充电桩进商业地产，合同怎么签才扛得住——兼评发改办价格〔2024〕537 号文与两起法院判决

各位读者，今天我想和大家聊一份看似普通的通知——《关于规范电动自行车充电收费行为的通知》（发改办价格〔2024〕537 号，以下简称"537 号文"）。它虽然主要规范充电设施运营商，但落到具体合同里，却牵动着商场、写字楼、产业园区、商业街区里出租人、物业服务方、承租人三方利益。下面我结合两起法院判决，从商业地产律师视角做一次系统拆解。

一、537 号文到底改了什么？

这份由国家发改委和市场监管总局联合印发的文件，核心可以浓缩为六个字——"价费分离、明码标价"。具体拆开看：

第一，电费和服务费必须分开标示、分开计价。这意味着过去那种"1 元充电 X 小时、不透明计费"的打包式收费被明令禁止。充电设施运营单位必须在充电场所、APP、公众号等醒目位置分别标示充电电价和服务费标准；单次充电结束后，还应当以微信公众号、小程序等方式向用户推送计费模式、充电时长、收费金额。

第二，居民住宅小区内的充电桩用电，电网企业向运营商、运营商向用户均按居民合表用户电价计收；而居民住宅小区以外的充电桩用电，按"所在场所电价政策"执行——这条对商业地产意义重大，商场、写字楼、园区里的充电桩原则上要按商业电价（普遍高于居民电价），成本压力明显上升。

第三，充电服务费实行市场调节，但运营单位"应充分考虑户外充电设施的公共服务属性和民生属性，按照弥补成本、合理收益、诚实信用原则"定价。换句话说，自由定价不能离谱，监管依然存在。

第四，倡导 5 年及以上运营合作协议。"签约运营期限可与设备折旧年限适当衔接"——这实际是在破除过去某些运营商"短合同高流转"的做法，引导长周期稳定合作。

第五，不得以行政手段指定充电设施运营单位。这是典型的反垄断思路，任何试图通过街道办、业委会、招商部门"指定"某家运营商的做法，都可能踩到《反不正当竞争法》的红线。

二、两起真实案例：判决里藏着的三层合同风险

讲完政策，我们看真实判例。以下两案均发生在住宅小区，但法院对合同条款的法律认定，对商业地产场地上各方都极具参考价值。

案例 1：5 年期独家协议的退出成本——江苏连云港海州法院判决

2019 年 6 月，某科技公司与某小区物业公司签订《智能充电站协议》，约定该公司在小区内安装电动自行车充电站，合同期 5 年，期内不准第三方在该小区提供充电服务。协议签订后，该公司按约安装。

变化发生在 2024 年 2 月。物业公司因多起电瓶车失火事故，希望在指定位置增建充电站及车棚，但科技公司拒绝整改。物业公司便拆除了安装在绿化带内的 6 台充电设备，并由案外人在小区重新安装充电站。原科技公司遂起诉，索赔设备损失及营业损失合计 7.5 万元。

海州区法院审理后认为：物业公司在合同期内与案外人合作构成违约，但科技公司在签订补充协议及收到整改通知后没有及时整改、收回充电设备，对损失扩大亦有过错。考虑到被拆设备已使用近 5 年应予折旧，以及其他小区同类充电站收益作为参照，判决物业公司赔偿设备损失与预期收益共计 8250 元

刘律师提示：这一判决给出了"独家排他条款被打破"时的违约赔偿计算路径——既不按原告漫天要价，也不按被告全部否认，而是按"折旧后的设备价值 + 其他同类项目可证实的预期收益"两个维度衡量。这也是商业地产场地上类似纠纷最常见的赔偿逻辑。

案例 2：10 年期协议，业委会能否主张"侵权"——安徽铜陵汇景新城案

2025 年 11 月，安徽铜陵某小区业主大会表决通过，授权业委会起诉物业公司和充电运营公司——请求判令停止侵害、恢复车棚原状、返还业主。背景是物业此前与运营公司签订了运营期 10 年的《协议书》，约定运营公司投资改造车棚、收取停车管理费及充电服务费。

法院审理后未支持业委会诉求。理由是：本案所涉车棚改造及收费管理主要基于物业与运营商之间的《协议书》，以及业委会与物业之间的《物业服务合同》等一系列合同法律事实范畴，与业委会主张的物权侵权法律关系不符

刘律师提示：这一判决传递的信号是——当业主与运营商没有合同关系时，业主不能"绕开合同"以侵权之诉直接打掉运营商。如果商业地产承租人/顾客对充电服务不满，正确路径是找运营商协商、向消协投诉，或以服务合同纠纷/消费合同纠纷起诉，而不是主张侵权。

把两份判决放到商业地产场景，三层风险一览无遗

充电桩运营商：5 年/10 年合作合同期内电价政策、监管要求变化时，调整成本极高；独家排他条款被打破，赔偿却未必能覆盖全部预期收益。

商业地产出租人/物业服务方：将场地租给运营商、收取场地费或分成后，若运营商服务不到位（例如不配合消防整改），单方解除面临违约赔偿；继续履行又可能承担行政或安全责任。

商业地产承租人/园区员工：充电服务费被绑定，知情权受限；合理诉求需通过合同链条向上传导。

三、法律分析：从"价费分离"到合同条款，三处必须重写

537 号文的法律性质属于"部门规范性文件"，不直接创设民事权利义务，但通过《价格法》《电力法》《消费者权益保护法》《反不正当竞争法》《民法典》合同编等法律法规形成约束。落到商业地产合作合同里，至少有三处条款需要重新审视。

1. 收费条款：必须区分"电费"与"服务费"

法律基础：537 号文第 1 条、《价格法》第 13 条（明码标价）、《消费者权益保护法》第 8 条（知情权）。

合同现状：过去运营商与商业地产方签订的合同条款往往写成"运营方按 X 元/度标准收取充电费用，含电费及服务费"。

风险点：一旦合同被认定为违反 537 号文的价费分离要求，运营商除了可能被市场监管局按《价格法》第 42 条处以 5000 元以下罚款，还可能因合同条款表述不清，导致消费者以"显失公平"为由请求撤销。

改写建议：合同应分别约定——

• 电费计价方式（按"所在场所电价 × 实际用电量"，商业地产场地普遍高于居民电价）；

• 服务费计价方式（按充电时长、功率或单次封顶，分别明示）；

• 退费规则（充电提前结束、余额返还路径、推送告知方式）；

• 现场公示义务（在充电桩及小程序上有连续可读的价格表）。

2. 期限条款：5 年合理，但不是越长越好

法律基础：537 号文第 4 条（倡导 5 年及以上）、《民法典》第 705 条（租赁期限不得超过 20 年，超过部分无效）。

风险点

过短（如 1—2 年）：与设备折旧周期（一般 5—8 年）不匹配，运营商前期投入难以回收，合同稳定性差；

过长（如 10—15 年）：遇到电价政策、技术标准、行政监管重大调整时难以重新协商；合同期满前几年往往成为双方"博弈期"。

改写建议：在 5—8 年区间内约定首期合同，并明确——

中期评估条款：每 3 年可根据电价政策、运营成本变化协商调整服务费标准；

移交条款：合同期满或解除后，设备的折旧补偿、拆除、归属需明确；

提前解约条款：因不可抗力、政策变更等情形约定合理的解约—赔偿公式。

特别提醒："独家排他条款"是双刃剑。一方面是商业地产出租人/物业稳定运营商、推进项目落地的常见条款；另一方面也意味着更高的违约成本——一旦出租人/物业需要在场地新增充电点，必须与原运营商协商变更，否则就是案例 1 的结局。

3. "行政指定"条款：慎防踩雷

法律基础：537 号文第 3 条（不得以行政手段指定充电设施运营单位）、《反不正当竞争法》第 2 条（自愿、平等、公平原则）、第 6 条（公用事业领域限制竞争）。

风险点：一些产业园区、商业街区由街道办、招商部门或物业强行"指定"某家运营商进驻，可能被认定为行政机关违法干预市场物业服务企业滥用市场支配地位

改写建议：合同应明确——

• 运营商选择经过公开比选或竞争性谈判；

• 服务费定价经过运营商与场地提供方双方书面确认；

• 任何第三方推荐/指定行为，由推荐方承担合规责任。

4. 违约金条款：从案例 1 学到的"赔偿公式"

回到案例 1，法院酌定时考虑了三个要素——

• 设备已使用年限/折旧；

• 其他同类项目收益情况；

• 双方过错程度。

改写建议：合同应提前约定：

• 设备价值计算方式（原价 × 折旧系数）；

• 预期收益参考标准（其他同类项目过去 12 个月平均月收益 × 剩余合同月份 × 0.X 系数）；

• 过错分摊比例（如整改通知送达后若干日仍不履行的，扩大损失部分由违约方全额承担）。

约定明确的赔偿公式，远比留给法院"酌定"对企业更有利。

四、分角色律师建议

（一）对充电桩运营商

1.调整收费先改合同，再改收费方式。合同期内单方涨价构成违约，调整收费须提前 30 日书面通知并经对方书面同意。

2.建立独立计量、明码公示台账。2025 年 1 月 1 日起所有未单独计量的设施已构成违规，保留 3 年以上的电表读数与收费记录是应对市场监管检查与消费者诉讼的关键证据。

3.预留整改窗口。在协议中约定"消防/政策整改通知送达后 15 日内未整改的，场地方有权单方整改并主张违约责任"。否则案例 1 的 8250 元判决就是前车之鉴。

4.警惕"独家"诱惑。长期独家排他通常以更高违约责任为对价，签订前评估 6—10 年内的政策与市场风险。

（二）对商业地产出租人、物业服务方

1.重新审视 2024 年以前签订的充电桩合作协议。对仍在履行中的合同，逐条核对是否违反 537 号文；与运营商签订补充协议，明晰"价费分离 + 独立计量 + 公示方式"。

2.期限设定在 5—8 年，避免"10 年起跳"。案例 2 中的 10 年协议被判合法，但业委会反弹而起的诉讼风险，足以让运营方与场地方两败俱伤。

3.场地租赁条款与电价传导分离。注意"非电网直供电"环节的成本加成——可与电网公司协商直接供电方案。

4.保留整改催告证据。案例 1 判决之所以让物业公司仍承担部分责任，正是因为其未事先协商便拆除保留 EMS 快递、微信送达、整改催告函等证据，是后续减免违约责任的关键。

（三）对商业地产承租人、园区员工

1.关注园区/商场公告栏与小程序价格公示。如发现"打包收费"或"价格不透明"，可向市场监管部门投诉。

2.如发生火灾/安全事故，保存充电订单截图。未来维权（包括向运营方追责）需要平台推送的"充电时长、电量、电费、服务费"四项数据。

3.遇纠纷先打 12315，必要时走小额诉讼。依据《消费者权益保护法》第 39 条，消费者有多种救济途径，必要时可直接向运营方住所地法院提起服务合同纠纷诉讼。

结语

回到最初的问题：537 号文究竟改了什么？我想最核心的，是把"充电收费"这件事从商业机密推到了阳光之下。对商业地产运营方而言，这意味着——充电服务不再是一个"灰色流量入口"，而是一个必须接受公开审视和司法审查的服务合同行为。

合同里有五件事建议重新审视：收费结构、合同期限、独家范围、违约责任、合规边界。把合同写到位，比事后打官司便宜得多。

作者简介

刘华健律师，上海兰迪律师事务所高级合伙人、建设工程与房地产部副主任，长期深耕商业地产租赁、建设工程纠纷解决与城市更新法律服务，代理多起涉及商场、写字楼、产业园区租赁合同纠纷及物业服务合同纠纷案件。