主动缩减储备面积却利润连涨，绿城服务做对了什么？

出品|中访网

审核|李晓燕

物业行业已经彻底告别跑马圈地的扩张年代。过去不少物企依靠关联房企输送项目，盲目做大在管面积，把规模当成核心考核标尺，随之而来的是项目质量参差不齐、盈利薄弱等行业通病。在行业普遍遭遇“增收不增利”的大环境下，恰逢上市十周年的绿城服务，用一份2026年中期财报，演绎了一场从追逐体量到锚定价值的转型实践。但光鲜数据背后，行业周期带来的现实考验，同样无法回避。

当不少同行仍在为扩张规模奔波，绿城服务做出了一个颇具争议的选择：主动做规模“减法”。2026年上半年，公司储备面积同比下滑6.3%。这并非业务拓展能力弱化，而是管理层主动调整发展逻辑，提出“有质量的规模胜过虚胖体量”。对于增量项目抬高准入门槛，主动舍弃部分非核心城市、存在交付隐患的储备项目，规避后续回款与运营风险。

收缩储备的同时，核心阵地的拓展并未停滞。上半年新拓业务当中，重点城市业务占比接近九成半，非住宅业态拓展势头强劲，占比突破六成，千万元级标杆项目持续落地。超过八成在管面积来自公开市场竞争，房企关联方输送项目占比极低，摆脱对地产母公司依赖，是绿城服务多年沉淀下来的竞争底色。扎实的项目筛选，也换来经营质量的改善，报告期内整体毛利率稳步抬升，三大业务板块毛利率同步走高，销售、行政两项费用实现双向压降，费用管控成效显现。

盈利端的表现，是这份半年报最亮眼的部分。核心经营利润已经连续四年保持双位数上行，盈利增速跑赢营收增长。截至六月末，在管项目续约率维持高位，业主满意度保持行业第一梯队，长三角区域成为基本盘，贡献了接近七成的业务收入。高续约的底层逻辑，来自对服务品质的持续投入。企业没有将上市募集资金大量投入并购扩张，资金更多流向内部服务体系迭代，更新服务标准，推动管家直面客户，落地各类社区专项服务行动，兼顾老年、少年群体的多元社区需求。

物业服务归根到底是“人服务人”的行业，一线团队的状态直接决定服务最终成色。绿城服务把员工关怀摆在重要位置，不仅设置薪酬晋升通道，绩优员工获得薪酬上调，大量基层管理人员得到晋升机会，同时聚焦员工食宿、家庭保障等现实问题。稳定的团队，进一步反哺社区服务，各类社区公益项目长期落地，鼓励居民参与社区共建，搭建业主共治模式，塑造有温度的社区生态。

跳出传统住宅小区边界，城市服务成为绿城服务重点开辟的第二曲线。不同于部分企业简单拼接环卫、物业业务快速抢占市场，绿城服务选择缓步打磨可落地的运营模型，旗下城市服务品牌扎根街道社区，以杭州多个街道作为实践样本。浙江桐庐的县域大物业模式，更是成为省内老旧小区改造的参考样本，针对老旧小区设施老化、居民需求复杂的痛点，搭建多层次服务体系，落地邻里食堂、适老配套等民生场景，尝试打通政府、企业、居民三方共赢路径，目前已经覆盖数十个社区，服务数万居民。

科技赋能也正在融入日常物业服务场景。面对物业行业人力紧张的普遍难题，企业启动智能化实践，并不是单纯堆砌设备，而是立足于真实业务痛点落地AI工具与服务机器人。空关房巡检、工单分派、大型公建客流调度等场景当中，智能化工具承担大量重复性工作，把人力释放到更需要情感沟通的服务环节，同时联动外部科技企业开展协同研发，探索物业行业人机协同的可行模式。

当然，转型路上并非全是坦途，行业大环境下，挑战客观存在。报告期内，园区相关服务板块营收出现下滑，背后是企业主动出清亏损零售网点，精简低效业务品类，叠加地产大环境拖累资管相关业务。虽然该板块毛利率实现逆势提升，但也折射出社区增值业务开拓的难度，如何在社区场景挖掘可持续的增值收入，依旧是行业共同的难题。

另外，贸易及其他应收款规模有所抬升，对应的信贷损失计提同步增加。尽管企业手握充沛现金储备，足以覆盖经营周转，但也提醒市场，存量项目运营过程当中，应收账款风险需要持续警惕。非住宅、城市服务赛道虽然已经跑通局部样本，但城市服务项目普遍具备重运营、回款周期长的特点，从局部样板走向大范围复制，依旧要面对各地财政环境、属地需求差异带来的不确定性，能否持续实现商业闭环，仍需要更长周期来验证。

站在物业行业新旧周期的分水岭，曾经的规模竞赛已经落幕，品质、盈利、抗风险能力成为新的评判标尺。上市十年，绿城服务走出了一条区别于行业旧路径的发展模式：不依赖房企输血，不迷信规模数字，一边守住社区服务基本盘，一边探索城市服务、科技物业的新可能性。

但也要看见，整个物管行业仍处在深度调整，地产余波、成本上涨、各地需求分化的外部压力不会消失。主动放弃部分规模换取质量，短期会带来拓展速度上的取舍；城市服务、非住宅业务前景广阔，却也考验长期运营与风控能力。对于绿城服务而言，连续增长的财报是阶段性成果，真正的大考，在于如何把单点成功的样本持续复制，在坚守品质的同时，平衡好商业收益与民生属性，这也是所有头部物企共同要解答的时代命题。