广西
英国百年房地产，按目前主流的行业研究框架，就分两个大阶段：
1860到1980年，工业化城镇化驱动，全英名义房价累计涨了62倍；1980年到现在，是金融化驱动，累计涨了14.6倍。
这两个数字都是名义房价，没扣通胀。划分框架和涨幅数据来自泽平宏观2026年发布的研究报告，是目前研究英国百年地产周期的主流通行参考，没有更新的版本或官方修正数据。
第一阶段，1860到1980，工业化推着人进城，房价涨了62倍
这个阶段跨越120年，涨幅62倍，但不同时期节奏差异很大。
人口和收入是双引擎。 工业革命让英国成了“世界工厂”，居民收入持续走高。1860到1910年，总人口从2436万涨到4177万，增幅71.5%。到1910年，城镇化率已经干到80%，大量人口挤在城市里，住房需求被硬生生推上去。
1910年之后，人口增速放缓，但家庭小型化接过了接力棒——户均人口从2.7人降到2.2人，家庭数量增速远超总人口增速，居住需求不但没减，反而因为“分家”变多了。
供给端长期掉链子。 1860到1910年，英格兰住房存量从365万套翻到725万套，但资本都往实体产业跑，住房投入不足，大批贫民窟和低品质住宅集中出现。一战二战期间，建材、劳动力全被军工抽走，民用住宅建设基本停滞。
1946年之后政府开始主导公房大规模建设，到1961年住房套户比达到0.99，才算基本解决全国性短缺。
房价涨幅集中在两个时段。 1910到1930年，住房短缺叠加租金攀升，房价指数年均涨3.3%。1954到1979年，婴儿潮、结婚潮、收入上涨，再叠加油价危机带来的通胀，房价年均涨10.8%。中间的战时和战后初期，数据虽不完整，但供需严重失衡是明牌。
第二阶段，1980年到现在，金融化让房子变成资产，涨了14.6倍
1980年撒切尔上台，两件事彻底改变了英国楼市：住房金融自由化，加上把公房卖给私人。 “大爆炸”改革取消信贷管制，放开住房抵押贷款市场准入。英国人从此可以大规模借钱买房，房价开始和信贷周期绑在一起。
利率长期下行，等于给房价加杠杆。 2009年英国央行把基准利率降到0.5%，低利率持续了十多年。借钱成本低，购买力被放大，2009到2022年英国平均房价涨了84.3%。
到了2026年，抵押贷款利率回升到4.8%左右，购房者贷款购买力比年初降了约9%，市场涨速明显放缓——7月劳埃德口径全英均价299253英镑，同比仅涨0.1%。
移民持续注入需求。 2020年脱欧后，入籍申请反而暴增，截至2026年6月的一年内315224人提交申请，同比涨17%。大量新增人口持续托底住房总需求。
供给端被锁死。 绿带保护制度卡住开发边界，规划审批冗长。需求端被金融和移民撑住，供给端却放不出量，房价只能往上走。
最新房价数据，截至2026年6月，英国土地注册局统计全英均价27.2万英镑，同比涨2%，但区域分化严重：英格兰均价29.3万英镑，伦敦55.4万英镑且同比跌2.5%，威尔士只有21.3万英镑。
两个阶段，驱动力完全不同。120年的工业化时代，人跟着工厂走，住房是刚需消费品，62倍涨幅背后是人口翻倍和城镇化。最近40多年，金融化让房子变成了资产，涨跌看信贷松紧和移民流入，14.6倍涨幅的底层逻辑是货币超发和供给约束。
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