中国绿发9.962亿底价摘得通州宋庄低密墅区地块！

大家帮2026年北京土地的第35篇推送

容积率只有1.05，北京再出低密宅地。

今天，通州区宋庄镇TZ01-0101-0001地块正式迎来土拍。作为北京城市副中心六环外稀缺的超低密纯居住用地，这宗容积率仅1.05的地块仅有中国绿发一家房企报名。

最终，中国绿发以9.962亿元底价将其收入囊中。

至此，北京2026年宅地土拍总计来到35组，成交总金额更新至806.834亿。

2026年北京宅地土拍成交地图

具体的成交信息是↓↓↓

地块名称：北京市通州区宋庄镇TZ01-0101-0001地块；

拿地房企：海港房地产（中国绿发）；

成交金额：9.962亿元（底价）；

住宅楼面价：1.77万/平。

先看地块位置和周边配套。

环线位置方面，宋庄0001地块位于五环至六环之间，具体位于通州区宋庄镇西北部寨辛庄葛渠片区，格拉斯小镇北侧，南邻葛渠路，毗邻老河湾水系。

生态资源是地块最稀缺的标签。地块南侧紧邻老河湾滨水河道，周边拥有东郊森林公园、奥运生态公园、温榆河生态走廊等大型城市生态绿地。宋庄全域定位艺术创意小镇，片区拥有大量城市绿地、滨河景观带与文创公园。

0001地块周边配套

商业配套方面，地块最近的社区商业资源为南侧格拉斯小镇内部自建社区商业街，可以满足日常生鲜零售、餐饮、基础便民消费需求。

0001地块东侧同期挂牌TZ01-0101-0002商业地块，用地面积17619平，地上建面18499.95平，容积率1.05，限高18米，起始价1.536亿元，也在今天成交，未来片区会在增加超1.8万平的商业配套，区域具备自我完善空间。

图源地块规划文件

教育资源方面，地块三公里范围内有葛渠小学，格拉斯小镇内部设置国际化私立学校资源。更远距离可达北京市十一学校通州实验学校九年一贯制校区、北京第一实验学校十五年一贯制公办学校。

同时，寨辛庄组团整体规划文件预留三处幼儿园用地、两处小学用地、一处完全中学用地，属于片区远期规划配套。

医疗配套方面，五至十公里范围布局首都医科大学附属北京安贞医院通州院区（已投入运营）、首都医科大学附属北京友谊医院通州院区（已正式开诊）、首都儿科研究所通州院区（在建）等多个三甲医院。

交通配套方面，地块外部自驾主干道包含壁富路、葛渠路、格拉斯路，向北衔接京平高速，向西接驳东六环路，向南直达城市副中心核心区域。片区现阶段没有已通车地铁线路，轨道交通属于远期规划资源。

综合来看，宋庄0001地块属于滨河生态+成熟墅区圈层+超低密产品属性的稀缺组合，在北京土地市场中极为罕见。

再来看地块本身。

此次出让的0001地块，为R2二类居住用地，用地面积54995.92平（约5.50公顷），地上建筑控制规模≤57745.72平。

地块容积率仅为1.05，建筑限高18米，规划文件明确禁止高低配产品布局。

图源地块规划文件

1.05的容积率是什么概念？这是北京近年供地市场中极为罕见的超低密纯居住用地。18米限高意味着地块只能打造叠拼、合院、四至六层低密改善洋房等产品，禁止建设独栋别墅。

不过，地块也有一些硬性约束。地上需要配建开闭站1座（占地300平、建筑面积600平）、配电室1处（建筑面积150平）、物业服务用房150平、社区综合服务用房150㎡，建成后无偿移交供电部门；需建设一座分布式能源站（占地约500㎡），可选择独立占地或建筑一体化设置。

地下配套包含通信机房、有线电视机房、电缆分界室以及便民菜店、便利店、快递服务站等社区便民商业业态。

不利因素方面，地块处于首都机场飞机航道下方，长期存在航空噪音影响；南侧紧邻老河湾河道，施工图设计阶段必须满足防洪抬高地坪硬性工程约束——与葛渠老河湾相邻的街坊路及地块，地坪高程需同时高于葛渠老河湾上段20年蓄涝水位20.2m的0.5m以上和葛渠老河湾下段20年蓄涝水位20.5m的0.5m以上。

片区现阶段城市界面偏郊野形态，大型城市公共配套距离地块较远。

最后看价格方面。

宋庄0001地块的挂牌起始总价是9.962亿元，按照57745.72平地上建筑规模计算，名义起始楼面价约1.72万元/平。

如果剔除大约1550平的地上配建外，粗算0001地块地上住宅建筑面积大概56195.72平，最后住宅成交楼面价约1.77万/平。

目前0001地块周边没有新房项目分布，宋庄大板块近年成交的FZX-0703-6031、6032地块（首开股份，2026年4月2日底价成交）容积率2.0，成交总价17.69亿元，楼面价约1.98万元/平；FZX-0703-6002地块（北投置业+北京建工+新航城联合体，2026年2月3日底价成交）容积率1.8，成交总价15.62亿元，楼面价约1.79万元/平。

宋庄0001地块低密属性更强、楼面价更低，具备明显的成本优势，但距离副中心核心区也有些距离。

周边二手房方面，南侧紧邻的鲁能格拉斯小镇——中国绿发（原鲁能地产）历时逾20年打造的低密度社区标杆，总占地3300亩、分8期开发、共1087户。

图源贝壳找房官网

鲁能格拉斯小镇二手房改判均价大概在6.2万/平，套均总价跨度比较大，1000万—8000万之间。

图源贝壳找房官网

综合来看，宋庄0001地块本身就是格拉斯小镇收储项目，中国绿发在此深耕超过20年，对片区客群、产品逻辑、开发节奏了如指掌。此次底价拿地，更像是格拉斯小镇的收官之作。

不过，航空航道噪音、临河防洪工程、片区配套兑现周期等隐忧仍需直面对待。未来项目售价可对标南侧格拉斯小镇成交水平，依托原有格拉斯小镇存量业主圈层进行老带新转化，走高端改善慢销路线。

最终，中国绿发以底价拿下这块宋庄低密墅区收官地块，能否在格拉斯小镇北侧做出迭代升级的低密作品，静待产品揭晓。

以上。

个人观点 仅供参考