北京
沉寂多年的江河汇，等来了一宗新宅地。
近日，杭州规划和自然资源局上城分局正式公示了杭州市上城区景芳三堡单元JG1207-28地块城镇详细规划调整。
地块由商业用地兼容商务金融用地，拟调整为二类城镇住宅用地。
根据公示，地块东至运河东路，南至昙花庵路绿化，西至规划支路，北至盛运街，总用地面积约2.71公顷。
四项指标同时下调：容积率由不大于3.1降至2.1，建筑密度由不大于40%降至30%，绿地率由不小于25%提高到35%，建筑高度由不大于85米降至60米。
据此计算，地块可建面积约5.691万㎡，按户均200㎡计算约280套。
这些调整，意味着未来社区的楼间距、园林景观空间和居住私密性，都会明显优于一般的高密度项目。
从区位来看，地块位于江河汇板块，西侧紧邻京杭大运河，具备打造一线河景高端住宅的天然条件。
周边路网完善，东侧为运河东路，南邻昙花庵路，可快速接入钱塘快速路、凤起东路。轨道交通方面，距离地铁6号线昙花庵路站约200多米，往南1站即可抵达杭州IFC，往北2站可达杭州火车东站。
商业方面，沿运河东路往南约1公里是杭州国际金融中心（杭州IFC），还能享受到钱江新城核心区的配套辐射。
需要留意的是，地块东南侧紧邻大型宗教建筑杭州清真寺。该寺规模较大，总建筑面积约16998㎡，这在未来的产品定位和客群营销中是必须直面的一个重要因素。
自2021年的江河鸣翠和2023年的杭州IFC先后收官后，江河汇板块已多年没有新房入市。
临近的城东新城和钱二，还有几个新盘项目，其中待售的保利·运河曜园距离地块较近，约1.2公里，容积率2.2，规划了8幢高层和7幢叠墅。
二手房市场上，地块北面一路之隔的涌清府，目前有20余套房源挂牌，今年二季度签约均价约6.31万/㎡。
据悉，地块最快将于下个月挂牌。不过，目前还有一个变量将影响地块的竞拍。
业内人士称，828新政会实质改变房企对景芳三堡单元JG1207-28地块的拿地测算逻辑。
资金端，新政要求房企用自有资金购地抬高参拍门槛；销售端，现房优先、预售封顶，拉长了回款周期；项目端，主办银行制与封闭资金管理放大单项目风险，会促使房企在拿地时更看重单项目的去化确定性和安全边际。
但考虑到江河汇的区位稀缺性、运河景观资源和2.1容积率的低密改善属性，该地块在新政后仍属于值得重点关注的优质地块，出现流拍或无人报名的概率相对较低。
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