部分房产中介利用AI进行“精装修”、炮制虚假房源引流！AI美化房源，营销边界如何划定？

“中介发来的图片中，房间是浅色的木地板。可到现场看房后，发现地板破旧，和图片上完全不是一个样子。”近日，云南昆明的解女士在租房时遇到了房间和宣传货不对板的情况。更离谱的是，在解女士就地板提出质疑后，中介却毫不避讳地说：“当然不一样了，图里是用AI生成的。”

装修精致、交通便利的房源，是不少租客的理想选择。但随着AI技术的普及，部分房产中介将AI用于房源包装，甚至直接炮制虚假房源引流，不少租客因此蒙受损失。受访专家表示，AI介入房产中介行业，需要划定清晰的使用边界。

虚假房源引流又有新套路

除了地板的颜色、质感有出入，解女士还发现，房源的格局也和中介发来的图片有差别。“图片中卫生间是干湿分离的设计，到现场一看只是普通单间，格局完全对不上，我怀疑根本就不是同一套房子。”解女士说。

遭遇类似问题的租客不在少数。“中介发来的视频和现实中看到的房子根本不是同一个，拿优质房源的视频来吸引我们过来，再推销自己手上别的房源。”安徽阜阳的刘女士说。

今年3月，在上海警方破获的一起案件中，5名房产中介利用AI合成视频，发布100余条虚假信息。目前，违法人员薛某等5人已被警方依法予以行政处罚，相关虚假视频均已删除。

黑猫投诉平台上，与“虚假房源”相关的投诉多达上千条，问题集中在发布虚假房源引流、户型描述与实际不符、图片与实物严重不符。

北京的张先生就遇到过“被引流”的情况：“中介朋友圈里发的都是交通便利、价格便宜且装修不错的房型，可每次咨询完临到看房，才被告知这套已经租出去了，要带我看手里其他的房子。”

“以前是用网图，现在AI技术普及了，也会有使用AI生成的图片。只要租客实地看房后看中别的房子，通常就不会深究图片的真假。”一名从业者向记者透露，部分依靠社交平台、私域渠道获客的中介，习惯使用这种虚假房源吸引客户，等客户被精美的图片或视频吸引前来咨询，便告知其房源已经出租，顺势推送自有真实房源。

“短视频、图片中的房源内容如果存在虚构、伪造价格、夸大装修标准等情况，且具有商业推广性质的，便构成虚假广告，涉嫌违反广告法、房地产经纪管理办法、消费者权益保护法等法律法规。”河南世鼎律师事务所执业律师路烽豪分析。

AI“精装房”误导消费者

记者注意到，除了直接生成整套虚假房源外，不少中介会利用AI对房屋进行“精装修”。在某社交平台上，记者看到不少“AI改造房源”“AI美化房源”的教学，这类操作不会改变房屋的基本结构，而是去除图片中的杂物、美化光线等，还有的则给房间添加了家具。

吉林大学法学院经济法教研部讲师任怡多表示，AI工具处理照片的行为本身并不必然构成违法，但当AI美化结果足以误导消费者对房屋关键情况的判断，则构成反不正当竞争法规制的虚假或者引人误解的商业宣传行为。

那么，使用AI美化房源的边界在哪里？

“我个人的底线是，不改结构、不造不存在的东西，只做光线调整和杂物整理。如果租客看完照片到现场，第一反应是‘怎么不一样’，那就超出了合理范围。”从业人士王女士告诉记者，凡是AI参与轻度修改过的照片，她都会反复确认其和实际房源是否匹配，并明确标注“照片被AI轻度处理过”。

任怡多表示，使用AI工具美化房源，应该遵守几点边界：首先，不能改变房屋的客观物理属性。凡是改动房屋结构、瑕疵、实际空间、视野景观等处理，都不属于正常美化。允许改善画质，但不允许虚构房屋客观条件。其次，AI修改内容必须依法标识，不能伪装成实拍原图，不能侵害消费者知情权。

划定AI在房源宣传中的红线

“AI应用于房产行业，本身可以发挥正向价值，比如AI生成虚拟看房效果、AI辅助合同审查、AI户型推演，这些都属于具备正向价值的应用场景。”任怡多认为，行业治理的目标不是禁用AI工具，而是约束AI的违法滥用行为。

想要维护消费者的合法权益，就要明确划定AI在房源宣传中的使用红线。“例如，允许AI做参考效果图，禁止AI伪造房屋真实状态欺骗消费者；允许AI辅助优化，禁止AI捏造不存在的房源、价格、户型等用于商业引流。”任怡多举例说。

路烽豪认为：“租房平台也应尽到相应的审核义务。平台应履行的义务主要包括核验住房租赁信息发布者的真实身份信息、对涉房主体资质进行核验、对违规主体及内容采取警示、封号等处置措施，建立AI内容标识机制，要求对AI合成内容进行标注等。”

今年3月，北京、上海、广州等全国38地的房地产经纪(中介)行业协会联合发布的《关于共同维护房地产领域清朗网络空间的倡议书》呼吁，不利用AI等新技术编造虚假场景、效果欺骗消费者；福建省晋江市房地产服务行业协会也发布专项提醒，明确“借助AI发布虚假房源，违规主体可能面临刑事、行政、行业三重严厉处罚。对于虚假房源信息大范围传播、严重扰乱公共秩序的行为，将认定为违法犯罪，依法追究刑事责任。”

“消费者看到网络上的租房信息时，应该有意识地核实房源地址、户型等信息的真实性，注意识别AI生成内容的痕迹，关注视频是否标注AI生成标识。”路烽豪提示，此外，应尽量选择正规、备案的大型房产中介和平台，降低租房踩坑风险。

来源：工人日报

编辑：吴双