房屋被预查封后,出卖人解除买卖合同能否排除强制执行？

编者按

司法实践中，对于诸如预售房屋、已办理抵押预告登记的房屋、已办理预告登记的房屋、已被抵债的房屋、被预查封的房屋等特殊房屋的执行问题，由于涉及物权、担保、执行等多种法律问题，是执行领域中“小众”且存在较多争议的案件类型。此类案件往往办理难度大且涉及多方主体利益，我们针对这些特殊房屋的执行案件进行了系统的梳理、分析和归类，并以专题形式分享给各位读者，期望能帮助读者解决具体的实务问题。

房屋被预查封后, 出卖人解除买卖合同能否排除强制执行？

被执行人购买的预售房屋，已完成合同备案或预告登记、尚未过户的，法院依法可采取预查封措施。实务核心争议：法院预查封在先、出卖人后续起诉解除购房合同，出卖人能否凭合同解除结果、以房屋所有权人身份排除执行？依据《九民纪要》及最高院统一裁判尺度：合同解除后出卖人虽享有物权性返还请求权，但未返还买受人已付购房款的，一律不得排除执行，仅全款返还价款后，方可阻却强制执行。

裁判要旨

1. 预查封合法有效：买受人已签订备案购房合同、办理预告登记，虽未取得房屋所有权，但享有合法物权期待权，法院有权预查封，效力等同于正式查封。

2. 解除合同不能当然排除执行：出卖人在预查封实施后起诉解除买卖合同的，不得仅以合同解除对抗在先司法执行行为。

3. 价款返还为唯一前置条件：买卖合同解除后双方互负返还义务，出卖人足额返还买受人已付购房款的，可排除普通金钱债权执行；未返还价款的，依法无权排除执行，否则将导致申请执行人钱房两空、利益严重失衡。

案情简介

1. 2015年，买受人与房地产开发商签订《商品房买卖合同》并完成备案，买受人支付部分购房款项，后续未按约结清余款。

2. 买受人因另案民间借贷纠纷成为被执行人，执行法院依法对案涉已备案、未过户房屋采取预查封措施。

3. 预查封之后，开发商以买受人拖欠房款为由，另案起诉解除商品房买卖合同，法院判决解除双方购房合同。

4. 开发商据此提出执行异议，主张合同已解除、房屋所有权归己方所有，请求排除本案强制执行，异议被法院驳回后，开发商提起执行异议之诉。

5. 一审、二审法院均认定开发商未返还买受人已付购房款，无权排除执行，驳回其诉讼请求；开发商申请再审，河南高院再审裁定驳回再审申请。

案件来源：河南省高级人民法院（2021）豫民申1021号

裁判要点及思路

1. 预查封行为合法有据：买受人已签订备案购房合同、支付部分房款、享有物权期待权，案涉房屋属于买受人责任财产范畴，法院预查封合法有效，效力等同于正式查封。

2. 权利时间顺位优先：开发商解除合同的判决作出于预查封之后，在后形成的实体权利，不能对抗在先的司法查封、执行行为。

3. 利益平衡原则为核心裁判逻辑：购房合同解除后，双方互负返还房屋、返还购房款的对等义务。开发商仅主张收回房屋、却不返还买受人已付房款，会导致申请执行人无法执行房屋、也无法执行对应购房款，权益严重受损，明显违背公平原则。

4. 法定适用规则清晰：依据《九民纪要》124条第二款，出卖人解除合同后，返还价款是排除执行的必备前置条件，未完成价款返还的，一律不支持排除执行诉求。

实务要点总结

1.通说裁判规则：预查封后出卖人解除购房合同，房款已返还→可排除执行；房款未返还→绝对不能排除执行，该规则为最高院及绝大多数高院统一适用。

2.权利性质厘清：合同解除后出卖人的房屋返还请求权属于物权性质权利，具备排除执行的基础效力，但并非绝对权利，需受到双务合同对等履行、公平原则的限制。

3.开发商实务风险：单纯诉讼解除合同无法对抗预查封，必须同步履行返还购房款义务，否则异议、异议之诉均会被驳回；恶意拖延、拒不退款的，需承担败诉风险。

4.少数例外情形：无恶意串通、买受人根本违约、已丧失全部合同权利，且案件无利益失衡情形的，极少数法院会支持未退款情形下排除执行，仅为个案，不具备普遍参考效力。

相关法律规定

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》

十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》

第124条第2款应予注意的是，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。

实务结论

司法绝对主流规则：预查封后出卖人解除购房合同，价款返还为排除执行的唯一硬性条件。无价款返还、仅以合同解除为由主张排除执行的，100%败诉；仅极少数无恶意、买受人彻底违约的个案存在例外，实务中必须以“先退款、再异议”作为唯一合规维权路径。

（一）主流通说：未返还价款，不得排除执行（2则）

案例1：沈阳市中级人民法院（2021）辽01民终5251号

裁判核心：法院仅判决解除购房合同、未判令出卖人返还购房款，若支持排除执行，将直接导致申请执行人权益落空、利益失衡。严格参照《九民纪要》124条规定，出卖人未返还价款的，无权排除强制执行。

案例2：最高人民法院（2020）最高法民申4211号

裁判核心：预查封依托合法有效的商品房买卖合同关系而设立，合同解除后预查封基础事实消灭，但权利义务对等原则仍需适用。出卖人未返还购房款的，不得排除执行，该认定符合预查封制度核心功能与立法本意。

（二）少数例外：合法解除无恶意，可排除执行（1则）

案例3：台州市中级人民法院（2017）浙10民终825号

裁判核心：预查封仅冻结买受人的合同期待权，不改变房屋原始物权归属；买受人根本违约、明确弃房，合同合法解除且无恶意串通规避执行情形，买受人彻底丧失房屋请求权，法院可支持出卖人排除执行诉求。

（三）最高院配套裁判观点（2则）

案例4：最高人民法院（2020）最高法民申2441号

裁判核心：预查封仅针对买受人不确定的合同债权、物权期待权，并非房屋完整物权，仅在买受人完成过户、预查封转为正式查封后，法院方可实体处置房屋。

案例5：最高人民法院（2018）最高法民申5670号

裁判核心：预查封效力等同于正式查封，当事人不得以单方解除合同为由，对抗法院合法预查封及后续执行行为。

本文作者：李舒律师

北京云亭律师事务所创始合伙人 | 资深商事律师

专业领域：商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所

本期责任编辑 法丽 微信号：17310145421

点击查看系列文章

作者简介

李舒律师

北京云亭律所创始合伙人

电话/微信:18501328341

推荐书籍

我们推出的系列文章经过精雕细琢、修订完善后，陆续集结在中国法治出版社出版，欢迎购买。有部分作者反映买到盗版书，还给我们微信发来盗版书的截屏。为此我们开辟作者直销渠道“法客帝国书店”，确保100%正版！