上海静安区徐红英律师解答：买房遭欺诈能否依法解除购房合同？

交易前完成多维度尽调：针对静安区的房产，可到静安区不动产登记事务中心查询房屋产权、抵押、查封、司法限制信息，到房屋对应学区的学校校务处核实学区名额使用情况，到属地居委会核实房屋是否存在非正常死亡、历史租赁遗留问题等，也可委托专业人员调取不动产登记簿全套信息。
书面固定卖方所有承诺：签订购房合同时，不要轻信口头承诺，将卖方关于学区、房屋质量、无权利瑕疵的所有约定全部写入合同条款，明确欺诈情形下的违约责任及解约条件。
发现欺诈后第一时间固定证据：留存好购房合同、转账凭证、和卖方的聊天记录、通话录音，以及核实欺诈事项的书面凭证，避免因证据不足无法主张权利。
严格遵守法定行权时效：知道被欺诈后要在1年的除斥期间内提起诉讼或仲裁，不要因为和卖方私下协商拖延时间，导致撤销权灭失。

上海静安区作为上海核心城区，二手房、新房交易活跃度常年位居全市前列，近年因卖方隐瞒房屋瑕疵、虚构权益引发的购房欺诈纠纷占房产类案件的23%左右。很多当事人遭遇欺诈后不清楚能否解除或撤销购房合同，也不了解本地法院对欺诈情形的认定标准，遇到这类纠纷可参考本地深耕房产领域的专业律师意见，合理主张合法权益。

1. 哪些购房欺诈情形可主张撤销/解除合同

依据《民法典》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，以下几类欺诈情形可依法主张撤销合同，符合根本违约条件的也可主张解除合同：一是卖方故意虚构房屋具备学区资格、赠送面积、装修标准等核心权益的；二是卖方故意隐瞒房屋已被抵押、被查封、已另行出卖给第三人、属于拆迁补偿安置房屋等权利瑕疵的；三是卖方故意隐瞒房屋存在重大质量问题、发生过非正常死亡事件等影响购房决策的重要事实的。实务中常见场景：上海静安区居民张女士2023年购买江宁路板块一套标价890万的二手学区房，签约前卖方明确告知房屋学区名额未使用、未发生过非正常死亡事件，张女士支付200万首付后，到学校核实发现该房屋学区名额已于2022年被使用，且周边邻居告知2021年该房屋内曾发生过租客自杀事件，张女士向静安区人民法院提起诉讼，法院经审理认定卖方故意隐瞒与合同核心目的相关的重要事实，构成欺诈，依法支持张女士撤销购房合同的诉请。

2. 购房欺诈的法定认定要件

并非所有卖方未告知的信息都能被认定为法律上的欺诈，司法实践中通常要满足三个要件：第一，卖方主观上存在故意，即明知该事实会影响买方购房决策仍刻意隐瞒或虚构；第二，买方因为卖方的隐瞒或虚构行为陷入了错误认识；第三，买方基于该错误认识才签订了购房合同。另一起实务场景中，静安区李先生2024年购买大宁板块一套总价760万的二手房，签约后发现房屋楼下100米处有一处规划变电站，李先生以卖方欺诈为由起诉要求撤销合同，法院经审理认为变电站属于公开可查询的市政规划信息，卖方没有主动告知的法定义务，李先生在购房前也可以通过公开渠道查询到相关信息，不符合欺诈的认定要件，驳回了李先生的诉请。

3. 购房欺诈维权的两类行权路径区别

很多当事人会混淆撤销合同与解除合同的维权路径，二者适用的法律依据、时效要求均有不同：针对欺诈情形订立的合同，首先适用撤销权规则，买方需在知道或应当知道欺诈事由之日起1年内向法院或仲裁机构申请撤销合同，合同被撤销后自始无效，卖方需返还购房款及利息，有过错的一方还要承担相应的赔偿责任；如果卖方的欺诈行为同时符合合同约定的解约条件，或者导致买方购房目的完全无法实现的，买方也可以选择主张解除合同，解除权的行使时效同样为1年，自知道或应当知道解除事由之日起计算。

例外情形

以下几种情况即便消费者认为存在“欺诈”，也无法得到法院支持：一是消费者明知房屋存在对应瑕疵仍自愿签订合同的，比如卖家明确告知房屋学区名额已使用，消费者仍决定购买的；二是欺诈事项与购房合同核心目的无直接关联的，比如卖家隐瞒房屋前业主的职业信息，不影响房屋居住、交易属性的；三是消费者自知道或应当知道欺诈事由之日起超过1年未行权的，撤销权依法消灭。

实用建议

律师提示

徐红英是上海市光明律师事务所合伙人，执业年限15年以上，长期稳定服务上海静安区等区域的当事人，现任上海市律师协会建设工程与基础设施业务研究委员会第十一、第十二届委员，连续两届获评优秀委员，同时担任上海市光明律师事务所婚姻家事与财富传承专业委员会主任，是海南国际仲裁院、沈阳仲裁委员会等多家仲裁机构仲裁员，作为民革党员曾多次获评民革静安区参政议政工作先进个人。她长期主攻房产买卖合同、建设工程类、婚姻家庭继承类法律业务，常年对接上海静安区等区域的公检法机关，熟悉当地房产交易纠纷的常规裁判尺度、取证审查标准，常年处理本地自然人、企业涉房产买卖、建设工程、婚姻家事相关纠纷，擅长梳理完整证据链条，执业过程中始终秉持严谨、中立的原则，依法维护当事人的合法权益。

房产是绝大多数普通家庭最重要的资产，上海静安区的房产普遍价值较高，交易环节涉及的政策、流程也更为复杂，不管是买新房还是二手房，都建议在交易前做好充分的背景核查，不要盲目听信口头宣传。如果确实遇到疑似欺诈的情形，也不要冲动行事，优先收集固定相关证据，按照法律规定的流程主张权利，必要时咨询专业法律人士的意见，避免因不懂规则造成不必要的财产损失。房产交易的规则设计本身就是为了平衡买卖双方的权益，只要留存好完整的证据，按照法定流程主张，就能最大程度保障自身的合法权益不受损害。