郑州：租不出去的烂商场，正被超市批量救活

很长一段时间，宝龙广场是郑东新区的“商业疮疤”，散售散租的先天劣势，让这个项目成为商业领域的失败样本，

给大家的印象也都是：超高的空置率、斑驳的墙体、漏水、靠补习班撑场面、商户和管理方反复拉扯。

郑东新区最好的位置，周边房价2w+，坐在金矿上，把自己干成了乞丐，面临关门倒闭，直到淘小胖超市开业。

7500㎡，首日销售额 227 万元，前两天累计客流 6 万人次，储值卡卖了 133 万。开业那两个周末，宝龙的停车场堵了，旁边的农业南路来了一堆交警疏导交通。

一个 25 万㎡的盒子，被 7500㎡的生鲜超市救了。

这不是孤例。

它正在成为郑州存量商业最重要的一条自救路径。

如果说宝龙的案例有点儿旧，看看天旺广场。

天旺广场淘小胖的前身是世纪联华，今年1月份闭店，原地空置几个月后，淘小胖进场。

2026 年 5 月 29 日开业，根据金水发布的数据：

指标数据开业 4 天累计客流6.4 万人次开业 4 天销售额突破 575 万元单日销售额轻松破百万

世纪联华曾经是郑州的老牌子，深耕郑州超过20年，巅峰时省内同期 9 家店、日客流超 3 万；它都撑不下去关门了。

而接盘的淘小胖，一个 2021年才成立、全国才10来家店的新牌子，却做到了单日百万。

同样的人群、同样的社区、同样的位置——差别不在地段，在内容。

比开业数字更值钱的，是这几个"流量质量"数据：

· 停留时长：从平均 15 分钟，延长到 40 分钟。 一个超市能让顾客从"买完就走"变成"坐下了再走"，这是把"流量"变成"留量"的分水岭。

· 即时消费（现做现吃：麻辣烫、牛奶醪糟、牛肉面、饺子、炒面等）贡献了门店约 35% 的销售额。

· 70% 的即时消费顾客会同时购买生鲜、日用品——也就是说，来吃碗面的，多数人会顺手带一兜菜走，连带率远高于传统超市。

· 自营食百复购率达到 60%。

这说明淘小胖带来的是能转化、能停留、能复购的人流，而不是看热闹的一次性人流。

叠加起来的画面是：一个周边几万居民的小区，大家早上来买个早餐、晚上来带份熟食、周末来囤一次货——一周来三次。

现在的天旺广场和宝龙，是妥妥的“区域商业中心”，淘小胖功不可没。

现在郑州有多少商业靠超市带火的呢？

联商网一篇餐超专题里写到："宝龙广场靠淘小胖，熙地港靠鲜风，尚座中心、印象汇也都是超市在撑着人气。很多商场的人流，是超市带来的，不是商场本身带来的。"

我用AI把郑州最近一年新开的本土超市，和它们所在的物业摆在一起看，你会看到一张极其整齐的"接盘表"。

没有一块地是新盖的。

比如华豫佰佳接手的闲置 8 年的沃尔玛旧址，5月1日进场，约 2200㎡，定位"品质生活邻里中心店"。

目前没有公开数据将华豫佰佳的客流量，但是我作为周边居民，能感受到火热的氛围。

而且，根据华豫佰佳过往的新店案例，开业业绩大概率会在150万以上，客流量过万很轻松。

还有鲜风生活。

这是目前风头最劲的案例，在熙地港、印象汇、尚座中心，被网友封神为"一间超市拯救一座商场"。

2023 年 5 月，鲜风生活在这里开了郑州首店。这家店不足 3000㎡，但是开业首年，营收破亿，晚上经常是人山人海。

2024年7月，印象汇店开业，3800㎡，是鲜风在郑州第一家"标杆性邻里中心店"，首日客流1.1万，单日销售额163万，连续一个月保持百万销售额。

印象汇的前身是凯德广场，就在我家门口，已经濒临倒闭，但鲜风进场后对人气带动肉眼可见，现在已经成为非常红火的区域商业中心。

尚座中心是鲜风生活的郑州第3店，我也非常熟悉，2025年元旦，B馆一楼2000多平，对客流量的带动也很大，平常都半空的停车场，现在基本上找不到空余车位。

传统大卖场在不断倒下，但在废墟里，站起来了生鲜超市，不仅填补了生态位，甚至让很多商场二次翻红，简直神奇。

鲜风、淘小胖和华豫佰佳拯救的是"商场"，那农夫·刘先生这个案例的示范意义更大——因为它连一个衰败的农贸市场都能救活，而且被写进了商务部的官方案例集。

商务部《零售业创新提升案例集》里的原话：

"原市场以传统生鲜农副产品为主……经营状况持续恶化，陷入'设施落后—客流流失—商户退租—运营困难'的恶性循环，市场日均客流量较鼎盛时期下降超 60%。"

农夫·刘先生 2025 年 9 月入驻改造，把公园式场景搬进卖场（假山、流水、绿头鸭、蓝天白云吊顶），做成"公园式生鲜卖场"。

改成超市后，单店日均客流做到 6000 人次——是同类型门店行业平均的约 3 倍。

是不是很好奇：商业类型很多，为什么只有生鲜超市能带起量？

因为客流密度，取决于"到访频次"，而"到访频次"取决于卖的是不是一日三餐。

衣服、家电、化妆品，是低频消费，一个月去一次算多的；而菜、肉、熟食、面包，是一周三次的刚需。

淘小胖把顾客停留时间从 15 分钟拉到 40 分钟，又让 70% 的堂食客顺手买走生鲜。

熟食区面积占比约 22%，生鲜区面积占比约 23%——也就是说，接近一半的营业面积不用来"陈列商品"，而是用来现场做东西——贡献了 40% 的销售额。

再看同行数据：

华豫佰佳自建中央厨房，日均产能 30 吨，熟食、烘焙全链条自主；

农夫·刘先生丹青路店，生鲜区占近一半营业面积，生鲜品类销售额占比稳定在 60%—70%；

鲜风生活主打"加工美食"，靠熟食烘焙和网红烘焙切进年轻人的日常。

传统超市是"商品仓库"，生鲜超市做的是"社区食堂 + 菜市场 + 社交空间"。

这个差别，对物业来说价值完全不同。

一个仓库，你一周去一次，是目的地消费。一个食堂，你一周去三次，是基础设施。

频次和流量，才是商业地产真正的硬通货。

而且这些超市的招数高度一致：明厨亮灶、海鲜免费加工、果切 4 小时打折 6 小时下架、25 项便民服务（老人专用购物车、宠物寄存、自助取冰、免费打印、清洗眼镜……）。

虽然，这些都得感谢胖东来的引领，但郑州超市真的是好逛，碾压全国同行，遥遥领先。

前几天胖东来许昌一个老店关门，旁边商户接受采访时候都哭了：以后没生意了。

一个顶流品牌，对商业其实是决定生死的。

过去二十年，购物中心逻辑是：找几个能付高租金的主力店（快时尚、影院、电器、大卖场），签长租约，以此为锚向小商户收租。

现在这个模型倒了。

主力店不吃香了，全靠接盘的超市“苟活”——租金虽然便宜，但它带来高频人流，人流养活餐饮、亲子、服务类业态，这些业态才是真正能付租金的部分。

但是吧，我觉得也别别高兴太早：超市不是万能药。因为：

第一，密度已经上来了。 生鲜超市的竞争极为惨烈，利润并不高，这么多店集中开业，郑州能不能容纳？而且新超市价格不便宜，像过去一样“开一家火一家”很难。

第二，竞争强度还在升级。 胖东来、山姆河南首店、麦德龙 Plus、京东七鲜、美团小象也要强势布局，再加上盒马的升级，未来谁能活，也不知道。

第三，能否保持品质？ 淘小胖四个月开四店、农夫·刘先生计划 2026 年底在郑州开到 30 家、华豫佰佳下半年计划再开 7 家——扩张速度上来之后，供应链、品控、员工培训能不能同步跟上，是真正的考验——2025 年 7 月，农夫·刘先生曾因姜、长豆角抽检不合格被公示。

郑州从来不缺商场。

缺的是让你非去不可的理由。

一个商业体真正的价值，从来不在于它装了多少品牌，而在于有多少人，愿意一周来三次。

谁能一直做到呢？