北京
13城库存同比降11.5%去化周期17.3个月
9月8日看到一组不太被提起、但特别关键的数据：到第36周末，13个城市新房库存7138.3万平方米，环比降0.1%，同比降11.5%。去化周期17.3个月，比上周扩大0.2个月，同比降3.1个月。库存同比在降，去化周期却在变长，这两件事放在一块看，才是判断后市的正确姿势。
先解释下去化周期是什么意思。简单说，就是按现在的销售速度，把现有库存卖完需要几个月。17.3个月，也就是差不多一年半。这个数字高不高？客观讲，比前几年那段时间好多了，但离健康的12个月左右还有距离。所以别看库存降了就乐观，流速才是关键。
库存同比降11.5%是好事，说明新房的供应端这几年确实在收缩。新房卖不动，开发商拿地就谨慎，新开工也跟着放慢，库存自然慢慢往下走。北京的例子很明显，2026年度商品住宅用地弹性指标200到240公顷，比2025年继续收缩，这已经是连续四年缩减了。供地少了，未来的新增库存就少。
但去化周期为什么还在扩大？因为分母变了。去化周期等于库存除以销售速度，库存只降了0.1%，销售速度降得更快，算出来的周期就变长了。这就好比水池里的水在慢慢减少，可出水口流得更慢，池子排空的时间反而拉长了。我觉得这个比喻挺贴切，你细想想是不是这个理儿。
分能级看，差别就出来了。一线去化周期14.4个月，二线14.9个月，三四线61.2个月。同比看，分别降3.0个月、1.3个月、7.2个月。一二线在15个月以内，虽然还谈不上轻松，但已经在往合理区间靠。三四线61.2个月，算一下要五年多才能卖完，这个压力不是一般的大。
三四线同比降7.2个月，看着降得多，可基数太高了，从六十多个月降到六十一个月出头，本质上还是卖不动这三个字。这也解释了为什么三四线新房同比降46%：库存压着，开发商不敢开工，地方上供地也在收，整个链条处在慢慢出清的阶段。出清需要时间，急不来。
那对房价意味着什么？去化周期在18个月以上的城市，价格向上的动力普遍不足，因为开发商的首要任务是回款，不是提价。反过来，去化周期降到12个月以内的城市，供应偏紧，价格修复的底气就足一些。上海就是例子，二手房库存从12万套降到8.07万套，价格连续5个月环比上涨，房东开始上调报价。供应少了，心态就变了。
对咱们买房的人，这个指标怎么用？很简单，查一下你所在城市的新房去化周期。如果在12个月以内，说明供需偏紧，看中的盘别拖太久，好楼层好户型会走得快。如果在24个月以上，那就别急，市场上货多的是，慢慢挑慢慢谈，开发商比你更着急。在中间区间的，重点看板块，同一个城市里，核心板块和远郊板块的周期可能差一倍。
还有一点值得留意。库存数据只统计了13个城市，而且只是新房。二手房的挂牌量是另一个池子，上海从12万套降到8.07万套，说明二手的池子也在缩。两个池子同时缩小，供应的总闸门在收紧。这是过去两年很少见的情况，9月接下来的数据如果能延续，市场的底部可能真的在慢慢夯实。
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