广东
我是紫沐，这是我第497篇日记。
新政后广州首场土拍，耐人寻味。
广东电视台地块被越秀地产用24.8亿拍下，溢价率15.9%，成交楼面价3.7万/㎡。
为什么现房销售之后，开发商没有变得更谨慎，反而还拍出溢价？
答案有点反常识。
越秀是广州本土国企，拿地不能只看利润，还要看责任，这是原因之一。
但更重要的原因，是这块地符合现房销售之后，新的游戏规则。
以前预售打法短平快，拿地半年就能卖房回款，所以资金不多的房企，也敢all in一块地。
但现在不一样，虽然广州还没强制封顶才能卖房，但明确竣工备案才能回款，拍一块地基本要压两年资金。
为了对冲这期间的不确定风险，现在拍地就会更看重确定性。
地段的确定性、配套的确定性、供需的确定性....都比之前更重要。
而广东电视台这块地，就属于确定性比较好的一类。
地块距离地铁21号线只有500米，属于牛奶厂板块少有的地铁盘。
学位统筹天河外国语，意味着它可以做学位房。
在这个基础上，地块容积率只有2.1，限高80米，意味着可以做低密度板楼。
结合这些优势，后续做刚改几乎没短板，特别是通勤，对内部竞品属于降维打击。
我觉得这才是越秀愿意撑场的真正原因。
现房销售之后，土拍市场不会是简单的变冷，更多还是分化。
好地块依然受欢迎，但硬伤大的会更无人问津。
乐观点想，对郊区库存大的地方来说是好事。
少拍点没必要的地，降降库存，挽救一下供需关系，挺好的。
另外后续土拍，会更考验开发商的硬实力。
以前拼的是谁更敢加杠杆，现在拼的是谁资金储备更足，谁现金流更健康。
能在牌桌留得越久，就越能吃到红利。
接下来广州有两块地很值得关注，一块是鱼珠车辆段一期，一块是琶洲南区401地块。
这两块地，刚好可以观察现在开发商拍地更看重什么。
鱼珠车辆段一期起拍总价约41亿，计容建面17.7万㎡，容积率约1.23。
低密、大体量，还带学铁商，地块素质是很不错的。
但这种大地块，开发时间很长，40亿+的起拍价，也很考验开发商的资金储备，能吃下的企业不多。
鱼珠地块最终会溢价成交还是底价成交，对市场影响很大。
如果能拍出溢价，那说明市场对鱼珠未来的购买力很有信心，对内部房价企稳是好事。
对正在密集宣发的金融城颐德公馆，也是好事。
而琶洲南区401地块，则是另一套逻辑。
30.17亿的起拍总价，4.38万/㎡的楼面价，同样不便宜。
但琶洲南的地段和配套，对比鱼珠更有优势，确定性更高。
按新的游戏规则，更容易受到开发商青睐。
结合地块本身的低容积和限高，有做好产品的底子，大概率会成为下一个保利天奕。
鱼珠地块，考验的是开发商的钱包厚度；琶洲地块，考验的是开发商愿不愿意为确定性买单。
现房销售，会让开发商变得挑剔，它们的决策也变得更有参考价值。
因为后续拍地，用的都是它们储备的真金白银。
而开发商的集体投票，也能让人看清，广州哪些板块正在被时代抛弃。
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