十买九降，车位卖不动，是西安人更聪明吗？

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昨天下午，学校门口接娃，小区东门的中介也在跟前摆摊推销车位，对方叫我，说是快手上认识，是不是那个说房的什么哥。

我一度尴尬，因为我压根不用快手，他可能只是推销车位找个话题。

这还不算结束，留了电话后打过来，结果手机界面提示，上一次来电是13天前，备注还是骚扰，场面更加尴尬。

我连忙借着询价岔开话题，得知小区车位又降价了，但依旧难卖，小哥也是不容易，卖了三年还在坚持。

车位故事

这个小伙我印象挺深，23年交房的时候，在物业中心留了电话，以为是开发商的管家，后来才知道是车位的分销方。

小区最早一批车位的价格，我记得很清楚，是15.8万，据说还一度火爆。

在远离主城区，三环外卖这么价格，我能想到的原因，除了开发商太聪明外，只能是业主太笨了。

这几年期间，小哥给了打过不下10次电话，基本都是车位又有活动了，再不买楼下的位子就没了类的话术。

刚开始我还耐心解释，车位配比这么高，不出三个月肯定降价，对方不信，和我有几次激烈交锋。

后来也懒得解释了，我也很少开车，确实不需要车位，每次来电一看备注骚扰，基本直接挂掉，直到这次学校门口又遇到。

开发商也很清楚这种处境，又规定了小区车位只卖不租，临停仅搬家车氪金，还得开后备箱拍照，业主闹了几次后没有结果，此事不了了之。

至今，小区的负二层，灯光暗淡，仍有大量的空置车位，降价再降价，但少有人问津了。

这样的故事，在西安的众多新建小区里，不是个例，车位越卖越便宜，从两位数到个位数，甚至半卖半送，也是真实现状。

车位卖不动，说明西安人真的更聪明了！

供需矛盾

在西安开车，除了堵车，就是停车难，作为汽车大城，西安的车比很多人想象的要多的多，大家也确实是富起来了。

截至2025年3月的统计，西安机动车保有量582万辆（其中汽车506.8万，摩托车75.2万），全国排名第七。

如果以1423.3万人计算，千人汽车保有量355辆，排名就是全国第二了，三个人里面就有一辆车。

统计到的车位数量为370余万个，其中住宅小区、机关企事业单位、工厂园区配建停车场244余万个，公共停车场112余万个，道路施划设置路内停车泊位14余万个，供需比为0.64。

而17年的城市停车规范里要求，配比应为1.1-1.3倍，所以西安车位缺口为187万-288万个。

但在新建住宅小区里，并不缺车位，以西安为例，新建普通住宅项目需按照1:1.2的比例配建停车位，改善项目能达到1:1.2，豪宅普遍在1：2，像九曲松间这种，甚至达到1:4.2。

二环内塔楼和老旧家属院确实是时代限制，停车困难，但近五年的新建小区，普遍车位配比都是宽裕的。

且很少有小区能都达到100%的入住率，即便是学区房属性强的，也普遍在70%，入住率不够，车位配比高，小区车位供大于求，车位卖不动就是必然结果。

另一方面，回归主城后，堵车+养车成本导致不少人放弃开车，地铁通勤的占比还在增加，油车+电驴的组合成为更多普通家庭的出行搭配。

前者解决雨雪天及长距离通勤，后者解决三五公里内通勤，虽然西安的机动车保有量一直在增加，但日常开车通勤的人，其实是在变少的。

既然都不开车了，还买哪门子的车位，能租最好，不租就不开了，甚至有朋友开玩笑，即便路边违停罚款，一年的成本都比买车位划算。

既是玩笑，也是真实的经济账，开盘高价买车位没用上几年，结果卖房的时候，买家根本不认，车位又很难单独出售，最后就是半买半送。

且房价下行后，受众更窄的车位，普遍沦为负资产，购买群体有限，流通困难，购入维护成本高已成共识，自住还有早买早享受的便利，但不住空置都是成本。

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跌跌不休

这种现状，开发商自然很清楚，就我了解到的小区车位销售路径，只要有以下几种：

壹

开盘绑定优惠销售

对于车位销售而言，最好的时机就是开盘，当你对大门、会所、高赠送上头的时候，提高选房门槛，优惠捆绑车位，很多人本着自住想法，早买早享受原则，顺路就买了。

对于这种小区，首开车位的定价也不贵，10万块以内，如果买两个，还有额外的优惠，在供应端，开发商已经自降了车位价格。

贰

包销给第三方公司

对于错过首开，且不愿低价走量的小区，普遍在交付后，会把大量剩余车位报销给第三方的公司，也就是我在校门口遇到的中介小哥。

举个例子，开发商要求对方必须一次性买入1000个车位，同时给五折的价格，报销公司或贷款或自有资金买入，再以七折或者八折等，赚取差价，遇到思路不清的，还能大赚一比。

大家都是用时间换利润，开发商用低折扣换来现金流，包销方用资金换来价格差，但一旦三年甚至五年卖不掉的时候，大家都扛不住，只能继续降价。

贰

变相抵账给合作方

地产的上下游有众多合作方，推广、渠道、工程、设计、活动等等，房企资金紧张后无力支付费用，就有用车位、房子、储物间、甚至商铺抵款的方式。

含金量最高的是商铺、其次是房子、车位，最后是储物间，既然车位本就卖不掉，干脆抵出给合作方支付合作款，卖多少看对方能力。

举个例子，开发商政策卖10万，抵给合作方就是15万，直接打6折，合作方想要卖掉，就是更低价格。

最终成本没有消失，而是通过种种方式转移，最终车位库存问题解决。

但无论哪种方式，车位价格拖的时间越久，价格越低，在车位配比充足的小区，五年以后，车位对半砍的不在少数。

明知出租车位需求远大于购买，贱卖增加实景成本，又背刺老业主，最合适的方式，就是开发商主动拿出一部分车位长租，参考市场合理价格，西安普遍在450元左右，两全其美。

可租可售，价格稳定，买的和租的都不觉得难受，又解决了车位空置问题。

车库痛点

而对于已经买的业主，尤其是重度依赖开车通勤的，早买早享受是成立的，在远郊自住和长距离通勤的家庭里，车位甚至多个车位就是刚需。

如果是新能源，出租车位房东不一定愿意让装充电桩，自购车位就没有这个困扰，自家地库充电方便又省钱，我问过不少业主，对买车位没异议，但使用过程中还有遗憾。

比如车位太小的问题，小车位遇上新能源，停车开门空间捉襟见肘。

车库建设规范约定的2.4米标准从1998年旧版沿用至今，将近28年没有更新过，但近几年，家用豪华新能源车大量普及后，车越造越大。

（国标车位车辆参考尺寸）

两个柱子中间依旧是划三个标准车位，如果这三家业主，都是更宽尺寸的新能源车，停车剐蹭概率直线攀升。

但在西安的一些改善项目上，车位已经逐步划大，比如金茂宽度3.5米的大车位，即便是刚需项目，如果宽度能做到2.6米，上下车也要便利不少。

再比如大家抱怨的地库太潮、太黑问题，从今年开始，抬板住宅陆续回归。

整个小区抬高，车库就在一层，平进平出，不仅采光照明，出行动线更好，地库潮湿的问题有了自然通风后，也会改进。

还有大家屡次提及的洗车问题， 很多新建小区，在车库都配了洗车房，物业保本收费，业主出门就是干干净净的，比如中粮，邦泰，绿城等，且洗车时旁边还有休息区。

作为业主使用频次最高的场景，车库的卷不仅仅是更好的装饰，更炫目的大堂，而是围绕停车、洗车、储物痛点，进行的空间、尺寸和功能的提升。

过去车位配比高，越卖越便宜，一个隐藏的原因就是车位只有停车功能，实用性、便利性、情绪价值几乎为零。

但往后，市场2%和98%需求购买力分化，且自住改善需求占据主力，车位好不好看，同时好不好用，将直接影响车位价格。

独立思考

所以，当下的车位卖不动，说明西安人更聪明了，清楚了供需影响价格，清楚了等等总有实惠，清楚了卖房半卖半送，清楚了出租更加灵活。

车位只是一个载体，本质是大家在大宗资产决策时，少了盲目冲动，多了理想分析，回归自住真实需求。

你家车位降了多少，你还考虑买车位吗，你们小区只租不售，还是可租可售，评论区聊聊！

当然，买房的痛点，也不止停车一个，今年是西安置换大年，大家换房、买房，有哪些疑问，欢迎和房哥聊聊。一元提问，买房答疑！

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作者：晴明

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