北京
北京现房销售的细节已经出来了。
感谢热心的同行朋友以及非常有背景的粉丝给我提供的一手消息。
那现在，先跟大家剧透一下。
具体大家还是以官方为准。
我看完大家剧透的内容以后，还是大受震惊，瑟瑟发抖。
因为北京楼市包括全国楼市都开始了新一轮的洗牌。
房地产的洗牌，开发商的洗牌，包括我们自媒体的洗牌。
以后猫子能不能在这个行业还两说啊。
关于预售的变化以及放贷的变化。
之前正常时候，是房企先拿地，拿地以后的话差不多3到4个月正负零出来，再盖一点层数，房企就可以拿到预售证。
从拿地到预售也就是3到4个月的时间。
但是新的细则出来以后的话，从拿地到封顶，你才可以进行预售。
也就是你要等一年左右的时间。
那他还会不会做这种临时的售楼处，会不会有临时的展厅，这个发布会什么的就不好说了啊，这是第一点。
封顶即预售。
封顶即预售之后，大家就可以交部分的首付了。
第二步就是真正的放款的时间是要等到竣工备案结束以后。
从封顶到竣工备案的时间又差不多是一年左右的时间。
大家交了首付以后，到正式放贷也要隔一年左右。
就整个的付款的周期会拉得比较长，房企的工期也会拉得比较长。
那第三点就是，
从现在开始，大家去签房贷的话，房贷合同从30年变到了40年。
不过上海多家银行表示，1991年前生人不能办理40年期房贷。
综合下来看，对购房人的利好是很大的。
那你交首付的时间延后了一年左右，竣工然后你再开始还贷款，你还贷款的时间又延后了一年左右。
封顶你不用担心烂尾，竣工备案你不用担心交付，所见即所得实景呈现。
那对整个开发商的开发周期、资金压力，包括他的操盘节点，包括员工的安排，各个营销环节的安排就是非常重大的挑战了。
以后这个牌桌上留有一只手数得过来的国央企了。
而我们这些自媒体就是何去何从呢也不太清楚。
但是在这个行业留下的应该都是热爱这个行业的人了。
某家开发商对于现房销售的分析，房价上涨预期增加。
同步跟大家做个分享。
现房销售政策到底改了什么？
三条核心变化直接影响市场格局。
预售门槛提高：单体建筑必须封顶后才能正式预售
现房销售优先推行：时间节奏已经明确
个人住房贷款年限从30年延长至40年
资金成本直接推高房价预期，每平米至少多1000元。
资金周期被拉长：
行业内做得好的，绿城大概7个月现金流回正，金茂大概10-12个月；现房销售下，回正周期要拉长到2-3年
资金成本实打实增加：
以金茂海淀西冉地块为例，土地款约98亿元，建面16万多平米，年化利息成本约5%，一年额外增加成本将近5个亿
最终传导到房价：
单从资金成本测算，每平米增加约1000元成本，未来必然体现在房价上
更值得警惕的是隐性风险。
开发商为了尽快回款，必然赶工期、抢封顶。
赶工带来的质量隐患，最终买单的还是购房者。
长期来看两个趋势很明确：
定制化、精细化装修的项目会越来越少（成本不允许）
注重品质和产品的品牌楼盘会越来越受欢迎（信任越来越值钱）
供应减少 + 需求不变 = 价格上涨预期，这是基本经济规律。
各个区供应真空：
未来至少1年到1年半内，北京各个区可能没有新增土地供应。
核心区土地更稀缺：
近期土拍已经出现信号——将台驼房营地块土拍暂停，说明土地出让条件在调整，未来优质地块会被疯抢，土拍溢价必然推高
观望的代价越来越高：
客户观望的结果，只会是可选项目越来越少、可选房源越来越少、可选户型越来越少，而想买的地块价格却越来越高。观望本身就是在付出时间成本
说白了，现房销售政策下，未来的房子更贵、品质却未必更好；
而现在的窗口期里，你能用旧规则拿到确定性的地段、确定性的产品、确定性的价格。
稀缺资产的保值能力，在供应断档期会体现得格外明显。
如果你最近有看房买房打算，想有一个全维度的分析，带上预算，带上买房需求，随时来找我
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