未过户的以房抵债房屋，受让人能否排除法院强制执行？

编者按

司法实践中，对于诸如预售房屋、已办理抵押预告登记的房屋、已办理预告登记的房屋、已被抵债的房屋、被预查封的房屋等特殊房屋的执行问题，由于涉及物权、担保、执行等多种法律问题，是执行领域中“小众”且存在较多争议的案件类型。此类案件往往办理难度大且涉及多方主体利益，我们针对这些特殊房屋的执行案件进行了系统的梳理、分析和归类，并以专题形式分享给各位读者，期望能帮助读者解决具体的实务问题。

未过户的以房抵债房屋，受让人能否排除法院强制执行？

司法实务中大量存在以房抵债情形：当事人为消灭旧有金钱债务，签订房屋买卖合同、以房屋折抵欠款，但长期未办理过户登记。核心疑难争议：此类名为买卖、实为抵债的房屋交易，能否适用执行异议复议规则的无过错买受人物权期待权，进而排除强制执行？最高院确立区分裁判规则：纯粹以房抵债、无真实购房自住/经营目的的，不享有物权期待权，无法排除执行；债权抵扣部分购房款、具备真实购房目的的，可依法排除执行。

裁判要旨

1. 《执行异议复议规定》第二十八条保护的核心对象是真实不动产买受人，旨在保护基于购房目的、已实际履约、无过错的物权期待权人。

2. 纯粹以房抵债协议，本质是变更债务履行方式、消灭原有金钱债权，并非真实房屋买卖关系，抵债受让人仍属于普通金钱债权人，不享有优先于其他债权人的物权期待权。

3. 即便抵债过程中签订制式《商品房买卖合同》、完成占有、无过户过错，因缺乏真实购房意思，仍不符合第二十八条适用前提，无法排除强制执行。

4. 区分例外情形：以旧债权抵扣部分购房款、核心交易目的为购房的，不属于纯粹抵债，可认定为合法买卖关系，满足四要件即可排除执行。

案情简介

1. 金融机构与房企存在借款纠纷，法院于2017年4月依法查封房企名下案涉房屋，后续双方达成调解协议，但房企未按期履行还款义务，案件进入强制执行、拟拍卖案涉房屋。

2. 案外人主张自己与房企在房屋查封前已签订书面买卖合同、付清房款、合法占有房屋，未过户系客观原因导致，完全符合第二十八条规定，据此提出执行异议，要求排除强制执行。

3. 一审法院形式审查四要件，认定案外人异议成立，裁定中止对案涉房屋的执行。

4. 二审法院查明关键事实：案外人所谓“购房款”，实质是双方抵销股权转让的旧有债务，交易本质为以房抵债，不存在真实购房付款行为与购房目的。

5. 二审改判：案外人不享有物权期待权，无权排除执行，依法准许对案涉房屋强制执行。

案件来源：四川省高级人民法院（2020）川民终269号

裁判要点及思路

1.穿透合同形式，审查真实交易目的

第二十八条所指“书面买卖合同”，必须以取得房屋所有权、实现房屋交易为核心目的。案涉合同仅为双方消灭旧有债务的履行工具，名为买卖、实为抵债，不能认定为司法解释保护的合法房屋买卖合同关系。

2.抵债受让人身份为普通金钱债权人，无优先性

以房抵债仅变更债务履行方式，并未改变原有金钱债权的本质。在房屋未完成过户登记前，案外人仅享有债权请求权，不具备物权期待权，其权利顺位不得优先于申请执行人的债权、抵押权。

3.四要件形式符合不产生排除执行效力

即便当事人满足查封前签约、合法占有、无过户过错等形式要件，只要交易本质为纯粹抵债、无真实购房意图，即缺失第二十八条适用的核心基础，依然无法排除强制执行。

实务要点总结

1.核心区分标准：交易目的

纯粹以房抵债（只为还债）→ 不适用二十八条，不能排除执行；债权抵扣部分房款、核心目的购房 → 可适用二十八条，满足要件可排除执行。

2.形式合规不能弥补实质瑕疵

单纯签订买卖合同、开具收据、占有房屋，无法改变抵债本质，法院会穿透形式外观、认定交易性质。

3.抵债交易风险防控建议

若需通过房屋抵债保障权益，应尽快完成过户登记；无法即时过户的，需留存真实购房合意、补足部分实际付款凭证，规避纯粹抵债的认定风险，同时及时办理预告登记固定权利。

相关法律规定

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

实务结论

纯粹以房抵债、未过户的房屋受让人，不享有物权期待权，无权依据《执行异议复议规定》第二十八条排除强制执行；仅在以债权抵扣部分房款、具备真实购房交易目的的特殊情形下，方可依法排除执行。

观点一：部分债权抵扣房款、具备真实购房目的，可排除执行｜（2020）最高法民终760号

裁判要点：购房人以工程款、欠款等旧债权抵扣部分购房款，交易核心目的是购买房屋、用于经营或自住，且签订真实购房合同、完整履行交易流程的，不属于纯粹以房抵债，可认定为合法买卖关系，满足第二十八条要件即可排除执行。

观点二：纯粹以房抵债仅为偿债方式变更，不能排除执行｜（2020）最高法民终1184号

裁判要点：当事人签订抵债协议、以房屋抵销到期债务，本质是债务清偿方式的变通，并非独立房屋买卖交易。房屋未过户的，债权人始终属于普通金钱债权人，无权排除强制执行。

观点三：抵债受让人不属于法定买受人，不适用二十八条保护｜（2020）最高法民申3620号

裁判要点：执行异议复议规则第二十八条专门保护无过错不动产买受人。以房抵债受让人为债务清偿债权人，不属于法定买受人范畴，无论是否占有房屋、是否存在过户过错，均不适用本条排除执行。

本文作者：李舒律师

北京云亭律师事务所创始合伙人 | 资深商事律师

专业领域：商事诉讼 | 公司合规与股东间争议 | 金融与执行 | 刑事辩护

*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所

本期责任编辑 法丽 微信号：17310145421

点击查看系列文章

作者简介

李舒律师

北京云亭律所创始合伙人

电话/微信:18501328341

推荐书籍

我们推出的系列文章经过精雕细琢、修订完善后，陆续集结在中国法治出版社出版，欢迎购买。有部分作者反映买到盗版书，还给我们微信发来盗版书的截屏。为此我们开辟作者直销渠道“法客帝国书店”，确保100%正版！