出资28万，房价翻1.6倍：广州25户街坊的原拆原建真实账本

在广州，有一本老破小的账本正在被街坊们重新计算——出资28万，房价翻1.6倍，9个月交房拿证，政府补贴68万，户均净赚20-40万。

这本账本的主角，是花都集群街2号的25户人家。他们不是开发商，不是钉子户，也不是拆迁户，而是一群住在D级危楼里的普通业主。

从花都集群街2号的"全省首例自筹自建"，到越秀小石集的"中心城区首个连片样本"，再到番禺西涌大街5号的最新试点，"原拆原建"正在为广州3425栋危房中的一小部分，翻出一本过去不可能算出的账。

01|三个样本：广州老破小的三种“活法”

广州的“原拆原建”并非单一模式，三个项目恰好代表了三种截然不同的资金融通和产权整合思路。

先用一张表看清全貌：

花都集群街2号：25户街坊的“众筹奇迹”

集群街2号最初是一座“教科书级”的D级危房——1976年建成，48年风雨后，外墙斑驳、砖体裸露、渗水裂缝严重。地块小、利润薄，开发商看不上；政府大包大揽又财政吃不消。破局的钥匙，是花都区创造的全省首份《危旧房屋拆除重建试点方案》，按“谁受益、谁出资”原则，让25户业主自己成为主角。

这25户业主按每平方米4600元的标准共同承担约800万元改造费用，户均出资28万-32万元（视户型面积浮动），恰好落在私人业主意愿投入的“20万-30万门槛”区间。花都区住建局等单位开了9次居民大会、上门走访48趟，最终100%签约。从2024年3月18日拆除，到2025年1月11日交房交证，全程仅用9个月，房屋增值1.6倍，财政支出比传统模式减少约60%。

这一项目不仅拿下了广东省“先锋杯”工作创新赛一等奖、广州市“最具获得感”改革案例榜首，还被住房城乡建设部纳入实施城市更新行动可复制经验做法清单，入选“全国2025城乡社区高质量发展典型案例100例”。

图片来源：花都区融媒体中心、《广州日报》

越秀小石集：老城区高密度的“小连片破题”

如果说集群街2号是“25户小楼”的精细战，那么小石集面对的就是更复杂的“棋局”——19栋建于上世纪60-80年代的建筑挤在越秀老城区腹地，8栋已是C、D级危房，没有独立厨卫，最窄巷子只有2.7米，消防车根本进不来。（据《南方都市报》报道）

项目最大的创新是“统一设计、归集产权、整体报批”模式：14栋公房由越秀国资公司作为业主代表出资改造，3户私房按每平方米4400元出资，政府补贴前期设计勘察费。据广州市城市更新规划设计研究院公开的资料，项目首次把钢结构模块化建造技术用在危旧房改造上，56个模块在工厂预制，运到现场像“搭积木”一样组装，主体封顶只用了两个月，工期较传统模式缩短60%。

更妙的是政策叠加效应：用足《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》30%容积率奖励+模块化建筑6%容积率激励，让小石集成为广州首个“原拆原建”同步增容的项目，建筑面积从1969.10㎡增至2278㎡，增容约15.7%，新增空间全部用于电梯、公共走廊和社区服务。

番禺西涌大街5号：正在路上的“国企代建”样本

与前两个已完工项目不同，番禺西涌大街5号是2026年8月刚批前公示的新项目。该项目位于市桥板块，由广州珠江粮油集团作为建设单位，原南北两幢3层住宅楼将被拆除，新建1幢7层住宅楼，建筑高度24.05米，计算容积率建筑面积2615.42㎡。9月2日，施工总承包招标公告已发布，招标控制价约939万元。（据番禺区人民政府官网及广州市规划和自然资源局公示文件）

值得一提的是，招标合同中还专门加入了“风险提示”：如因钉子户拒绝搬迁或政策调整导致工程无法实施，发包人有权单方面解除合同。这条条款侧面印证了“原拆原建”最大的不确定性——人，永远比钱更难搞。

三个样本各有千秋，而“改造效果”可以用一组更直观的前后对比来呈现：

02|原拆原建的广州实验——政策土壤与“破窗”时机

三个项目的集中爆发，绝非偶然。底层逻辑是2024年6月28日出台的《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》打通了制度堵点。

这份文件做了三件关键的事：

第一，明确了“谁来改”的门槛。 多产权人的城镇危旧房需经不低于90%的房屋使用安全责任人表决同意改造，签约面积达到专有部分面积四分之三以上且人员签约比例达到四分之三以上，协议方可生效。

第二，明确了“怎么改”的边界。 单幢危旧房执行新“四不”标准——不增加户数、不改变原建筑用途、基本不扩大原建筑基底、基本不改变四至。但允许30%的地上建筑规模增容，用于增设电梯、公共走廊、无障碍设施、地下停车库等配套设施。

第三，明确了“谁来主导”的路径。 房屋使用安全责任人可自主委托政府、原房改房单位、物业服务企业、国有企业等作为项目建设单位——这条条款打开了“国企代建”的大门，让街坊们不必独自面对繁琐的报建、验收流程。

把抽象的政策条款翻译成具体的“获得感”，可以用一张清单来说明：

截至2025年10月，广州全市在册危房为3425栋，但近一两年有进度的项目不到20个，已完成建设并交付的更是只有3个。（据《中国房地产报》报道）这个悬殊的对比，恰恰说明了政策的“破窗”有多难。

而放在全国坐标系里看，广州的探索并非孤例——北京、上海、杭州、珠海、长沙、温州都在跑通这条路。

全国22个项目的平均出资比是居民35%、政府43%、社会资本22%，但广州三个已落地案例中，居民出资从3%到100%不等——说明“原拆原建”没有标准答案，关键是找到适合本小区产权结构的资金拼盘。

03|一本"逆袭账本"的精细算法

从纯粹财经视角看，“原拆原建”并非稳赚不赔的买卖，而是一场精细的“投入产出比”测算。

核心公式是：改造后房产增值 > 业主出资成本。

以集群街2号为样板，我们来算一笔具体的账：

据《南方都市报》报道，小石集项目的私房业主每平方米市值增加1.5万-2万元，出租收益预计提升50%以上。番禺西涌大街5号周边小区成交单价在0.8-1万元/㎡之间，一旦原拆原建完成，按集群街2号的增值逻辑，房价翻倍是大概率事件。

但这道数学题并非所有老破小都能做出来。20万-30万是私人业主意愿投入的重要门槛，超过这个数字，沟通阻力就会明显增大。比如有些业主虽愿意改造，但年纪大、无稳定工作、经济实力有限，申请贷款困难；有些业主则担心“施工期间过渡安置不方便”，或干脆觉得现在的房子住着也行。

为此，广州的操盘者们摸索出了几种“柔性方案”：花都新华坊项目为业主提供了“直接出资”和“间接出资”两种选择，后者可以用改造后的项目租金抵扣出资金额，最终12户私房业主中10户选择了租金抵扣模式；海珠得胜岗项目则与银行探索“以重建房屋产权进行预抵押”的贷款方式，并尝试与私房业主共担成本、共享产权。

04|城市治理视角：从“被动改”到“主动改”

“原拆原建”最大的治理突破，是把城市更新从“政府主导”推向“居民共创”。

小石集的设计团队在与居民反复沟通中打磨了近2年方案：有的独立产权业主不愿上层加盖，方案便调整为退台；楼贴楼采光差，方案便挖出一个小天井，让所有人家都有阳光。“这样的城市更新，不再是设计师的独角戏，居民已然成为并肩同行的设计主体。” 广州市城市更新规划设计研究院董事长骆建云这样总结。

但这套模式并非万能钥匙。同一条政策，为什么有的项目能跑通，有的却卡死在第一关？

答案藏在产权结构里。集群街2号25户、小石集45户82人——产权人相对少、意见相对集中，是“能成”的关键。而越秀区共和村片区业主户数达1500户左右，产权人多、诉求散，2024年第一轮摸底，1600户居民中只有约500户同意，同意率31%，远低于90%的政策门槛。梅花村、老报社大院的两次尝试同样折戟。

据《中国房地产报》报道，有参与危旧房改造项目的人士坦言，户数少、意见集中的楼栋“思想工作相对容易做一些”。这句朴素的话，道出了“原拆原建”最大的隐形门槛——“说服邻居”的成本，往往比“凑钱”更高。

05|账本之外的"小切口"

站在"十五五"开局之年，广州定下了2200亿元城市更新投资目标，谋划30个以上片区改造。市住房和城乡建设局党组书记、局长蔡胜提出五个突围方向：加大财政资金力度、创新土地整理路径、制定弹性规划管控正面清单、税费减免、允许配建社区商业贴补改造成本。（据广州市住建局公开信息及本地媒体报道）

在这个宏大的盘子中，“原拆原建"是典型的"小切口、大民生”。它不像城中村改造那样动辄百亿投资，也不像旧村拆建那样重塑城市天际线，却直击老城区最真实的痛点——那些住在危楼里的街坊，看到了房子真正翻新的可能，而不是遥遥无期的等待。

这本账本，说到底不是"暴富指南"，而是一道由"钱、人、规、管"四道难题组成的综合题——出得起28万是起点，说服得了全楼邻居是关键，跑得通90%同意率门槛是底线，找得到靠谱的代建方是保障。对于手握老破小的街坊来说，它不是拆迁的替代品，也不是普惠政策，而是一场需要既掏钱、又说服全楼邻居的"极限挑战"——能做到的，恭喜你；做不到的，也不必太失望。这本来就是少数人的事，但对做到的人来说，是命运的翻篇。

本文主要参考信源：

广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局公示文件、花都区融媒体中心、番禺区人民政府官网、《广州日报》、《南方都市报》、南方日报·南方+、《羊城晚报》、中国青年报、《中国房地产报》等公开报道。