新政后的土地市场，过于精彩了

《地产头条》，网罗近期房地产行业的大事要闻。本周，房地产行业有哪些动态？明源君帮大家汇总好了，下面一起来看看吧。

新政后首轮土拍结束，各方态度谨慎而微妙

这几天，北京和上海都迎来了828新政后的首轮土拍。

首先是上海这边，8月31日完成第八批次集中住宅用地出让。两宗地块全部成交，普陀区的“真如之心”商住办组合地块，由中海地产以150.19亿元底价竞得。

值得注意的是，这宗地在年初推介时曾吸引过中海、华润、金茂、上海城建等20余家房企参与，但正式出让环节只有中海一家报名。

但细看“真如之心”地块的指标就不难理解了：

150亿元起拍总价、过半的商办占比，还有大体量商办的整体自持要求，这本身就不是普通房企能啃下的条件。

而在828之后，这样体量与业态构成的土地，更是只有头部中的头部才能玩得转。

其次是北京，最新的土拍结果也很微妙。驼房营地块的竞拍现场竟然只有中海新城领取了竞买号牌，其他两家参拍商没有现身，随后工作人员宣布该地块土拍暂停。

从指标来看，这块地总建筑规模约17.13万平方米，涵盖住宅及体育场馆用地，区位优越且配套完善，外界本以为会引发全力拼抢，没想到是这个结果。

从这两块地的出让现场情况来看，828新政下的房企们还是紧急踩了一下刹车的，态度显得谨慎而微妙。 戳这里，打造24小时在线的AI销售员

目前业界都很关心这几块新出让土地，是否会按新政落地，实行现房销售。但刚刚斩获新地的中海相关人士表示，目前尚不确定，还在等待上海的实施细则。

而更多的房企在地方细则确定之前，拿地动作似乎都比较迟疑，面面相觑，弥漫着一种“等等让我再想想”的博弈氛围。

不过这次北京顺义的温榆河宅地，被华润拿下，一定程度上也验证了828新政后房企拿地的潜在倾向性。

这块地是顺义区少见的超大体量连片住宅地块，但也是北京近年出让宅地中容积率最低的地块之一，只有1.01。

这个指标组合碰上828新政，就显得地块质素更加突出，它就是我们说的典型的低密、高价值地块。

而且在这个区域内，华润置地已经做出了北京润园，不仅已经打开了市场，而且对于打造类似的低密产品形态已经驾轻就熟。

如果拿下新地后立马开工，还可以与北京润园的推售节奏打配合。与另一边的缺席相比，顺义这块地对于华润来说，或许更是一块必须拿下的优质地块。

同时，这也显现出房企们在新政后拿地的倾向性，那就是只为“确定性”买单入局，不确定的、没把握的就“再想想”。

前8月各地供地模式已悄然变化，减量提质正在成为主流

我们近期刚分析过，828新政后供地方与买地方都会更聚焦于低密度、高价值地块。而从今年前八个月的土地供需来看，这个趋势似乎开始的比我们想得更早。

在观点指数研究院发布的《产品力前置| 2026年1-8月房地产企业新增土地储备报告》中，明源君发现了三个挺有意思的趋势。

第一个趋势是供地结构在改变，多个城市供地的低密化与品质化导向突出。

今年以来不少地区在供地策略上，已经转向了“以质换量”，通过推出区位更优、密度更低的改善型地块，来稳定市场预期、激活各方拿地积极性。

比如7月底，无锡市挂牌4宗住宅用地，容积率区间仅为1.01-1.6；8月初，济南市集中推介50宗地块，其中住宅相关地块约40宗，低容积率地块的占比有明显提升。

这一趋势本是各地响应“好房子”导向的实践，但却很可能正好对上828新政后房企的投资策略转向。 点击了解，好房子建造解决方案

未来那些超级综合体地块、建设周期极长的旧改地块，出让难度可能会上升，但这些中小体量、低密、改善定位地块的竞争烈度，可能会加剧。

第二个趋势是拍地的参与主体结构在变。

虽然整个土拍市场的领跑者仍然是国央企，但青山实业、伟星等实业资本，竟然也在跨界进入核心城市土地市场。

而且这些企业进入的都是核心城市，选择的也都是核心区位的优质资产。更关键的是，他们的产业资金成本低且来源充裕而稳定，配置不动产的目的大多也与企业本身经营有关，对销售回款的要求反而没有那么高。

这批跨界企业恐怕是828新政后最不吃压力的一群玩家，他们本就脱离于高周转的房地产开发逻辑，在这场政策冲击下“无法被选中”，反而可能成为核心城市中的抢地 新力量。

第三个趋势是“两个集中”，拿地主体和拿地城市都进一步集中。

从普睿地产研究发布的《2026年1-8月中国房地产企业投资拿地分析报告》来看，今年前八个月国央企拿地金额合计为2938亿元，集中度进一步提升至54%，占据行业拿地总规模的半数以上。

图源：普睿地产研究

且头部企业的拿地策略高度聚焦核心城市和高能级区域，多数企业在一二线城市的投资金额占比超过90%。

可见拿地必须优中选优的观念已经深入房企骨髓，而在新政后，大型房企拿地城市集中度很可能进一步提升，但拿地主体的集中度是否还会延续高位，我们可以持续关注。

原住建部副部长最新演讲，推动存量房“原拆原建、自主更新”

前阵子，在“2026第十六届中国房地产品牌发展大会”上，住房城乡建设部原副部长仇保兴作了题为《推动“原拆原建、自主更新”十策》的演讲。

结合近期各地的一些成功实践，这一模式有望给各地未来的城市更新进程提供一条新路径。

据仇保兴列举的数据，我国城市存量房约有650亿平方米，其中大约120亿平方米需要拆除更新。

但目前地方政府财力有限，未来市场化房企的参与意愿可能也很有限，那么居民如果愿意参与原拆原建，这个旧改市场就能继续启动。

目前其实不少城市已经做出了一些具有示范性的项目，比如广州的小石集，这一带的19栋房屋建于上世纪60~80年代，其中8栋被评为C、D级危房。

2023年7月，广州越秀区选取这19栋最破旧房屋作为“首开区”，发动业主出资推动片区整体改造。2024年中，《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》出台，又为项目按下了“快进键”。

最终于2025年11月，“黉桥·小石集”改造项目正式交付，17栋危房“原拆原建”、2栋微改造提升，从开拆到建成仅用半年。同年年末，首批住户拿到了钥匙。

据了解，“十五五”期间广州将力争推动实施危旧房改造项目40个，累计改造城镇危旧房2500套/间，而这种原拆原建模式很可能成为重要的推动力。

结合828新政来看，城市更新这件事未来的不确定性还是很大的。因为拆迁+开发周期极其漫长的旧改项目，很可能进一步劝退大多数房企。

那么多老旧小区存量房如何焕新，会成为地方必须思考的问题。

而这约120亿平方米的存量房，如果能够进入自主焕新的阶段，房地产产业链中的许多环节都能再次被激活，房企不再是行业唯一的上游，居民也是。

所以原拆原建模式如果能打通政策堵点、理顺各方权益，将对我国整个城市更新的进程产生深远影响。

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