楼市陷入“卖不动，买不起”怪圈，如何打破僵局？曹德旺一语道破

最近聊起房子，不管是卖房的还是买房的，都觉得憋屈。开发商手里的新房越积越多，营销做了一轮又一轮，看房的人没见多多少；二手房业主挂牌大半年，降价几万都没人问，越等越心凉；刚需群体更难，看着房价居高不下，掏空六个钱包都未必凑得齐首付，就算咬咬牙上车，二三十年的房贷压得人喘不过气，后半辈子都给银行打工。整个楼市就像卡在了死胡同里，一边是海量房源卖不动，一边是普通老百姓买不起，僵在那儿动弹不得。

01 楼市陷进死循环：卖不动的房，买不起的人

这种“卖不动、买不起”的怪圈，不是谁随口说的，是实打实的数据摆出来的。先看供给端，房子是真的越积越多。数据显示，2025年末全国商品房待售面积已经达到7663万平方米，其中住宅的待售面积还在持续增加，开发商手里压的货越来越多，去化压力一天比一天大。

新房卖不动，二手房市场更卷。2026年全国二手房挂牌总量已经超过850万套，创下了历史新高。像武汉、重庆、成都这种人口千万级的大城市，二手房挂牌量都已经突破了20万套，随便点开中介平台，同小区同户型几十套房源挂着，买家挑花了眼，卖家只能拼价格、拼装修、拼送家电，卷得不行。

身边有个住在武汉洪山的朋友，去年年初挂了一套两居室，最初报价110万，觉得市场价就这水平。结果挂了三个月，看房的人寥寥无几，后来降到100万，还是没碰到诚心买家。现在降到95万，挂了快八个月，也就两三组人看过，连还价的都少。他说现在二手房太多了，买家可挑的余地太大，不是性价比特别突出的，根本没人注意。

供给端堆成山，需求端却接不住，核心坎还是房价。2026年4月的数据显示，全国百城新建住宅平均价格17129元/平方米，百城二手住宅均价12733元/平方米。这么算下来，随便买套100平米的房子，总价就在150万到180万之间。要是在北上深这些一线城市的核心区域，一套百平的房子至少得五六百万，堪称普通家庭的天文数字。

对普通工薪家庭来说，这是什么概念？夫妻两人省吃俭用，一年攒五万块，凑个三成首付，得攒快十年；要是在一线城市，攒首付都得二三十年。就算凑够了首付，后面二三十年的房贷，每个月几千上万的月供，得一直扛到退休。也难怪年轻人买不起、不想买，价格早就脱离了普通人的真实购买力，自然成交不了。

02 曹德旺直言破局点：降价卖给刚需才是出路

面对这个死局，网红企业家曹德旺早就说过一句很实在的话：开发商和手里有多套房的业主，就该主动降价促销，把房子卖给真正有需求的刚需群体，不然这个僵局只会一直耗下去。

这句话可以说是一语中的，直接戳破了楼市卖不动的核心病根：不是没人需要房子，是房价太高，刚需买不起。很多开发商和二手房业主，总抱着侥幸心理，觉得房价很快就会止跌反弹，不肯实打实降价，要么明降暗升，要么降一点点意思意思，根本没到刚需能接住的价位。

可市场不会赔人侥幸。你不降价，刚需买不起，自然不买，最后只能是库存越积越多，资金链越绷越紧。尤其是手里有多套房的投资客，持有成本、房贷成本都在那儿摆着，越拖持有成本越高，最后反而亏得更多。

其实道理很简单：房子最终是用来住的，总得有真实的居住需求接盘，市场才能转起来。一直悬着虚高的价格，普通人接不住，那再多人看好也没用，成交上不去，市场就是死的。想要打破僵局，降价是绕不开的第一步，让房价回到普通人够得着的位置，才有成交量回暖的可能。

03 光靠降价还不够，涨收入才是根本解

但话说回来，打破这个死局，也不是光靠降价就能解决的。就算房价降个百分之十几，要是居民收入上不去，该买不起还是买不起。想让楼市真正健康起来，涨收入才是更长远的根本解法。

以前经济高速增长的时候，GDP的蛋糕更多流向了政府和企业，居民收入的增长速度一直跟不上经济增速，也跟不上房价涨幅。老百姓手里的钱不够，自然接不住高房价，这也是房价收入比越来越离谱的根本原因。

现在政府也早就看到了这个问题，2026年的政府工作报告里，就明确提出了“城乡居民增收计划”，目标就是让居民收入增长和经济增长同步。说白了，就是以后GDP的蛋糕要更多往老百姓手里倾斜，让大家的腰包慢慢鼓起来。

只有普通人的收入涨上去了，有足够的购买力了，才能真正接住房价，市场也才能真正稳住。不然就算房价降了，居民手里没钱，还是只能观望，僵局还是打不破。收入增长跟上了，房价收入比回到合理区间，楼市才算真正回归健康。

04 保障房加快补位，双轨制解决民生难题

当然，也有很多人担心：要是房价大幅下跌，会不会冲击经济、影响金融？毕竟房地产牵连的行业太多了，建筑、建材、家电、装修，牵一发而动全身，硬着陆的代价太大。

这也是为什么不能只靠“降价”这一剂猛药的原因。另一条更稳妥的路，就是加快保障房入市的步伐，用双轨制的思路解决住房问题。说白了，就是不用让所有人都挤商品房这一条独木桥。

以后的房地产市场，会慢慢分成两条线：中高收入群体，对居住品质有要求的，可以去买商品房，价格由市场决定，随行就市；而城市里的低收入群体、刚毕业的年轻人，买不起商品房没关系，可以申请保障房，价格亲民，解决基本的居住需求。

现在不少城市已经在推进了，大规模收购存量的旧房，改造成保障性住房，用来满足低收入群体的居住需求。这样一来，既解决了低收入群体的住房难题，不用逼着他们掏空家底买商品房；也不用强行让房价暴跌，避免对经济造成太大冲击。商品房归市场，保障房托民生，各走各的道，慢慢建立起长效机制，比单纯的降价或者救市都靠谱。

05 暴涨暴跌都不靠谱，软着陆才是最优选择

现在网上很多声音，要么喊着房价要暴跌一半，要么喊着马上就要反弹上涨，其实都不现实。从目前的导向来看，楼市最理想的走向，从来不是暴涨暴跌，是平稳软着陆。

对开发商和多套房业主来说，肯定不想大幅降价，毕竟降的都是真金白银的利润，总想着再等等，说不定行情就好了。对政府来说，也不希望房价短期内大起大落，涨了民生压力大，跌了经济风险高，稳才是第一位的。

所以最可能的走向，就是用时间换空间。房价不会一下子暴跌，也不会再像以前那样疯涨，就这么慢慢调整，逐步挤掉里面的投资泡沫，慢慢褪去金融属性，回归最本质的居住属性。用几年的时间，让房价慢慢和居民的收入水平接轨，让市场慢慢消化库存，把对经济、对社会的影响降到最低。

这个过程可能不会很快，也不会有什么“抄底暴富”的机会，但对普通人来说，反而是好事。不用再担心房价突然暴涨买不起，也不用怕暴跌手里的资产缩水，市场慢慢回归理性，房子回归居住的本质，才是对绝大多数人有利的事。

总的来说，楼市现在“卖不动、买不起”的僵局，想打破从来不是单靠某一招就行的。曹德旺说的降价是第一步，让房价回到刚需够得着的位置；提高居民收入是根本，让大家有能力接盘；加快保障房建设是托底，解决低收入群体的居住问题；最后通过时间换空间，慢慢实现软着陆，让市场回归健康。

房子从来都不是用来炒的，是用来住的。什么时候价格和普通人的收入匹配了，什么时候刚需都能住得上合适的房子，这个僵局才算真正打破了。不用急着抄底，也不用焦虑暴跌，市场慢慢回归理性，对我们普通人来说，就是最好的结果。