经济学家：房价不涨，楼市难恢复，房住不炒也要考虑保值增值

2026年是中国房地产市场深度调整的第六个年头。从2021年7月到2026年6月，我国二手房房价累计下跌约42%。在房价持续下行的漫长周期中，一个越来越清晰的声音在经济学界形成共识——房价不涨，楼市就难以真正恢复。

一组数据，看清市场到底有多冷

国家统计局数据显示，2026年1-7月，全国商品房销售面积4.50亿平方米，同比下降11.8%；商品房销售额4.27万亿元。全国房地产开发投资累计完成38074亿元，同比下降18%。土地市场同样冷清——2026年上半年国有土地使用权出让收入首次跌破万亿关口，同比降幅达32%。

中指研究院监测显示，2026年上半年百城二手住宅价格累计下跌2.90%。从全国70个大中城市来看，新房价格较2021年高点下跌13%，二手房下跌20%。第三方冰山指数显示二手房价下跌幅度已达37%，基本回到2017年水平。

新房销售规模更是断崖式下滑——由2021年的15.7亿平方米持续下降到2025年的7.3亿平方米，累计下降53%。中指研究院预计，2026年全年新建商品房销售面积约8.1亿平方米。

量价齐跌，楼市陷入了“越跌越没人买、越没人买越跌”的负向螺旋。

房价不涨，楼市为何难恢复？

广开首席产业研究院院长兼首席经济学家连平在接受《每日经济新闻》采访时一针见血地指出了问题的症结：“当前市场并非缺乏需求，比数据下滑更值得警惕的，是普遍存在的观望情绪。有需求，但不敢买。”

买卖双方都在等待一个明确信号：房价是否真正见底，未来是否有温和上涨的可能？ 连平强调，“一旦一线城市出现有成交量支撑的价格企稳，将迅速激活买涨不买跌的心理预期，从而带动全国市场走向筑底。”在他看来，“如果一线城市的房价出现上涨，原本持币观望的购房者将大量入市，市场活力随之被激活。”

上海重阳投资董事长兼首席经济学家王庆也持有相似判断。他指出，房地产市场止跌回稳大概率呈现 “量先见底、价再见底” 的特征。当前房价水平制约了潜在需求向有效需求的转化，无论是刚性需求还是改善性需求，其转化均依赖支付能力支撑。“潜在需求向有效需求转化的关键在于房价调整到位。”

中国国际经济交流中心副理事长、经济学家王一鸣此前也多次强调，稳定房地产市场预期、推动房价逐步企稳，是恢复市场信心、激活合理住房需求的前提条件。

房价下跌，拖累的不只是楼市

房价持续下跌的真正代价，远不止房地产一个行业。

野村证券中国首席经济学家陆挺从居民财富角度剖析了这一问题：“房地产覆盖面较广，与居民消费和财富密切相关”。“房地产价格下行造成居民财富缩水，也会进一步影响消费信心。”

单伟建在《财经》杂志的专访中进一步阐释了其中的逻辑链条：在房地产持续下行的过程中，家庭资产负债表被动收缩，居民持有的房产等核心财富出现明显缩水，产生负财富效应，降低消费意愿。他判断，“无需等房价大幅反弹，只要房地产市场真正进入稳定运行的状态，居民消费就会逐步回归，实现修复与增长。”

中指研究院的分析更为直白：房价下跌导致居民资产缩水，即使未出售房产，也会产生“财富损失感” ，这会抑制居民的消费意愿和消费能力，导致预防性储蓄增加，消费开支趋于保守。

《求是》杂志在2026年多次提及房地产，明确指出“房地产市场深度调整，不少居民感叹‘家底变薄了’，财富效应减弱，使居民消费开支趋于谨慎”。文章还强调要 “加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场” 。

国家统计局数据显示，2026年上半年社会消费品零售总额增速由2025年同期的+5.0%降至+1.3%，月度同比增速从1-2月的2.8%逐月回落。房价下跌对消费的抑制作用，已经体现在了实实在在的数据上。

“房住不炒”与“保值增值”并非对立

2026年3月发布的“十五五”规划纲要有一个引人注目的变化——与“十四五”规划相比，《纲要》未提“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。但这并不意味着“房住不炒”被放弃，而是政策重心正在发生深刻调整。

2026年7月，国务院正式批复的《扩大消费“十五五”规划》将住房纳入 “大宗耐用商品消费” 序列且置于首位。南京大学城市与不动产研究中心主任高波指出，这一变化与“房住不炒”的政策逻辑一脉相承，是经过多年调控后市场共识的自然体现。“‘房住不炒’提出已有十多年时间，经过这些年的调控与市场调整，房地产的投机属性已被大幅削弱。”

中国经济体制改革研究会副会长樊纲在2026博鳌全体大会上表示，“十五五”将住房纳入大宗耐用商品，是顺应市场观念变化。“在短缺时代居民买房核心诉求是资产增值、代际财富传承，住房被视作纯投资品。”

如今的市场逻辑已经改变——房地产正在从“纯投资品”回归“居住消费品” 。但消费品的属性并不意味着可以忽视价值。正如汽车、家电等大宗消费品同样需要考虑品质、品牌和保值率一样，住房作为居民家庭资产最重要的组成部分，其保值增值功能理应得到合理重视。

事实上，2026年上半年的市场已经印证了这一点。市场正呈现显著的K型分化格局：核心城市与三四线城市、优质资产与普通住宅之间走势分化加剧。深圳、杭州等热点城市多宗住宅用地经过数十轮甚至数百轮竞价成交；而多数三四线城市房价调整幅度已达五六成。

陆挺直言，这种分化将加剧不同群体之间的财富差距——“低收入的群体多在三四五线置业，这类房产价格跌幅更大，居民财富缩水，造成高低收入群体财富差距扩大”。

不炒≠不保值

“房住不炒”的本意是遏制投机炒作、防止房价过快上涨，但绝不意味着要让房价无休止下跌、让普通家庭的财富持续缩水。恰恰相反——让房价在合理区间内温和上涨、让住房资产具备基本的保值功能，既是保护居民财富的需要，也是稳定消费信心、修复宏观经济的关键一环。

连平预测，2026年房地产市场趋向筑底期。摩根士丹利中国首席经济学家邢自强也判断，中国房地产调整已进入第6年，可能接近尾声。但筑底不等于自动反弹——市场最终将在更低的价格中枢形成新的供需均衡。在新的均衡到来之前，“房价不涨，楼市难恢复”恐怕仍将是悬在中国经济头顶上最现实的一道命题。

房地产市场正在经历一场深刻的价值重估。投机退场，居住回归，但合理的资产保值功能不该被一同抛弃。让房价稳下来、让市场活起来、让老百姓的“家底”不再持续缩水——这既是经济规律的要求，也是千千万万普通家庭最朴素的期待。