北京买房：理清思路，购房建议1997

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

关于学区房的问题。我家2018年在丰台芳群园买了一个小三居自住，25年4月卖了，亏了接近20%，卖房后一直在方庄租房，俩娃一个开学六年级，另一个开学二年级，都在方庄小学上学，卖房后户口都迁到密云姥爷名下所在房产处。

我原来单位一直在方庄，去年5月整体搬迁到了丽泽商务区，我老公这几年处于灵活就业状态。其实我一直有关注学区房，虽然我本人和我老公都是从村小一路努力最终读到了排名靠前的985大学，但现在时代不同了，寒门再难出贵子。

丰台虽然是市区，但在教育上整体不突出。老大成绩进不了12中，18中勉强可以，但从这两年18中高考成绩看，北工大可能算好的出口，我当然期待俩娃能去到985。我一直想去海淀，老大小升初赶上疫情，芳群园那个房子很不好卖，当时海淀房价也很高，没有换成。

老大27年面临小升初，我考虑跨区，目前想法是买占坑房上学，我们全家在俩娃学校附近租房。老大不够自律，成绩也不够拔尖，我其实有点担心在海淀前景不如西城，目前跨区选择重点考虑的是西城广外和海淀羊坊店。

广外主要看荣丰2008，目前小开间预算大概200万，房源比较多，广外离我上班更近。羊坊店主要是老破小且占坑房少，最小的开间或者一居占坑房门票大概是250-300万之间，预算更多，但羊坊店位置更好一些，初中学校下限高，广外初中听说有宣外不太好，且跨区可能大概率摇不进好学校。

所以我现在有些纠结，到底是选择预算更低的广外还是预算更高的羊坊店。俩娃明年9月一个跨区小升初，一个二升三转学。占坑房打算孩子上学后就出手。想请您从学区适配比较（俩娃都算是中上普娃）、占坑房后续出售难度和预期亏损金额等角度帮我分析分析应该怎么选择。

A：

1、呵呵，寒门什么时候都很难出贵子的，至少北京如此。我是80年代末考上985的（那会儿还没这说法），同学们一多半是医师工家庭。北京的第一个补习班出现于1978年，名字叫“北京四中及北医子弟高考补习班”，就是后来的精华学校。

2、“勉强”可以18中？那如果保持这个排位，二本的可能性比较大。有丰台二中的家长反馈，他家孩子在丰二排名一直中等偏下，今年最终联大。或者这么说吧，如果在丰台普小普中，那一般得做到小学班级前三，初中前五，高中班级前十，那才有可能保证一本，211看情况。

3、如果认为孩子成绩在各区都能中等或偏上，可以用各区高考的中间分横向比较。常规来说，海淀的中位分在北京大排名的38%左右，东西城在40%左右，朝阳50%之内，丰台石景山的60%出头儿。

4、如果是小升初转学，常规建议是牛娃去海淀，普娃来西城。因为海淀对于牛娃更友好，即便初中派位不强，牛娃凭摸底成绩也能得到校内的好资源。西城虽然也是这模式，但比海淀更均衡些吧。

如果从学区排名来说，那到目前为止是羊坊店排名高，57中凭近几年的成绩对学区溢价起到了稳定作用。

5、西城跨区是大概率进不去好学校，人家有学位也会先安排ZB生。东城的相对更公平些。海淀的看自家情况。用房子择校概率更大的是朝阳，但也不敢确保。

6、从房子角度说，反正是考虑占坑儿房，那总价就不太重要了，还是多考虑溢价比例吧。比如两边一个200多一个300多，但溢价率差不多，那首选学区强的。如果溢价率一个40%一个30%，那从房子角度考虑溢价低的，溢价部分的保值风险小。这看房时让中介给算算就行，一房一议。

或者说如果是短期持有，转学之后就卖房，那无所谓溢价率，哪个流动性强买那个。一般来说是总价低的好卖。

7、具体的选择只能是家长决定，我只能是列出以上情况供参考。如果是转了学就卖房的话谈不上什么损失，等于用置换成本给孩子买了个学位，相当于当年的择校费。您家俩孩子用一套占坑房，相对来说还更值呢。

仅供参考。

二

Q:

我们是这样的，爸爸妈妈同一个中央部委，爸爸外地人，妈妈北京人，姥姥在京有房。但是所在部委zb只管幼升小，解决翠小，不管驻外后回国插班。问了石油房产科的人，他们电话表示，虽然姥姥妈妈孩子户口都在石油，但是房子是姥姥姥爷婚内共同财产，姥爷过世后，需要继承诉讼，把房子从姥姥过户给妈妈，直接监护人有院里房子，孩子才能解决。

学位问题房产科没提，但电话里对于解决上学十分确定。但是我（妈妈）就是一路石油附小，石油附中初中，初中特别坑，实在不想娃重蹈覆辙。加上石油离我们居住地和上班地方太远了。请问海淀民办里您看哪所比较优质吗？中科启元和它所在学区小升初情况如何？

A：

1、不是“继承诉讼”，是“继承公证”。也就是找家公证处，准备好所有资料，然后约齐所有具备继承权的人一起去办手续。房子由孩子监护人继承，其他人放弃继承权，之后就可以过户了，监护人要持有100%的房子产权。

2、房产科对于解决上学十分确定？他们可能是有过经验吧。但最好还是让教委或学校确定，人家才有决定权。

3、学院路学区就是因为中学天坑校所以才不热门的，学区溢价也就相对低。

4、海淀优质的民办校，那就看排名呗，常规是师达，海外，锦秋，中科启元等学校。不过优质民办校在幼升小时也是要摇号的啊，转学插班的话得去找学校协商，人家同意接收才行。

5、中科启元在海淀民办校中排名前五，比较热门，幼升小也是需要摇号的。九年制学校，小升初直升。

仅供参考。

三

Q:

家里情况比较复杂：1、我妈石油这个房产，因为我爸，我妈父母和我爸父母均已过世，所以走不了公证或非公证继承，只能走诉讼继承。

2、家里相关房产还有两处。一个是我姥爷单位分的房子，在莲花小区，使用面积67平左右，对口七一小学。正在继承诉讼中（因为我姥姥姥爷，还有小舅已经去世，舅妈及其儿子在世），因为我妈份额大概90%，所以也考虑过跟舅妈协商，让她和儿子放弃莲花份额，我妈放弃我小舅生前房产存款所占份额（小舅走在我姥姥前，且没有遗嘱，我姥姥遗嘱把她名下房产份额留给了我妈）。同时，律师表示可在诉讼过程中，我妈放弃她的份额，全部给我，这样可让我最终获得全部产权。有了房户口马上可以迁入羊坊店片区。

但这个方案所需法院等待时间长，今年年底回国前不一定拿到房本，而七一小学去年转学通知上写的，要在12.23前提交申请。七一离父母母亲工作地点近，不知道学位是否紧张？问学校是否一般所有学校对外都说没学位呢？还会被调剂至羊四小？

3、另一处房产，是我奶奶房子，使用面积只有40平，在羊坊店路三号院（新华社皇亭子宿舍）。奶去世后，房本变为我父亲，我姑姑各自拥有1/2。我父亲已去世，我们还在准备继承诉讼中（我妈和我姑姑诉讼，我姑姑姑父七十多，近亲结婚一直没有孩子）。这个房子目前我妈和我依法各占25%，可能需要掏钱把姑姑的50%份额买下来。

请问这个小区和莲花比较，对上小学和初中有什么不同影响吗？应该争取哪一个。这个离我和先生单位更近，但是属于老破小，对口羊四小。

4、中科启元已联系，反馈的是，一月回国可以插班进去。但是离石油，莲花，新华社宿舍三个可居住房屋都比较远，需要租房，离我们单位远。而且请问启元的xsc成绩和通路是怎么样的呢？所在学区怎么样？是不是为了上好初中，未来还得卖了家里房，重新买房落户，去到其他学区？

A：

1、那我理解为什么走诉讼继承了。

2、您家孩子既然是二年级，也就是去年入学的，我没听说七一小学有被调剂的，学位应该不算太紧张。但学校是否接收得看人家的态度，如果不接收那就周边派位了呗，哪所学校都有可能。所以最好直接去问七一，也就是自己联系学校，这属于海淀特色。

3、您家是转学，只要是自己联系了学区内的学校接收，那跟学区内哪所房子的关系就不大了。有了学籍之后就跟房子没关系了，不影响小升初。

如果单独从地段儿角度来说，那肯定是羊坊店的优先啊，这是送分题。从小区来讲，既然都是老公房，那也是新华社这种一个大单位的优先。莲花小区的质量不错，我印象中是鲁班奖，但地段儿普通，两区交界，而且被铁道和莲石路分割了。再加上小区里好几个原产权单位呢，不光有新华社，应该还有央视和农行呢，好像还有其他的，娘家多了遇到花钱的事儿容易扯皮。次选吧。

4、我对民办校不太熟，因为他们没有学区房，这问懂行的吧。不过这是九年制，小升初直升。民办校没有所属的学区，如果到小升初的时候想转学，那就按房籍+户籍申请派位呗，这么做的不太多，除非是觉得学校很不合适的。

小升初择校，这在东西海都很难，除非是政保或子弟，否则光靠房籍户籍就只能看运气了。北京能用房子择校的以朝阳为主，对口进入好中学的概率高。而且朝阳有特点，只对口中学的学区房，大多数没什么溢价，其他行政区都不行。

仅供参考。

四

Q:

看了您今天关于海淀学区的推文，想问如果我家二孩（2030小升初），目前在丰台五小，如果小升初点招不上（心理底线是丰台三中丽泽实验班），但学习也不算太差的话，到西城广外学区买个小房子（比如荣丰）跨区小升初，能不能算保一下他的下限？值不值当？

户口是京户买房可以迁。大孩明年高中不用考虑这个问题了。考虑广外一是离丰台近，如果仍住现在房子也不算远，二是有很多总价低小户型，占用资金少一点，三是我上班在陶然亭也不算远（但陶白片的小房好像更老，学校也不算突出？），如果买小户型能住两到三人也可自住。

A：

1、丰台点招现在这么普遍吗？丽泽都放出实验班了，这我还真不知道。

不过如果这是底线，那“学习不算太差”就属于谦虚了。因为丽泽在丰台属于中上，放到西城那就是中等。而您家的底线是丽泽实验班，那就约等于丰二或十八中的普班水平，放到西城就肯定算中等以上了。

2、但如果能保证丽泽实验，那对标广外的下限就未必多合适了。广外的下限是宣外，从平均成绩来说未必强于丽泽。或者说西城从整体资源+人均资源肯定强于丰台，但小升初派位是否能进入好学校则看运气了。

我只能说西城跨区小升初的难度不小，大多数都是普校，广外的下限不如丰台中等以上的。这就是田忌赛马，是否能算保住下限看自己的理解了。

3、值不值得也是自己考量，自家孩子只有自己了解。我说个数字吧。假定能确保孩子在哪个行政区的成绩都处于中等水平，那丰台的50%放到全北京是60%多点儿，西城的50%放到全北京大盘是40%。

4、荣丰现在200多万吧，典型的占坑儿房。不过这只是单价和总价低，不代表溢价低。因为如果跟朝阳区同等公寓相比（炫特），荣丰的学区溢价仍然在20-30%。其他的占坑儿房也是这种情况，低总价老破小的溢价率基本都在30%左右，小两居户型在25%左右。

也就是说，假定花300万买个占坑儿房，其中小100万是学区价值。如果花500万买个小两居，其中100万以上是学区价值。这部分溢价在居住的时候享受不到居住体验，出租的话收不到租金，同时也要考虑这部分的保值风险。所以考虑好再买。

5、简单就是这情况，我没什么建议，看自己的考量吧。

仅供参考。

#北京买房#北京房产#北京学区#北京升学#北京二手房#北京房产投资#北京升学规划#北京学区房

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。