楼市行情走强，倘若继续上涨，难得一见地产大牛市要出现了

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上个月陪朋友跑了三趟杭州未来科技城的售楼处，第一次去是七月初，销售拉着我们算价格，又是送车位又是给98折，还说当天定能再申请一个点的优惠；第二次去是七月底，折扣直接收了两个点，销售说总部刚下的通知，卖得好就不亏着卖了；第三次去是八月中，我们下午两点到的，售楼处停车场差点没位置，销售指着销控表说，你们看上的12楼那套，上午刚被人定了，现在只剩14楼和顶楼，要的话得赶紧交意向金。

我当时跟朋友开玩笑，说你这哪是买房，像是前几年抢限量款球鞋。转头我翻了翻自己的股票账户，年初拿的地产龙头股，不知不觉浮盈已经快30%。身边做投资的几个朋友最近也都在聊这个话题：这波楼市回暖到底是短期反弹，还是真的要反转？会不会真的走出一波十年难遇的大牛市？

今天就把我这两个多月跑售楼处、跟中介和房企朋友唠、翻了几十份行业报告和财报捋出来的东西，全跟大家说透。不吹不黑，既不说无脑唱多的鬼话，也不做一味看空的杠精，实打实聊聊这轮楼市走强的底层逻辑，以及地产产业链上，到底哪些公司是真有业绩支撑，哪些只是蹭热度炒概念。

先给你看看当下楼市的真实热度，不是空喊口号

很多人对楼市的感知还停留在去年的寒冬里，觉得都是媒体在吹暖风，实际根本没人买房。我想说，你可以不信新闻，但你去家门口的中介门店坐半小时，去热门楼盘的售楼处转一圈，就能感受到明显的变化。

先上最硬核的官方数据。根据国家统计局发布的2026年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况：

- 新建商品住宅价格环比上涨的城市有54个，比7月份增加了8个，这已经是连续第三个月上涨城市数量增加；

- 二手住宅价格环比上涨的城市有47个，比7月份增加了6个，二手房价格回暖比新房慢了一个月，但趋势已经非常明确；

- 一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京涨0.3%、上海涨0.5%、广州涨0.4%、深圳涨0.6%，深圳领涨一线城市；

- 二线城市新房价格环比上涨0.2%，三线城市环比上涨0.1%，全线翻红。

别小看这零点几个百分点的涨幅，楼市这东西，从来都是“量在价先”。价格只是结果，成交量才是先行信号。我们看更高频的成交数据：克而瑞发布的重点30城商品房成交数据显示，8月30城成交面积环比增长12%，同比增长18%，这已经是连续第四个月同比正增长。其中上海、杭州、成都、合肥这些核心城市，同比增幅都超过了30%。

二手房市场的反应更直观。贝壳平台的数据显示，8月重点18城二手房带看量环比增长14%，成交周期从6月份的58天，缩短到了8月份的46天。也就是说，之前一套房子挂出去快两个月才能卖掉，现在一个半月就能出手。我身边做中介的朋友说，去年他一个月能带看十几组客户就不错了，现在周末一天就能带看七八组，忙得连吃饭的时间都没有。

还有一个很容易被忽略的信号：土拍市场热起来了。去年年底的时候，全国土拍都是底价成交为主，溢价率能到3%都算高的，很多地方城投公司托底拿地。今年入夏之后，土拍市场明显不一样了：8月杭州集中供地，3宗核心地块直接触顶摇号，平均溢价率7.2%；上海同期拍的几块地，也都有10家以上房企竞拍，溢价率普遍在5%以上。

拿地的主体也变了，之前都是央企国企兜底，现在民营房企也开始下场拿地了，比如滨江、绿城、龙湖这些经营稳健的民企，今年拿地力度明显加大。房企是最懂行业的，他们敢真金白银拿地，说明对未来的市场预期真的转好了。

当然也不是所有城市都热，分化依然非常明显。一二线核心城市和强三线城市回暖很快，但大部分弱三线和四线城市，还是没什么起色，库存依旧高企，房价还在阴跌。这个我们后面讲风险的时候再细说。

地产链上的个股，谁在真涨，谁在蹭热度

楼市回暖，最先反应的是股市。从今年年初到现在，申万房地产指数累计涨幅超过25%，建材、家居、家电这些地产后周期板块也跟着水涨船高。但涨得多不代表真的有价值，这里面既有业绩扎实的真龙头，也有纯炒概念的垃圾股。下面我分赛道给大家拆解一下，每个赛道说几个最有代表性的标的，优点缺点都讲，不偏不倚。

开发端：央企龙头最稳，区域黑马弹性大

开发端是地产链的核心，也是这波行情的主战场。但现在的开发行业，早已不是普涨的时代，企业之间的差距天差地别。

1. 保利发展

作为央企地产的一哥，保利这波行情走得非常稳，从年初到现在涨幅接近30%，跑赢了行业指数。

核心看点非常清晰：一是销售增长确定性强，1-8月累计签约金额同比增长22%，8月单月同比增长31%，增速在头部房企里排第一；二是财务极度稳健，三道红线全绿档，净负债率只有60%左右，今年发的中期票据利率最低到了2.98%，融资成本比很多地方政府都低；三是土储质量高，近80%的土储都在一二线核心城市，去化有保障。

当然也有风险：比如行业整体复苏不及预期的话，销售增速会下滑；还有保利的毛利率最近几年一直在降，从之前的30%多降到了现在的22%左右，利润空间被压缩了。目前估值大概8倍PE，处于历史偏低位置，安全边际比较足。

2. 万科A

万科是地产行业的常青树，也是很多老股民的情怀股。这波涨幅大概20%，比保利稍慢一点，但胜在业务多元，抗风险能力强。

看点在于：一是基本盘稳，1-8月销售同比增长15%，8月单月增长24%，虽然增速不如保利，但胜在均衡，全国布局没有明显短板；二是转型业务开始发力，万纬物流已经是国内冷链物流的龙头，今年营收预计能破200亿，还有商业运营、长租公寓，这些业务都能提供稳定的现金流；三是现金储备足，账上有一千多亿现金，应对行业波动完全没问题。

风险点也很现实：开发业务的毛利率还在承压，转型业务虽然增长快，但短期对利润贡献不大，估值提升需要时间。目前7倍左右的PE，估值很低，属于进可攻退可守的标的。

3. 滨江集团

滨江是典型的区域黑马，深耕杭州市场，被称为“杭州一哥”。这波涨幅超过40%，弹性比央企龙头大很多。

核心逻辑就是深耕红利：杭州是这轮楼市回暖最早、热度最高的城市之一，滨江在杭州的市场占有率常年第一，1-8月在杭州的销售额同比增长35%，赚得盆满钵满。而且滨江的产品力很强，在杭州口碑极好，同样的地段，滨江的房子就能比别家贵几千块一平米。

但风险也很集中：就是区域依赖度太高，90%的业务都在浙江，尤其是杭州。一旦杭州市场降温，滨江的业绩会受到直接冲击。而且滨江的杠杆率比央企高，虽然也在绿档，但财务安全性不如保利、万科。

物业端：轻资产现金流牛，确定性更高

很多人看地产链只看开发，其实物业是个被低估的好赛道。轻资产运营，现金流稳定，受楼市波动的影响比开发小很多，而且行业集中度还在提升，长期逻辑很顺。

1. 招商积余

央企背景的物业龙头，也是A股物业板块的核心标的。今年涨幅大概25%，走势非常稳。

看点在于：一是在管面积持续增长，上半年新增在管面积超过2000万平米，其中第三方项目占比超过70%，不是光靠母公司输血；二是商管业务占比提升，写字楼、商业综合体的物管业务，毛利率比住宅高很多，能拉动整体盈利；三是央企整合预期，招商局旗下的物业资产都在往这里装，未来还有资产注入的可能。

风险主要是两个：一个是物业费提价难，住宅物业费很多年都涨不上去，人工成本却年年涨，会挤压利润；另一个是母公司招商蛇口的开发增速如果放缓，关联项目的增量会减少。

2. 绿城服务

绿城服务是高端物业的代表，主打品质服务，在高端小区里口碑非常好。

核心优势是溢价能力强，绿城服务的物业费普遍比周边小区高20%-30%，业主还愿意交，因为服务确实好。而且增值服务做得好，比如社区零售、家政服务、房产经纪，这些业务毛利率高，增长也快，上半年增值服务营收同比增长28%。

风险在于：对母公司绿城中国的依赖度还是比较高，关联业务占比不小；而且高端物业主要集中在一二线城市，下沉市场很难复制。

建材家居：后周期受益，弹性不输开发

楼市回暖，交房量上来，建材家居的需求会直接释放，这就是地产后周期逻辑。而且建材家居行业的集中度比地产还低，龙头公司的市占率提升空间更大。

1. 东方雨虹

防水行业的绝对龙头，市占率超过20%，第二名跟它差了十万八千里。这波涨幅超过35%，弹性非常大。

看点非常多：一是直接受益于地产复苏，新房开工、装修都要用防水，上半年营收同比增长25%，净利润增长30%，利润增速比营收还快，规模效应显现；二是新业务拓展顺利，光伏屋面、民用建材、保温材料，这些新赛道增长都很快，打开了长期成长空间；三是渠道下沉做得好，从工程端延伸到零售端，C端业务占比持续提升。

风险也不能忽视：原材料价格波动大，沥青这些化工品涨价的话，会直接影响利润；还有行业竞争越来越激烈，很多小厂打价格战，会冲击市场。

2. 海螺水泥

水泥行业的老大哥，成本控制能力行业第一，被称为“水泥茅”。之前跌了好几年，这波随着地产+基建双复苏，股价也起来了，涨幅大概20%。

核心逻辑就是量价齐升：8月全国水泥均价环比上涨3.2%，华东地区更是涨了5%，价格拐点已经出现；需求端，地产开工回暖加上基建项目发力，水泥需求量持续回升。海螺的成本比同行每吨低几十块，别人亏钱的时候它还能赚，行情好的时候赚得更多。

风险在于：水泥行业产能过剩的大格局没变，需求更多是脉冲式的，很难持续高增长；而且碳中和背景下，产能扩张受限，长期成长空间有限。

3. 欧派家居

定制家居的龙头，大家居战略的先行者。上半年营收同比增长12%，净利润增长15%，业绩稳扎稳打。

看点在于：一是地产后周期受益，新房交付量上来，定制家居的需求会直接释放；二是整装业务增长快，和装修公司合作，直接前端截流客户，上半年整装业务同比增长40%；三是渠道下沉，往三四线城市渗透，还有很多空白市场。

风险是行业竞争太激烈，定制家居门槛不高，大大小小的品牌太多，价格战一直没停过，毛利率持续承压。

除了这些，家电板块的美的集团、海尔智家，也会受益于地产回暖带来的新增需求，不过家电本身的内需和出口逻辑更强，地产只是加分项，这里就不展开说了。

这轮楼市走强，到底靠什么撑起来的

很多人说，楼市都是政策市，这话其实只说对了一半。政策是导火索，但真正能让行情走起来，一定是政策、资金、需求三者共振的结果。这轮回暖也一样，不是凭空冒出来的，是多重因素叠加到了临界点。

先说说政策端，这是最核心的变量。从2021年最严调控到现在，政策底早就出现了，而且是一步步松绑，力度越来越大。

先是限购限贷放松，到现在为止，全国绝大多数三四线城市都已经取消了限购，二线城市也大多松了限购，只有北上广深这几个一线城市还保留着核心区的限购。然后是首付比例下调，首套房首付普遍降到了20%，二套房30%，很多城市公积金贷款额度也提上去了。

最关键的是房贷利率，现在全国首套房贷平均利率已经降到了3.45%，二套大概4.2%，这是十几年来的最低水平。前几年高点的时候，首套利率普遍在5.5%以上，现在贷款100万，30年下来，利息能少还四五十万，这对刚需的吸引力是非常大的。

还有“认房不认贷”、换房退税、城中村改造这些政策，都是实打实的利好。尤其是超大特大城市的城中村改造，预计能带动万亿级的投资和需求，这是中长期的托底力量。

再说说资金端，水涨才能船高，楼市行情说到底还是靠钱堆出来的。

一方面是房企的融资环境大幅改善。之前房企发债难、融资贵，很多民企直接借不到钱。现在不一样了，央企国企融资成本降到了3%以内，优质民企也能正常发债了，股权融资也放开了，房企的资金链松了一大截。出险房企的债务重组也在推进，行业风险在逐步出清。

另一方面是居民端的信贷宽松。银行现在非常愿意放房贷，额度充足，审批快，利率还低。之前是银行挑客户，现在是银行抢客户，很多银行的客户经理都在朋友圈发房贷广告。还有经营贷、消费贷的利率也很低，资金面整体是宽松的。

股市里的资金也在往地产链流，近一个月北向资金增持地产板块超过50亿元，公募基金的地产持仓比例也在回升，资金抱团的迹象很明显。

最后是需求端，积压了好几年的需求，终于开始集中释放了。

过去三年，因为疫情、调控、预期不好，很多刚需和改善需求都被压制了。现在政策松了，预期稳了，大家的购房意愿又回来了。尤其是改善型需求，释放得非常明显，很多人换大房子、换好房子，核心城市的大户型、品质楼盘卖得最好。

还有一部分是投资需求的回暖，不过现在的投资需求比之前理性多了，都是买核心城市核心地段，没人再去三四线城市炒房了。

说白了，这轮行情就像弹簧，压了好几年，压得足够深，现在政策一松手，自然就会弹起来。至于是反弹一下就回去，还是能走出一波大行情，就要看后续能不能持续有政策加持，需求能不能持续释放。

别光想着牛市，这些风险你必须心里有数

我知道很多人一看到房价涨、股票涨，就开始喊“十年大牛市”，就想着all in进去赚大钱。但我必须给大家泼盆冷水，冷静点，现在远不是闭着眼买房买股就能赚钱的时候，有几个风险，你必须心里有数。

第一个风险，也是最大的风险：城市分化极其严重，普涨时代彻底结束了。

现在的回暖，只集中在一二线核心城市和少数强三线城市，绝大多数三四线城市，尤其是人口流出的城市，楼市根本没起来，库存还高得吓人。比如东北、西北的很多地级市，商品房去化周期超过30个月，也就是按现在的销量，两年半都卖不完。

未来的楼市，一定是两极分化的，核心城市核心地段的房子，会越来越保值增值；而没有产业、没有人口的城市，房子会越来越不值钱，甚至沦为负资产。想靠买房普赚的时代，真的过去了。

第二个风险：居民杠杆率已经不低，加杠杆的空间有限。

现在我国居民部门杠杆率大概在63%左右，虽然比美国、日本这些发达国家低，但我们的居民收入水平也低，社会保障体系也没那么完善，实际的杠杆压力并不小。

更关键的是，这几年很多人的收入预期下降了，工作不稳定，不敢随便加杠杆背房贷。很多年轻人甚至连婚都不想结，孩子都不想生，住房需求自然也会下降。长期来看，人口老龄化、少子化，都是楼市的大利空，这个大趋势是改变不了的。

第三个风险：房企的债务问题还没完全解决，行业出清还在继续。

虽然头部房企稳了，但还有很多中小房企，尤其是地方上的小房企，资金链依然紧张，债务违约、项目烂尾的风险还在。这波回暖，能救活一部分优质房企，但那些本身就没竞争力的小房企，该淘汰还是会淘汰。

买房的话，尽量选央企国企和优质民企的房子，别贪便宜买小开发商的楼盘，烂尾的风险还是存在的。买股票更要注意，别去碰那些垃圾房企股，纯炒概念，跌起来会非常惨。

第四个风险：政策的边际效应会递减，需求可能提前透支。

政策松绑的效果是一次比一次弱的。第一次降首付、降利率，效果很明显，成交量立马起来；第二次再降，效果就会打折扣；第三次第四次，可能就没什么反应了。

现在这波需求释放，很大一部分是之前积压的需求集中释放，等这波释放完了，后续能不能跟上，还要打个问号。如果没有更大力度的政策出台，行情很可能冲高回落。

回到最开始的问题，地产大牛市真的要来了吗？

聊了这么多，最后回到大家最关心的核心问题：这波行情，到底会不会演变成十年一遇的地产大牛市？我给大家三个核心理由，都是有数据支撑的，大家可以自己判断。

第一个理由：从周期位置看，这轮调整的时间和幅度都足够充分，具备走大级别行情的基础。

回顾过去二十年的地产周期，2008年调整了1年左右，2014年调整了2年左右，之后都迎来了大级别的上涨行情。而这轮调整，从2021年下半年调控收紧开始算，到现在已经整整5年了，调整时间远超之前两次。

调整幅度也更大：百城新建商品住宅价格累计下跌了15%左右，二手房跌幅更大，很多城市房价跌了20%-30%。行业也经历了深度出清，几百家房企破产退市，产能去化非常充分。

弹簧压得越狠，反弹力度越大。从周期规律来看，现在确实处于周期底部，具备走出一波大级别修复行情的基础。

第二个理由：从基本面数据看，复苏信号已经全面确认，但还处于初期阶段，离大牛市还有距离。

成交量连续4个月同比正增长，房价上涨城市数量持续增加，土拍市场回暖，房企拿地信心恢复，这些都是行情反转的先行指标，信号非常明确，不是假回暖。

但我们也要看到，目前的涨幅还非常温和。8月70城新房价格平均环比涨幅只有0.2%，同比还是下跌的，只是跌幅收窄了。而2015年那波大牛市的时候，单月环比涨幅能到1%以上。

所以现在只能说，楼市确实见底复苏了，但还只是复苏初期，远远没到牛市高潮的阶段。能不能演变成大牛市，还要看后续政策和需求的持续性。

第三个理由：政策和货币还有空间，是行情能否升级的关键变量。

现在货币政策处于宽松周期，还有降准降息的空间，房贷利率还有进一步下降的可能。政策工具箱里也还有不少牌没打，比如全面取消限购、降低交易税费、加大城中村改造力度、出台更多鼓励购房的政策等等。

如果后续政策持续加码，不断释放利好，需求持续释放，那么这波行情很可能会升级，走出一波级别比较大的牛市。但如果政策力度不及预期，只是维持现状，那这波可能就是一波修复性反弹，涨一波就会进入震荡。

总结一下我的观点：现在是地产周期的底部复苏阶段，走出一波像样的行情是大概率事件，但能不能成为“十年一遇的大牛市”，现在下结论还太早，需要边走边看。对于投资者来说，不用去预测会不会有大牛市，只要把握好当下的复苏行情，精选优质标的，就足够了。

聊到这儿，也想问问大家：你觉得这波地产行情能持续多久？你手里有没有布局地产链相关的个股，最看好哪个方向？

结语

总的来说，当下的楼市确实在实打实的走强，地产链的这波行情，也不是单纯的题材炒作，有基本面数据的支撑，有政策和资金的配合，是有实实在在逻辑的。

但我们也要清醒地认识到，房地产行业的底层逻辑已经彻底变了。过去那种闭着眼买房就能涨、随便买个地产股就能赚的时代，一去不复返了。未来的行情，一定是高度分化的：城市之间分化，企业之间分化，个股之间分化。

不管是买房还是买股票，都不能再抱着老观念、老思路。核心城市、核心地段、优质房企、优质产业链龙头，才是真正能穿越周期的资产。不要一听到牛市就头脑发热盲目追高，也不要一味看空错过机会。理性看待，深入研究，精选标的，做好风险控制，才能在这波行情里真正赚到属于自己的钱。

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