上海
近日，中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金菜鸟REIT”）获得中国证监会准予注册的批复，成为2026年首单获批的仓储物流公募REIT。该基金此前已获得深圳证券交易所无异议函。
公开资料显示，中金菜鸟REIT的底层资产为中国智能骨干网嘉兴园区，位于沪杭苏甬都市圈核心区域，建筑面积超过40万平方米，当前承担天猫超市华东总部仓功能。该园区服务的外部终端用户品牌近200家，覆盖家电、新科技、美妆、饮用水及饮料等多个行业，其中包括多家世界500强电器品牌和行业头部消费品牌。
与传统仓储项目相比，嘉兴园区的价值不只在于规模和区位，更在于其依托“商流+物流+仓储”形成的仓配一体化能力。业内人士表示，普通仓储企业可以建设类似面积的仓库，但较难复制菜鸟围绕电商履约、订单处理和供应链协同形成的综合服务体系。正是这种深度嵌入产业链的能力，使该项目具备较强的稀缺性和资产价值。
公开资料显示，该园区自2018年稳定运营以来，出租率和租金收缴情況连续保持100%。核心外部终端用户合作时间均在3年以上，平均合作时间为8年，最长合作时间已达11年，显示出较强的客户黏性和经营稳定性。
此次REIT发行后，菜鸟仍将继续承担项目运营管理职责。这意味着，菜鸟的角色正在从传统物流基础设施建设者，逐步转向物流基础设施资产管理方：用REIT实现资产的"建设—运营—盘活—再投资"循环，轻资产输出的同时保留运营管理的持续收入。
从行业逻辑看，物流基础设施长期具有重资产、长周期、高投入的特点。企业建设全国性仓网，往往需要持续拿地、建仓、投入设备，资金占用大，扩张效率也容易受到制约。REIT工具的引入，改变了这一模式。
对于企业而言，这一模式有助于降低重资产沉淀压力，提高资本周转效率；对于行业而言，则有助于推动物流基础设施从单一持有和运营，转向更市场化、专业化、可持续的增长方式。
“物流行业可以用金融工具激活存量资产，用运营能力驱动资产增值，用资本循环支撑持续扩张。中金菜鸟REIT的获批，提供了一个现实样本。”分析人士指出，随着更多优质资产进入资本市场，我国现代流通体系的融资、退出和再投资机制有望进一步完善。
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