新房变现房，画大饼的时代彻底结束了，房企需要直面真实的残酷

这两天出台的新房预售、现房销售和竣工备案交付后才能放款的政策，网上很多人分析了。很多人是从房企现金流承压、利息成本以及项目利润率降低的角度来分析，我觉得这些都是表象。

这种房子，不管融资成本多高多低，如果政策落地后，房地产公司的项目最终都能卖掉，都能正儿八经地卖光，那说明这个商业模式是跑得通，没有问题。哪怕开发周期长一点、利息多付一点、融资成本高一点、利润少一点，那也无所谓。

最根本的一点是：站在项目销售的角度来说，这里面有一个致命的缺陷和问题——现房销售的竞争力问题。房企变成现房销售，他的房子就一定能卖掉吗？最后能不能以有利润不亏损的价格卖掉、能不能卖完，我觉得这是最核心、最致命的问题。

作者简介：合肥买房参谋（有个同名公众号，关注即免费送2.5万字合肥优选安心买房宝典），211 大学毕业，十余年房产经验，可帮梳理买房需求，全市范围内精荐新房与二手房小区清单，助你一站式高效安心安家合肥（二手房买家低中介费，新房享底价比自己去售楼部优惠多）。

以前卖新房基本上都是期房，像合肥这边，只要房企出地面（正负零出一层）就可以拿预售证开始卖了。所以很多时候卖的是图纸、沙盘，置业顾问根据图纸、沙盘和效果图来卖房子。因此，很多项目的不利因素，比如噪音，就被掩盖了。

高架桥、周边的商业配套等很多不利因素都被掩盖住了。因为毕竟是新房，售楼部很豪华漂亮，样板房也装修得漂亮温馨。加上置业顾问的案场服务很到位，有保安，还有吧台小姐姐端茶倒水，感觉像去了五星级酒店一样。看房的人心情非常愉悦，可能头脑一冲动就买了。

特别是那种高架桥边上的房子，旁边老小区非常多，这种新盘可能也卖掉了，尤其是顶底楼层。顶底楼层也能卖掉，为什么？因为客户没有住过高架桥边的房子，没有进去看，没有实地感受噪音的大小。顶底楼层的采光，客户也没有正儿八经地去实地看二楼、三楼、一楼的采光到底怎么样。所以就会导致冲动消费，然后就会买了。

像合肥很多小区，特别是最近几年的新房，挨着高架桥的特别多。所以后面小区业主入住后就会投诉，投诉说小区噪音太大了。但投诉有用吗？没有用。为什么？因为道路、高架桥或铁路是先有的，小区是后建的。开发商主要在卖房阶段，对这些不利因素进行了公示。

那么你是知道这些不利因素的，那你还去选择买，所以说房企这一块是没有责任的。顶多给你加装一些防噪音的挡板，但是没有根本性的改变这些不利因素。

还有一个问题就是价格的问题。之前的新房，可能现场的园林展示很好，样板房展示也很好，那么开发商就可以根据这些东西来给客户画大饼，或者说描绘未来的入住场景。那么客户可能就感觉这个新房品质很好，然后他就觉得比二手房的品质好，他就愿意为这种溢价去买单。

但是合肥很多的这种次新二手房交付了以后，有可能有的项目它的品质并没有开发商宣传那么好。或者说像很多的新房交房以后，它的价格就破发了，价格低于当时买新房的价格。

新房最后变成现房销售，那就无形中变成和二手房一样，站在同一个起跑线上去卖了，新房“画大饼”的这个优势就没有了。然后客户在选择的时候就更加理性，对比新房和二手房，或者准确的说是对比这种新房的现房和二手房，或者是周边有没有刚交付才几年的这种次新房。

如果房企拿地成本高了一点，再加上融资成本也高了一点，新房价格没有任何优势，那时价格就很被动了。如果你的价格比周边的二手房高出百分之二三十，那你的价格没有任何优势了，到时候销售的压力就太大了，你只能降价卖。降价卖就亏损，然后包括前期已经卖掉的房子的业主，他们维权投诉，会造成很大的压力。

这两点可以怎么验证呢？我们看合肥已经交付的新房现房小区就可以看到。

像很多新房现房，它的顶楼和底楼非常不好卖。像滨湖那个豪宅，它的好楼层可能七八百万、八九百万都卖掉了，但是顶楼和底楼，价格虽然便宜，但它也是豪宅，价格也要六七百万。客户拿着六七百万，他可选的就很多，他为什么要买你这个豪宅的差楼层呢？他不如拿着六七百万去买其他小区的好楼层。

还有这种高架桥边上的现房新房，客户去了现场之后，就能明显地感觉到噪音这种不利因素，那么这房子就不好卖。这种有明显不利因素的楼栋，就非常不好卖。

除非价格调整到非常有竞争力。像包河区有些楼盘，之前附近位置好、没有不利因素的新房可能卖两万四五，而有不利因素的，价格只能卖到两万不到。最后只能打折清盘才能吸引客户。否则，如果没有价格优势，这种大折扣会导致项目没有利润。

所以，现房最终能否卖掉，这是非常核心的要命的问题。融资成本高低倒无所谓，最终是现房的竞争力，其优势并没有大家想象的那么好。

现房销售新政下，宣告房企过去依靠图纸效果图样板房的画大饼的时代彻底结束了，房子回归所见即所得的真实，回归与二手房一起直面现实的残酷竞争赛道！

因此，对于房企来说，前期拿地会非常谨慎、小心。如果地块不利因素较多，那么开发商就不愿意拿，或者必须以非常低的成本才会愿意拿，否则房企是不会拿这个地的。