三星堆322亩兼容用地，文旅融合新密码谁能接住？

2026年9月2日，广汉市自然资源和规划局的一则土地出让公告，在业内掀起了不大不小的波澜。

三星堆片区两幅零售商业用地正式挂牌，总面积加起来超过322亩，起始总价约5.37亿元。乍一看，这不过是又一轮土地出让的常规操作。但公告里有一句话，让懂行的人眼前一亮——“上述两幅三星堆片区地块可兼容文化/体育用地，兼容比例不超过50%。”

一块地，能同时干商业和文化的活儿？这背后到底藏着什么门道？

01土地也能“跨界”？兼容用地是个什么概念

先来聊聊“兼容用地”这个词。

过去很长一段时间，咱们国家的土地管理是“一亩三分地，各管各的”——商业用地就是盖商场，文化用地就是建博物馆，体育用地就是修场馆。用途之间泾渭分明，像切豆腐块一样整整齐齐。但问题也随之而来：一个文旅项目，往往需要同时具备商业消费、文化体验、休闲运动等多种功能，如果每个功能都得单独拿地，不仅成本高企，空间割裂感也会让游客体验大打折扣。

兼容用地，就是打破这种“一刀切”的玩法。简单来说，它允许同一块土地承载两种或多种合法用途，让土地像乐高积木一样，可以拼出更多可能。

2026年6月，江西省自然资源厅联合省住房城乡建设厅印发了《关于开展土地混合开发利用的指导意见》，其中明确：“土地混合开发利用，就是打破传统单一用地管控模式，允许一宗国有建设用地兼容两种及以上合法使用功能。” 同时设定了量化标准——各类混合用途的地上建筑面积或用地面积占比不低于15%，每宗混合用地必须明确一项主导用途且占比不低于50%。

这意味着，政策层面已经为“一地块多功能”开了绿灯。而三星堆片区的这两幅地块，正是这一政策风向在文旅场景中的落地实践。

对于三星堆来说，这个“兼容”条款绝非偶然。作为世界级的文化遗产地，三星堆每年吸引着海量游客。但长期以来，游客的消费场景大多集中在博物馆内部——看完青铜神树、黄金面具，拍个照、买个文创，然后就走了。周边的商业配套、文化体验、休闲娱乐设施相对薄弱，很难让游客“留下来、住一晚、再消费”。

兼容用地，恰恰为破解这个难题提供了政策工具。

02文旅融合的“政策密码”，藏在哪？

为什么说兼容用地是文旅融合的“密码”？因为它同时解了三道题。

对政府而言，这是一道“保护与发展”的平衡题。

文化遗产地的商业开发，向来是个敏感话题。过度商业化会稀释文化底蕴，甚至对遗址本身造成不可逆的伤害；但如果不搞商业配套，又难以形成可持续的文旅生态。兼容用地提供了一个精妙的解法：通过规划条件，要求商业开发必须“兼容”文化、体育等公共功能，从源头上引导开发商走“商业+文化”共生路线，而不是单纯建一个购物中心了事。

对开发商来说，这是一道“风险与收益”的选择题。

纯商业项目竞争激烈，同质化严重，而纯文化项目又往往面临盈利周期长、回报率低的难题。兼容用地让开发商有了“混搭”的空间——在商业空间里植入文化体验、体育休闲等业态，既能提升项目的独特性和吸引力，又能通过商业收入反哺文化运营，降低整体风险。

对城市而言，这是一道“流量与留量”的转化题。

三星堆不缺流量，缺的是把流量转化为“留量”的能力。兼容用地催生的复合业态，可以打造一个完整的消费闭环：游客在博物馆看完青铜器，出门就能走进文创店，逛累了去主题餐厅吃顿饭，晚上再看一场沉浸式演出，周末还能带上孩子去体育公园露营。这种“逛完博物馆、逛商业街、看演出、玩体育”的全天候场景，正是文旅融合的终极形态。

说到底，兼容用地不是简单的“土地多功能”，而是通过空间规划的手段，倒逼业态融合、功能复合，最终实现“1+1+1>3”的效果。

03谁会为三星堆的“兼容”买单？

地是好地，政策也给力，那么问题来了——谁会来竞拍？

从行业经验来看，潜在的投资方大概可以分为三类。

第一类是文化投资机构。像保利文化、华侨城这类擅长文旅综合体开发的企业，向来对“文化+商业”的混合模式情有独钟。它们有成熟的运营经验，也有足够的资本实力，有能力把三星堆片区的商业地块打造成一个集文化体验、商业消费、休闲娱乐于一体的标杆项目。

第二类是文创企业。近年来，以泡泡玛特、故宫文创合作方为代表的新消费品牌，对线下体验空间的需求越来越大。它们需要的不仅仅是一个卖货的店铺，更是一个能够承载品牌故事、与消费者深度互动的文化空间。三星堆自带的文化IP属性，恰恰是这类企业最看重的资源。

第三类是体育运营商。万达体育、中体产业等机构，近年来在“体育+文旅”领域动作频频。三星堆片区的兼容用地允许配置体育功能，这为植入运动场馆、户外营地、体育公园等业态提供了可能，正好契合了当下“体育旅游”的消费热潮。

至于合作模式，可能会有多种路径：政府与开发商合资共建、品牌授权运营、轻资产托管……具体花落谁家，10月13日的挂牌截止日，或许就能见分晓。

04他山之石：曲江和良渚，已经跑通了

三星堆的“兼容用地”探索，并非孤例。在国内，已经有先行者趟出了路子。

西安曲江新区，是“文化+商业+旅游”混合用地的典型样本。

以大唐不夜城为代表，曲江将文化场景与商业消费深度融合，打造了一个个沉浸式的文旅街区。2026年，曲江的文旅融合进一步升级：大明宫国家遗址公园用巨型透卡创意复原遗址盛景，收获人民日报、新华社点赞；西影电影园区拆掉老厂区围墙，变身集电影博物馆、商业综合体于一体的产业集聚区；量子晨街区前身是太阳锅巴厂，如今成了潮流夜经济地标。曲江的秘诀在于“规划前置”——在土地出让阶段就明确文化功能的主导地位，确保商业开发不偏离文化主线。

杭州良渚文化村，则走出了“文化+体育+社区”的融合之路。

良渚街道在110平方公里的辖区内，建成了828个体育场地，实现49个村社全覆盖。新港村的废弃空地变身HIBP波浪道，东塘河村的渣土堆改造成网球、匹克球运动中心。2024年，良渚以体育赛事为引擎，累计吸引游客762万人次，实现营收2.6亿元。更值得关注的是，良渚将体育设施与遗址保护、乡村振兴有机结合，村民们通过“厨娘工坊”、民宿餐饮等业态，实实在在地分享了文旅融合的红利。

曲江和良渚的经验，给三星堆的启示有三点：第一，规划要前置，在土地出让环节就明确功能导向；第二，业态要协同，商业、文化、体育、旅游不能各自为战；第三，运营要专业，好的空间需要专业的团队来激活。

05挑战在哪？留给市场去检验

兼容用地，说到底是一把“温柔的双刃剑”。政策创新给了空间，但市场能不能接住，还需要时间检验。

对于想参与三星堆片区开发的企业来说，最大的挑战或许不是“能不能拿地”，而是“拿了地之后怎么运营”。商业和文化怎样才算“真融合”而不是“假拼盘”？体育功能植入后，日常运营成本谁来承担？淡旺季客流波动如何应对？这些问题，不是一纸政策能解决的，需要开发商拿出真本事。

回到那个核心问题：如果让你来投资一个“商业+文化”的兼容性项目，你最担心的问题会是什么？