辽宁
上篇文章讲了“原拆原建”能落地的3个条件，大家反响还比较热烈。
今天再给大家聊一下这两年，特别是今年“原拆原建”这个模式推行起来为什么越来越容易了？成功的案例甚至遍地开花。
先分享3个案例
①上海徐汇田林路65弄，一片上世纪五十年代的红砖老楼，1044户居民一年就搬回了新家。房子不是开发商盖的，是原地拆、原地建，9栋楼被拆成2995个模块，在工厂里造好再运到现场拼装。
②广州越秀一条深巷里，17栋摇摇欲坠的危旧房，靠居民、政府、企业三方凑钱，原地翻新成了带养老托育的"小石集"。
③湖北通山一栋D级危房，不走征收拆迁，产权人共同出资，自己动手更新。
这三座城市，三种不同的做法，但名字都一样：原拆原建。
那“原拆原建”和“拆迁”分别有什么不同？
原拆原建： 居民不搬迁，拆掉原来的危旧房，在原来的地上新建楼房。
拆迁： 政府收地，居民拿拆迁款，搬迁到其他地方去居住，这块地另作他用。
为什么以前“原拆原建”这个模式跑不通？
其实原拆原建十年前就有人提出来了，过去之所以推行起来困难，主要卡在三个方面。
第一，钱从哪里来
过去城市改造的逻辑是"引进开发商，用未来卖房的钱覆盖拆迁成本"。
可老城区的 地价、容积率 是基本卡死的，开发商一算账发现这个项目不赚钱，就没有开发的意愿，老旧小区就这样拆不了也建不了。
现在原拆原建没有开发商，钱靠政府、居民、社会资本凑；过去拆迁是开发商出钱，算不过账开发商自然不愿意，所以这三方过去谁也说服不了谁。
第二，工期太长
拆旧建新这个过程正常周期起码要两三年。居民搬出去过渡，房租自己贴，两三年下来，很多人等不起也贴不起。
所以居民最愿意的就是拿拆迁补偿，去其他地方买新房，避免有这个建房的过渡期，不愿意等。
第三，产权太乱
老旧小区很多房子不是一家一户，是几户共用一个门牌，甚至一栋楼几十个产权人，当年又是公房转私房，权属盘根错节。要所有人签字同意，这比登天还难。
那为什么现在又能推行起来了？
一是政策解决了“钱”的问题
大拆大建被国家叫停，城市更新不许再走"开发商一拆了之"的老路。
政府开始重新思考认真对待原拆原建这条路，“专项借款、政策指引”一个个出来，重点解决资金的问题。
广州这个案例，制定的多产权拆除重建的全流程指引，就是把"怎么一起干"从无法可依变成有章可循。
二是建造技术解决了“工期”的问题
上海这个案例，给大家打了个样：模块化建造，房子就像搭积木一样在工厂里造好再拼装，三年工期压到一年。
这解决了居民过渡的成本和耐心。工期短了，才能形成更多共识，才有人愿意干。
三是居民自己解决“产权”的问题
湖北这个案例就很清楚，政府引导、居民自愿、共同出资。
D级危房，住在里面的居民自己就着急了，危房每住一天都提心吊胆一天，与其干等，不如自己动手，大家齐心协力。
随着这三个问题的解决，原拆原建这个模式就很容易推行起来。这就是为什么十年前行不通，但现在就能落地。
过去二十年，城市更新靠的是"拆低建高"的差价，地价一直涨，开发商的账就永远算得平。现在地价不涨了，拆迁成本却高得吓人，那么这个模式的经济基础自然就没了。
所以原拆原建它能行、能火，说明大拆大建的时代真结束了。
这背后真正的推手我觉得是拆迁这套旧游戏玩不下去了。
以前我也觉得原拆原建这个模式推行起来很难。
但现在，在这个存量时代、不大拆大建的背景下，以及现在一个又一个成功案例的出现。
我发现我错了。当下不是我们变了，是没退路了。当"拆迁"不现实了，原拆原建自然就是老旧小区唯一的出路。
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