别光问涨不涨价，“8･28新政”第一批丢饭碗的人...

作者 | 醉酒大鲨鱼

文章来源 | 格隆汇楼市

现房销售，饭碗没了？

有的卖房人，领底薪生活

昨天（9月4日）市场上传出一则消息，说是深圳有几个新盘的开发商把销售团队原地解散了，导致行业内的从业人员蛮焦虑的。

因为8･28现房销售新政，会导致一个很核心的问题——开发商的资金压力如何？新房销售回款如何？

过去可能在项目预售阶段，买房人给了首付，然后就按回款的节点结算销售佣金和提成。

如今现房销售，所有的节点都要往后推，销售节点和回款节点也就相应地往后，那么结算给销售的提成以及佣金可能就需要往后延迟。

这就会导致整个新房渠道佣金周期被拉长，就非常考验开发商以及承建商的资金实力。

所以未来可能会看到两个现象，要么上市房企的报表里营销费用成本增加，要么未来，为了节减营销费用成本，开发商会想尽一切办法赶工期达到销售条件。

但如果是赶出来的房子，大概率质量方面又要留下一个问号。

因为这需要开发商既平衡好资金的流转，又要在现房销售的背景下，把控好新房的质量。

虽然这只是坊间流传的信息，具体哪些开发的案场销售原地解散也没有明确，但也释放出一个市场信号——现房销售，对开发商的资金链影响是牵一发动全身的。

尤其是一线的案场销售人员，无论是否落地8･28新政，这些年受到的影响并不小。

在8･28新政相关的话题下，一些新房从业人员现身说法——

有人表示，现在的职业顾问就是领个底薪挣个生活费；

（来源：网络）

但也有的从业人员表示，佣金提成已经6.7.8三个月没发了，连底薪都不发，公司集团层面也不容易，要跟公司共患难，没钱先找别人串一串；

（来源：网络）

有人表示，35岁卖的房子，佣金结算拖到了37岁才到账；

（来源：网络）

还有从业人员，新政公布三天，就被离职了，表示“对呀诗已经失业了”，并直接晒出协商解除劳动合同的协议书，劳动合同解除的时间节点恰好是卡在8･28新政后的三天，走的还是“e签宝”。

PS：“e签宝”这个平台主要就是给房地产行业提供签管服务，帮助房企降本增效。

（来源：网络）

而相关话题下，有的从业人员在考虑转行。

有的表示，案场销售都悄悄打开了招聘软件；

（来源：网络）

有的表示，已经发愁好几天了，淘汰开发商，从业人员，卖了10年房子，出路在哪不知道。

（来源：网络）

还有的从业人员打趣，建议新房销售顾问们下周提前转行到KTV，把下半年过年钱，先挣到再说。

（来源：网络）

也有从业人员询问，去干三级中介是否可行。

（来源：网络）

虽按照新政的要求，是政策前拿了规划建设许可证的新房项目不受新政影响，开工了的项目还是以前一样，按照旧的开发结转方式走，真正受到影响的是未开工或者后续拍地的项目。

按照这个逻辑，一时半会，还影响不到当下的新房销售。

并且如今各地不少已经获批预售的新房，在销售过程中，卖着卖着，就卖成了现房的，也不在少数。

但开发商销售模式转变，房企的营销团队必然要承受一定的压力。

毕竟过去可能项目只要开始出地面三四层，就已经开始组建销售团队，开始策划销售方案，未来项目封顶前才会开始招募销售团队，组建策划团队，开始案场销售培训。

那么房企就不太会再直接按原来的营销策划方式走，而是更倾向于选择一些代理公司，让代理公司做前期的产品定位顾问，后期再让销售代理团队入场。

现房销售会带来涨价吗？

现房销售，除了开发商的销售团队受到影响，市场更关注的是，是否还会带来未来新房价格上涨。

8･28新政落地，市场出现一种论调，要求新开发的项目要在封顶后才能销售，会导致开发商的拿地资金成本，销售成本增加，从而降低部分开发商拿地的积极性，新房供应速度慢下来，库存也跟着慢慢降下来。

中间增加的成本，开发商会选择转嫁到市场的购房群体，从而导致新房的销售价格增加。

这种论调，有一定的合理性。

根据华创证券测算，一个土地价值10亿，货值20亿，建造成本5亿的项目，按照购房群体首付四成，贷款六成，杭州开发贷贷款7亿，土地款2月内放款，预售条件10层以上测算，原有的预售制度，项目的内部收益率为13.2%，新房预售内部收益率为6.1%，而现房销售则只有4.8%。

（来源：华泰证券）

对开发商而言，现房销售的资金成本，就是要比预售高周转的资金成本高不少。

现房销售的情况下，如果要保持原有的收益率，那么开发商要么减少拿地贷款，要么加快项目建设进度快速卖房，又或者最终把成本转移到市场，对新房进行涨价。

这样的传递路径，在这两年“好房子”背景下，就是由市场进行买单。

对于严格执行2025年《住宅项目规范》的项目，业内测算单就结构成本（因层高增加导致的混凝土和钢筋用量增加）一项就可能增加8%—10%。

如果把绿色建材、智能家居、全生命周期运维等成本都算上，实际成本增幅可能达到30%—50%。

所以可以看到，2025年后，各地的“新国标”项目，价格都卖得比过去的新房贵一些，尤其一线城市的新国标项目。

像深圳、上海核心区一些新房项目，都卖出了更贵的价格。

但现房销售，传导市场，最终的结果是改变市场供求关系，不是必然带来新房涨价。

一方面，当下全国的新房库存充足，有的地方新房不仅库存周期超过一年，甚至三年以上的也不在少数，足够市场再消化两三年。

根据国家统计局数据，这些年新房待售面积近十几年来，最低的库存也有49295万平米，去年年末商品房待售库存峰值是76632万平米。

截至今年前7个月商品房待售面积75911万平方米，同比下降0.8%。其中，待售3年以下面积55559万平方米，下降3.6%。

另一方面，若开发商当下着急回笼资金，为了回款，存量项目就无法再慢慢悠悠地卖房，而是会选择加速打折，更快回流资金补充到下一个项目。

另外，当拿地开发看不见的一些成本增加，若开发商拿地意愿降低，地方上也可以相应做出一些变化，比如降低拿地价，同时延长或者分期缴纳土地款的周期，并给予开发商更低的贷款利息。

现在的土地市场，几乎见不到民营房企的身影，基本都是国央企房企在拿地，拿地已经高度集中，而这些头部房企本身的融资成本就有优势，相对拿地贷款的利率也会便宜得多。

可以看到，8･28新政上海首宗核心位置用地出让——

普陀区“真如之心”商住办组合地块，以150.19亿元底价成交，综合楼面价约37835元/㎡，住宅部分楼板价约6.8万元/㎡。

若放在新政前，上海核心区的地块，可能要拍出更高更贵的价格。

一方面这是近年来普陀区少见的百亿级巨无霸地块，另一方面地块出让前是上海最受瞩目的真如之心综合体地。

但最终没有上演百亿地王争夺战，远低于市场的预期。

更重要的是，真如板块附近的项目，如中海·环宇玖章，去年2025年7月24日中海以65.25亿元拿下的地块，综合楼面单价约5.88万元/㎡，但可售住宅楼面价到约7.6万元/㎡；如翠谷瑞仕，去年9月4日出让的地块，成交总价约52.4亿元，住宅部分的楼面单价约7.93万元/㎡。

即便是今年4月21日中建八局&招商石泉地块，与“真如之心”地块相邻，拿地总价30.29亿元，拿地综合楼面价为62077元/㎡，可售楼面单价约为7.2万元/㎡。

所以，未来中长期市场始终会找到新平衡。

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