新政后首轮土拍！华润174轮夺顺义温榆河 朝阳供地暂停出让

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以下为正文：

8.28新政发布后，北京首场土拍9月3日拉开帷幕。

原本由1.中海新城 2.中建智地 太古联合体 3.华润

三雄逐鹿的朝阳将台0013等地块，华润报名未报价。

而取号现场仅有中海新城领取33号号牌，随后工作人员表示该地块土拍因故暂停，稍后会发布正式通知。

不过，在北京规自委官方的通知中，并未明确暂停出让将台驼房营地块的原因，也未明确该宗地再出让的时间。

另一宗地，顺义温榆河2001等地块，如期竞价。

该宗地有 1.华润 2.金隅 懋源联合体 2家报名并报价

华润与懋源在顺义已是“老朋友”，北京润园vs懋源云纪就已相互较量过，而懋源曾携手金隅征战广渠路地王，此次再战华润，看点十足。

竞价现场，金隅 懋源率先举牌，随后华润跟进，双方你追我赶节奏轻快，线上 线下174轮时，82.993亿元，华润置地报价后无人应价，最终由

华润置地以82.993亿竞得顺义温榆河2001、2002地块，住宅楼面价约4.12万元/㎡，溢价率17.37%！

接下来，来看两宗地具体信息。

壹：颐堤港隔壁，朝阳豪宅又 1

先来看朝阳将台0013等地块：

该宗地位于朝阳将台驼房营片区，与中海酒仙桥地块，直线距离不到一公里。

地块西侧，是由颐堤港一期 二期组成的北京太古坊，预计2026年起分段营业，是该宗地的一项重要配套。另外，传闻泡泡玛特购入太古坊写字楼~

该宗地由4小块地组成，总用地规模约10.86万㎡，地上建筑规模约17.13万㎡

4块地横跨坝河南北，北侧0001/0002地块，及坝河南侧0018地块，

均为是体育场馆用地，场馆总建筑规模6 万㎡（地上建筑规模 5 万㎡），不出让，由竞得人建设后无偿移交朝阳区体育局。

1018-0018 地块地下二层社会停车场，车位总数不少于 300 个，不出让，由竞得人建设后无偿移交政府主管部门。

坝河南侧相对方正规整的0013地块为住宅用地。

住宅用地规模约4.85万㎡，地建筑面积12万㎡，含宽度 11 米的东西向街坊路一条，由二级主体结合地块建设同步实施，实施中应与周边城市道路连通；

鼓励通过地下连廊建设与1018-0018地块进行连通。

建成后，可以形成“住宅 体育 商业 滨河”的复合型街区。

容积率2.5限高80米，与中海酒仙桥地块一致。起始价75.21亿元，起始楼面价6.2万元/㎡，开发商还要承担体育场馆及相关地下空间的建设任务，实际成本更高。

这两点确定了产品端依旧是城市高层改善为主，北侧坝河景观、南侧成熟豪宅市场，则给大户型和高总价产品提供了支撑。

但大体量体育配建、复杂的开发界面以及75亿元级土地款，也把开发门槛拉到了相当高的位置。

新房市场基础方面，酒仙桥已经被新房验证过一轮。北京宸园成交均价约11万元/㎡，去化接近完成；

中海·萬吉玖序成交均价约11.2万元/㎡，7月底，片区另一宗酒仙桥宅地还拍出了约8.11万元/㎡楼面价。

将台0013未来入市，面对的不会是一个需要重新教育的市场，而是已经站上“11万 ”的新房价格平台。

不过，下半年的豪宅市场依旧是神仙打架，东有中海酒仙桥 广渠路，西有海淀西冉地王，南有华润万泉寺抬板新豪宅，谁能拔得头筹，还未可知。

贰：顺义温榆河，北京润园隔壁

再看顺义后沙峪温榆河2001、2002地块。这也是一宗总价70亿 的豪宅地块。

地块位于后沙峪镇温榆河生态走廊，紧邻北京润园所在的低密住区。

周边的资源：温榆河生态资源为底色，中粮·祥云小镇、国际学校集群与一众别墅业主，构成中央别墅区成熟且典型的生活配套

该宗地总用地规模约20.22万㎡，地上建筑规模约20.42万㎡，

2002地块是3000㎡商业服务业用地，容积率1.0、限高18米。

而2001地块为二类城镇住宅用地，占地约19.92万㎡，建面约20.12万㎡率仅1.01，限高27米

整个项目几乎是“平摊”在土地上的，近十年北京，如此低密的指标依旧屈指可数。

起始价70.71亿元，综合起始楼面价约3.46万元/㎡，经营楼面价约3.51万元/㎡

2025年华润置地以60.24亿元摘得的2007、2008地块，同样是1.01容积率，成交楼面价约3.5万元/㎡，

后北京润园规划平墅、空墅及双拼院墅，主力面积从271㎡一直延伸到千平米级别，把温榆河这一段的低密豪宅逻辑跑通。

从市场表现看，北京润园开盘后销售额和网签速度都比较亮眼，市场在售口径约7万元/㎡上下。

对2001地块而言，最关键的不是能不能复制一个“北京润园”，而是市场能否在相邻位置继续承接同量级、同类型的高总价供给。

好消息是，生态资源和客户基础已经被验证；压力在于，两宗地合计约37万㎡住宅先后供应，还能否吸引来更多“老钱”？

我们等待市场给出最终答案。

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