黑龙江
今天杭州热门板块深度解析第七期，我们聊聊勾庄。
聊之前，先说下我朋友的真实经历。前两个月她想买望舟府的158㎡，结果销售告诉她已经卖完了，只有139㎡。她很不解。勾庄二手房跌得这么惨，新房竟然会买不到。这就是真实的勾庄，是不是很魔幻？
勾庄板块在哪里？
它又被称为北部新城
东至京杭大运河，西至古墩路，北至绕城，南至拱墅区，地图上的这一大片区域，都叫勾庄。
勾庄的逆袭
买勾庄，不是喜欢，是预算不够
2018年以前，说起勾庄，大家脑子里蹦出来的第一个词是什么？水果市场、蔬菜批发、大货车、人流杂。坦白讲，友好程度甚至还比不上经济适用房扎堆的丁桥。哪怕那时候来了万科、滨江、越秀这些大牌房企，但在大多数人心里，勾庄，就是个纯刚需板块。买勾庄，不是喜欢，是预算不够。
直到2018年。华润来了。一拿就是80万㎡的综合体，就是现在的城北万象城。勾庄，一下子被推上“城北副中心”的位置。华润幸福里更是创下4次万人摇的历史纪录。那是勾庄第一次真正站在聚光灯下。
再然后，地铁4号线、10号线通了。玉湖公园开了。城北万象城也开业了。勾庄一跃升级为“国际勾”。沿着杭行路一路往北开，除了导航提醒你“已进入余杭区”，眼睛看到的跟拱墅区完全不存在割裂，甚至更摩登。
真正让市场担忧的，是勾庄的供应量。仅2022-2026年间，勾庄已交付或马上要交付的房源，累计超过1.2万套。绿城海棠三子、滨江三兄弟、星创城……结果就是，二手房东踩踏出货，价格一跌再跌。按理，二手房卖不出价，土地跟新房肯定跟着凉吧？勾庄偏不。
先说土拍。
今年4月，招商溢价43.4%拿下玉湖西宅地，楼面价16483元/㎡；6月初，绿城溢价40.4%竞得玉湖北商住地，楼面价15875元/㎡；7月底，保亿又以46.69%溢价再拿地，楼面价16137元/㎡。
再看新房。
望舟府3月首开，到现在只剩一幢楼。保亿项目刚公示，市场已经一致看好。一边是天量供应，一边是逢开必火。这种“背离”只有一种解释，勾庄的城市底色，真的变了。
接下来，勾庄还有三个新盘要上：滨江招商合作的湖映风华里、绿城玉湖北项目、还有保亿勾庄地块。
湖映风华里，做了板块少见的洋房，得房率能做到100%；
绿城项目，参考锦海棠的品质，差不了。
最有看点的，是保亿，6幢叠排，加1幢联排。这是2020年运河云庄之后，勾庄再一次有排屋，还是不限价时代的新式排屋。
从“纯刚需”到“排屋洋房”，勾庄的产品逻辑，也被改写。
当然，勾庄的二手房价仍未止跌。
但“二手跌”和“新房热”，并不矛盾。二手跌，跌的是过去市场狂热时的泡沫；新房热，热的是“城北副中心”的价值重估。
就像一家公司换了赛道、换了管理层，旧股东的股票在跌，但新融资一轮比一轮贵。
那勾庄二手想逆袭，最快的方法是什么？学区。论居住环境，勾庄完全不输运河新城。但一说到学区，瞬间矮人一头。这不仅是勾庄的问题，是整个余杭区的短板。
曾经买勾庄，是碍于钱不够；现在买勾庄，更多是喜欢这里。
接下来，当“3字头”的价格遇上排屋和洋房，当1.2万套的天量供应遇上持续涌入的购买力，勾庄的下一个故事，才刚刚开始。
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