北京
房屋买卖纠纷多因一房二卖、无权处分、逾期履行及解除权行使不当引发，合同效力、物权变动与违约责任相互交织。《民法典》第五百九十五条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。对此，北京市中恒信律师事务所太原分所王谦律师依据法律规定及裁判规则，整理房屋买卖纠纷效力审查与违约救济要点，供交易各方参考。
合同效力与无权处分
房屋买卖合同效力应依《民法典》第一百四十三条、第一百五十三条审查，无处分权并不当然导致合同无效。《民法典》第二百一十五条确立区分原则，明确当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。出卖人以“无权处分”主张合同无效的，通常不能成立。
当标的物所有权不能转移时，依第五百九十七条，买受人可解除合同并请求违约责任。一房二卖中，数份合同如无无效事由均属有效；依第二百零九条，不动产物权经登记发生效力，先完成转移登记者取得所有权。未登记买受人不能对抗已登记权利人，但可基于有效合同主张违约赔偿。第三人若符合第三百一十一条善意取得要件，原权利人亦难以追回，违约责任与物权归属应严格区分。
根本违约与解除权行使
《民法典》第五百六十三条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方可解除合同。逾期交房、逾期付款、房屋主体结构不合格、面积误差超出法定标准或无法办证等，均可能构成根本违约。第五百七十七条规定，不履行或履行不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。第五百八十五条第二款规定，约定违约金低于或过分高于实际损失的，可请求调整。
解除权行使须受期限限制。第五百六十四条规定，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满不行使的，权利消灭；未约定的，自解除权人知道或应当知道解除事由之日起一年内不行使，该权利消灭。定金担保适用第五百八十七条，收受定金一方不履行债务致使合同目的不能实现的，应双倍返还定金。解除后，依第五百六十六条，尚未履行的终止履行，已履行的可请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
王谦律师认为，房屋买卖纠纷实质常为合同效力与履行障碍、物权归属的叠加。交易主体应重视权利核验、预告登记及违约责任条款的精确约定，依据《民法典》第五百零九条遵循诚信原则全面履行义务。争议发生后，应及时固定付款凭证、催告通知及房屋现状证据，尤其关注解除权一年除斥期间与损失举证。专业律师提前介入，可有效判断根本违约边界，厘清违约责任与物权变动关系，避免因程序或权利主张错误扩大损失。
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