物业这4种收费全是违法的！罚款6万+退费5万，你家小区中了几条？

买完房子之后，大多数人逃不开跟物业打交道。每个月按时交物业费，早已成为很多家庭固定的一笔生活开支。

可现实生活里，不少业主都会遇到这样的情况：物业费交着，账单上还多出各种各样五花八门的费用。有的项目几十块钱，单次看着不多，一年累积下来也是几百上千；有的小区几千户业主，长年累月被多收钱，算下来就是几十万的巨款。很多老百姓并不懂相关规定，物业说要交，就老老实实掏钱，稀里糊涂交了很多年冤枉钱。

最近两年，全国多地市场监管局、住建局都在开展物业收费专项整治，曝光了一大批真实处罚案例。其中长沙就有物业公司，因为违规收取物业费，被市场监管部门直接罚款6万元，同时责令向业主退费5万余元，整个案件都是官方公开通报的真实案例，并不是网络编造的段子。

很多人看完通报才恍然大悟，原来平时习以为常的一些收费，本身就是违法的。今天就结合各地已经结案的真实处罚案例，把4类高频违法收费讲明白，看完大家可以翻一翻家里的缴费收据，对照看看自家小区有没有中招。

第一种：物业费没有备案，擅自抬高收费标准

这是近几年被查处最多的一类违法行为，也是长沙那起罚款6万案件的核心问题。

很多刚交付的新小区，属于前期物业阶段，普通住宅物业费执行政府指导价，物业公司想要收取对应的物业费，收费标准必须要到发改部门完成备案审批，不是物业自己想定多少钱就定多少钱。

长沙有一家物业公司，在还没有拿到备案审批的情况下，私自按照3.2元每平方米每月的标准向业主收取物业费。可官方核定允许的收费标准只有2.7元每平方米每月。就这么每平方多收0.5元，长年累积下来，业主被多收的费用合计5万多块。市场监管部门查实之后，直接对这家物业罚款6万元，同时责令企业把多收的5万余元全部退还给小区业主。

现实当中这种情况特别普遍。一部分物业交房之后，直接按照自己拟定的高价收费，后期才去补办备案手续；还有的物业备案标准很低，实际收费却悄悄往上抬。不少业主以为物业服务协议上写了多少钱，就代表收费合法，其实不是。协议约定不能凌驾于政府备案标准之上，前期物业没有完成备案，私自抬高物业费标准，本身就是价格违法行为。

这里要区分一个关键点：已经成立业主大会的小区，物业费实行市场调节价，由全体业主和物业共同协商定价。但还没有成立业委会的新建小区，不能由物业单方面说了算，必须严格执行备案后的政府指导价。

不少业主维权的时候会踩坑，只盯着物业服务好不好，却忽略了查物业的收费备案文件。服务差归服务差，收费超标归收费违法，这是两件事。哪怕物业天天打扫卫生，服务做得再好，只要没有备案、收费超出标准，依然属于违规，业主有权要求退还多交的费用。

第二种：巧立名目，收取各类装修相关的违规费用

房子拿到手之后就要装修，这个阶段，是物业乱收费的高发期，全国各地市场监管部门通报的案例里，装修相关收费占比非常高。

不知道大家有没有遇到过，装修进场的时候，物业会提出要收“装修管理费”、电梯运料费、施工人员出入证费。

汉中就有一家物业公司，2023‑2025年期间，先后向38户装修业主收取装修管理费，合计一万四千多元。市场监管局调查认定这笔收费没有合法依据，责令物业全额退还给业主，并且作出一万四千多元的罚款处罚。

很多物业给出的理由听上去很合理：装修会弄脏电梯、公共楼道，增加保洁管理工作量，所以要单独收钱。可按照规定，小区公共区域的保洁、秩序管理，本身就属于物业服务合同里面的义务，成本已经包含在物业费当中，物业不能重复再向装修业主单独收取装修管理费、电梯运料费。

还有出入证工本费，有的物业一张出入证收10块、20块，但证件实际成本可能就一两块钱。官方案例里就出现过，出入证实际成本2元，物业收10元一张，多收的部分被认定违规，必须退费整改。基础数量的出入证，物业应当免费提供；业主丢失补办，只能收取证件本身的成本费，不能借此赚钱。

这里顺带说一下装修押金。现在不少地区已经明令禁止物业强制收取装修押金。部分仍允许收取押金的地区，也要建立在业主自愿基础之上，装修完工查验完毕之后，要在约定时间内全额返还，物业不能随便找理由克扣押金，更不能把押金直接转为物业费。

简单总结：装修管理费、电梯运料费，业主可以直接拒绝缴纳；出入证只付工本费，拒绝高价收费；装修押金不能强制交，完工必须退还。

第三种：包干制物业费之外，重复收取公共能耗费

这是老百姓投诉量最高的物业乱收费项目，也是最容易被大家忽视的坑。

我们绝大多数商品房小区，签的都是包干制物业服务合同。什么叫包干制？就是你交的物业费一笔打包，里面已经包含小区路灯、楼道照明、监控设备、电梯运行、二次供水水泵这些公共设施产生的水电能耗成本。

但现实中大量小区，物业费正常收，每个月还额外单独向业主收取公摊电费、电梯能耗费、二次供水加压费。不少业主住了很多年，默认这笔钱理所应当要交，从来没有怀疑过。

迁安就查处过一家物业，在物业费之外，长期单独收取业主公摊电费，被市场监管部门立案调查，认定属于重复收费，要求整改退费。

很多物业会玩文字游戏，说这是业主公共使用产生的电费，物业只是代收。关键点在这里：如果你的物业服务合同写清楚物业费不包含公共能耗，那可以据实分摊，并且要完整公示供电部门缴费票据，一笔一笔算清楚。可绝大多数普通小区的包干制合同，公共能耗本来就计入物业成本，物业再单独收钱，就是重复收费。

大家可以回家翻一翻物业服务合同，找到物业费相关条款。如果合同写的是包干制，没有写明公共能耗另行分摊，那物业再收公摊电费、电梯运行费，就是违规收费，已经缴纳的业主，可以拿着缴费票据要求物业退回。

还有一种衍生乱象，物业代收水电费的时候，私自加价。物业帮忙代收水费电费，只能按照供水供电公司的原价收取，不能额外加手续费，也不能把物业自己办公用水用电的损耗摊派到业主头上，多地官方指引文件已经明确划定这条红线。嘉峪关就有物业代收电费的时候，每度电多加价，被责令把多收的五万多元全部退还给商户业主。

第四种：侵占小区公共收益，不公示也不分给业主

比起前面明明白白开收据的收费，公共收益属于隐形的利益，很多业主甚至都不知道小区还有这笔钱。

电梯里面的广告、单元楼楼道广告、小区快递柜进场费、地面公共车位租金，这些全部都属于小区公共区域产生的收益。按照《民法典》规定，除去合理管理成本之后，收益归全体小区业主共同所有，物业不能私自揣进腰包，而且每年必须把收支明细完整公示给全体业主看。

可现实情况呢？不少小区广告贴满电梯，快递柜到处摆放，地面车位租出去，业主从来没有见过一分钱收益，也从来没有见过物业公示账目。问起公共收益，物业就各种推脱，说钱用来补贴小区开支，拿不出任何收支凭证。

忻州就有小区物业，未经业主大会同意，私自收取公共区域车位费用，被主管部门责令把钱退还给全体业主，同时进行罚款处理。北京也有案例，物业挪用二十多万公共收益，最后全额返还，企业还被记入信用黑名单。

公共收益，既可以用来补充小区维修基金，也可以经过业主共同决定，抵扣一部分物业费，或者给业主进行分配。但决定权在全体业主手上，不是物业想怎么花就怎么花。如果你们小区常年不公示公共收益账目，业主有权要求物业公开全部收支流水，拒不配合的，可以向住建部门投诉举报。

业主遇到物业违法收费，到底该怎么维权？

看完4类违法收费，很多业主会问：我家物业确实在收这些钱，我该怎么做，总不能直接不交全部物业费吧？这里有一个很重要的提醒：不要因为物业存在部分违规收费，就干脆一分钱物业费都不交。

物业服务整体已经提供，合同约定的合理物业费，依旧需要缴纳。如果直接拒交全部物业费，物业反过来起诉业主，法院不会支持，我们维权要讲究方式方法，不要把自己置于被动局面。

正确的操作步骤，普通人都可以照做：

第一，保存证据。所有物业费收据、额外收费的缴费记录、物业张贴的收费通知、物业服务合同，全部拍照留存。没有纸质票据的，微信支付宝缴费截图也要保存好，证据是维权最核心的基础。

第二，先跟物业书面沟通。可以在业主群正式提出，或者递交书面诉求，指出哪一项收费不符合规定，要求停止违规收费，并且对已经缴纳的费用予以退还。沟通尽量留下文字记录，不要只做口头交涉。

第三，物业拒不整改，直接找官方渠道投诉。拨打12315市场监管投诉热线，举报价格违法问题；拨打12345政务热线，转住建部门处理物业行业相关问题。提交的时候把保存好的票据证据一并附上，相关部门会受理核查。

第四，如果小区有业主委员会，由业委会出面集体维权，力量会比单个业主大很多。没有业委会的，可以联合多名同样遭遇的邻居一起投诉，集体提交材料，处理效率会更高。

很多业主担心老百姓维权很难，从各地通报的大量案例来看，只要证据齐全，事实清楚，市场监管和住建部门会依法进行查处，责令物业退费、罚款，已经有大量小区业主成功拿回被多收的款项。

说实话，物业和业主的关系，一直是很多小区绕不开的矛盾。我们并不是全盘否定物业的价值，一个小区正常运转，安保、保洁、设施维护，确实离不开物业公司的付出，合理合法的物业费，业主理应按时缴纳。

但服务归服务，收费要有规矩。现在不少物业存在一种思维：小区里面我说了算，想到什么名目就收什么钱，利用普通老百姓不熟悉法律法规的信息差，不断增设收费项目。几十块、几百块看着不多，乘以小区上千户业主，长年累积下来就是一笔巨大的数目。

很多时候矛盾的根源，并不完全是服务质量好坏，而是收费不透明、规矩被打破。业主花钱买服务，有权知道自己交出去的每一笔钱，到底花在了哪里，哪些该交，哪些不该交。

希望每一位业主都多一点法律意识，有空翻一翻自家的缴费单据，对照看看有没有踩坑。遇到违法收费不要习惯性忍气吞声。当然维权也需要理性，守住证据，走正规投诉途径，合理维护自身权益。

同时也值得我们思考，物业和业主之间，如何建立更对等的关系？物业企业是不是该转变思路，收费做到公开透明，才能够减少小区矛盾；业主又该如何抱团，用好业主的权利，监督物业服务，这也是每一个居住在商品房小区的人，值得深思的问题。

如果你也遇到过物业不合理收费，欢迎在评论区聊聊你的经历。