重庆
天水一位购房者原本计划购置商住公寓，在楼盘售楼处缴纳入会金、定金、首付款合计 151,500 元，与开发商正式签订房屋买卖合同，合同明确约定房屋为公寓户型，开发商承诺固定期限交房。然而到了约定交房时段，购房者前往楼盘准备收房，却发现原本规划的公寓全部改为商铺，开发商完全无法履行交付公寓的合同义务。购房者多次主动协商退款，开发商却以各种理由长期拖延，拒不返还已交付的全部购房款项。此类开发商虚假宣传、违规售房的情况，在天水当地时有发生，购房者往往陷入维权无门的困境。
甘肃鑫盾律师事务所田利娟律师，也就是天水田利娟律师，接受购房者委托后，第一时间锁定案件核心突破口，预判案涉项目土地存在重大合规问题。随即，她采取了一系列行动。她先后前往自然资源、住建、规划等多部门调档取证，不辞辛劳地收集了土地档案、规划审批文件、整改通知书等全套资料。经核实，案涉楼盘土地性质为集体土地，开发商无国有土地出让手续，也不具备正规商品房开发销售资质。根据相关法律规定，集体土地依法不能对外出售商品房，这就意味着双方签订的房屋买卖合同直接违反法律强制性规定，属于无效合同。
在法律层面，《城市房地产管理法》《土地管理法》等相关法条明确规定，集体土地未经法定程序不得开发销售商品房。这是保障房地产市场正常秩序和购房者合法权益的重要法律依据。结合到本案中，开发商明知土地性质仍对外售卖公寓，其过错十分明显。
整理好完整的证据链后，田利娟律师又对当事人的全部缴费凭证、售楼沟通记录、现场实地照片、各机关调取的违规审批材料等进行了细致梳理，正式向仲裁委提起仲裁，提出确认合同无效、全额退还房款、赔偿资金占用利息等多项仲裁请求。
庭审过程中，开发商委托专业律所出庭抗辩，主张集体土地可入市交易、合同合法有效，还提出当事人签订合同时应预见风险，自行承担损失。面对开发商的狡辩，天水田利娟律师当庭出示调取的全部官方档案，结合相关法律强制性法条逐条反驳，清晰说明集体土地未经法定程序不得开发销售商品房，开发商是本案全部过错方，占用客户大额资金理应支付资金占用利息。
仲裁庭完整核查全套土地、规划书证，最终采纳了田利娟律师的全部核心代理意见，认定案涉房屋买卖合同因违反法律强制性规定自始无效，裁决开发商十日内全额返还 151,500 元购房款，分段计算资金占用利息，案件全部仲裁费用由开发商承担。
这个案例给公众带来了重要启发。在购房过程中，购房者不能仅仅凭借开发商的宣传就轻易签订合同并交付款项，要对房屋的土地性质、开发销售资质等关键信息进行谨慎核实。当遇到开发商违约、拒不退款等问题时，要及时通过合法途径维护自己的权益，积极收集相关证据，为自己的维权之路做好充分准备。而对于开发商来说，必须严格遵守法律法规，诚信经营，不得进行虚假宣传和违规售房等行为，否则将承担相应的法律责任。
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