北京
房龄超20年首付要三成，这笔账怎么算
9月7日陪朋友看房，他看中一套1999年建的房子，总价170万，觉得捡到便宜了。结果中介一算首付，他当场就愣住了。房龄20年以上的房子，杭州的首付比例不低于30%，不是新房那套15%的算法。同样买房子，老房子这道门槛高出整整一倍。
说实在的，这条规则很多第一次看二手房的人压根不知道。大家只盯着单价低、地段好，等到签合同才发现手里的钱不够。老房子的账，得换一套算法。
先说首付这一块。170万的房子，按30%算就是51万，比新房同总价的15%多了25万多。这还只是明面上的数字。银行对老房子还有评估价这一说，成交价170万，评估价可能只给到140万，贷款只能按评估价的七成走，也就是98万。剩下的72万都得你自己掏现金，实际首付比例一下子到了四成多。
你想想，这就像去买二手车，标价便宜，可保险、过户、整备一样不能少。老房子的隐性成本，全藏在这些细节里。
再算贷款年限。买二手房的时候，房龄加上贷款期限合计不超过70年，这是杭州公积金的规矩。房子已经26年房龄，那你能贷的期限就只剩44年以内，再叠加期限不超过30年和借款人年龄的限制，实际可贷年限可能被压到二十年出头。年限一短，月供立刻上去了。
有人会问，那老房子是不是就不能碰了？也不是。老房子有它的道理，地段成熟、配套齐全、通勤时间短，这些是新城区给不了的。你要是在市中心上班，每天能多睡四十分钟，这份舒服值多少钱，只有你自己知道。
关键是搞清楚自己属于哪一类人。手里现金充裕、月供承受能力一般的人，买老房子反而是合适的，多付点首付换低总价，压力可控。可要是你指望低首付上车、靠月供慢慢扛，老房子会把你拖得很累。
看老房子还有几件事必须亲自确认。土地剩余年限还剩多少，房屋结构有没有改动过，管线老化到什么程度，电梯是不是要换，小区物业到底管不管事。这些东西中介不会主动跟你讲，但它们直接决定你住进去以后还要不要再花一笔钱。
还有个容易被忽略的点，老房子的转手。你现在图它便宜买进来，过几年想卖的时候，房龄又长了，下家同样要面对三成首付这道门槛。接盘的人变少，价格就不好谈。这不是唱衰，是把链条想完整。
说实话，我不反对买老房子，我反对的是稀里糊涂买老房子。看房之前，把评估价、可贷年限、实际首付这三样先问清楚，再去谈价格。你要是连自己要掏多少现金都算不明白，签合同那一刻起就已经输了。
买房这件事，从来不是看谁的单价低，而是看谁把账算得明白。老房子不是坑，算不明白才是坑。
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