溢价125%，250轮竞价！中海25.5亿拿下福田豪宅地块，周边房价超10万/平

本文来源：时代周报 作者：刘婷

一宗不足6000平方米的宅地，让7组房企竞逐了约90分钟。

9月10日下午，深圳福田区香蜜湖街道B401-0151宗地完成出让，中海旗下深圳市海荣房地产开发有限公司以25.5亿元竞得。相较11.31亿元的挂牌起始价，成交总价增加14.19亿元，溢价率约125.46%，楼面地价约9.81万元/平方米。

时代周报记者获悉，该地块的竞拍吸引了中海、华润、招商、建发、中铁、深振业，以及深业与越秀联合体参与竞拍。经过250轮线下竞价，中海将其收入囊中。

据中原地产统计，地块所在片区已经“断供”十年，周边二手房价格普遍在13万元-18万元/平。

这场竞拍发生在深圳楼市进入“金九”之际。8月，深圳市一、二手住宅成交同比增长，环比却有所回落。市场恢复仍有波动，安托山这宗小体量宅地的争夺，为观察房企如何选择投资标的提供了一个切口。

250轮竞价，争夺地铁口的“迷你”宅地

竞价开始后，最先举牌的是深振业。

时代周报记者获悉，该地块拍卖于9月10日下午15时开始。开拍后，39号深振业报出11.4亿元，66号中铁随即跟进。现场最初以1000万元为加价幅度，竞价过程中，主持人多次调整加价幅度。

其中，中铁是本次竞拍中跟进较为积极的房企。时代周报记者梳理了包含自由报价阶段在内的257条记录，中铁对应的66号出现79次，中海对应的68号出现94次，为报价次数最多的两组竞买主体。

最后的争夺在中海与深业、越秀联合体之间展开。深业、越秀联合体接连报出25.15亿元、25.25亿元、25.35亿元，中海逐次跟进。16时33分，上述联合体报出25.45亿元，中海再加500万元，最终以25.5亿元胜出。

这宗引来多家房企轮番加价的地块，位于安托山四路与侨香三道交汇处西北侧，邻近地铁安托山站。周边分布着万科瑧山府、安峦公馆、天健公馆等住宅项目，已有较为成熟的居住配套。

出让公告显示，本宗地分层设权，地表用地面积5475.75平方米，投影面积5844.41平方米，土地使用年限70年。规划规定建筑面积为26002平方米，其中住宅24722平方米、商业1000平方米，其余为物业服务用房和通信片区机房，建筑高度小于100米。

淘房前线创始人谢林锋向时代周报记者表示，福田安托山地块的吸引力，在于成熟的区位配套和豪宅改善供应稀缺，同时较小的开发体量也有利于控制后续销售规模。中海愿意以较高溢价拿地，反映出其对这宗地块开发价值的认可。

谢林锋同时指出，核心地段的土地竞拍热度，还不能直接推及整个深圳楼市。对于中海而言，高地价对产品和成本控制提出了更高要求，后续能否在周边高端住宅中形成差异，并让目标客群接受相应售价，将是项目实现预期收益的关键，也是对中海开发能力的考验。

深圳楼市热度回暖，“金九银十”可期

今年下半年以来，深圳楼市市场热度有所回升。

深圳市住房和建设局网站发布的信息显示，8月深圳市新建商品住宅和二手住宅合计成交6864套，同比增长8.5%。其中，新建商品住宅网签2589套，同比增长20.4%；二手住宅网签4275套，同比增长2.4%。

价格方面，国家统计局8月17日发布的数据显示，7月深圳新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.2%，同比则分别下降2.9%和3.6%。

中海此次落子的香蜜湖片区，业主的报价曾出现小幅上调。深圳中原研究中心9月发布的监测显示，92个片区中，23个片区业主报价上涨、6个持平，其余仍在调整。其中，香蜜湖片区挂牌均价为14.7万元/平方米，环比上涨0.2%。

从此次拿地选择看，中海瞄准的是成熟片区的改善需求。安托山已有高端住宅分布，交通和生活配套具备基础，便于房企判断区域客群及其购买力。

一名资深房企投拓人士对时代周报记者表示，小体量也是这笔投资值得关注的一面。地块规定建筑面积约2.6万平方米，相比大体量项目，后续需要消化的货量相对有限。不过，25.5亿元的土地支出也抬高了单位面积成本。对中海而言，这宗地块能否取得预期收益，既取决于成熟地段的吸引力，也取决于产品能否支撑售价、销售回款能否跟上投入。

中海筹划后续开发之时，深圳的新房供应也在补充。深圳市住建局7月公布的计划显示，第三季度计划入市商品房项目30个，其中住宅计划供应6929套、约77.02万平方米。

据时代周报记者统计，截至9月10日，深圳今年通过招拍挂成交涉宅用地8宗，成交总金额331.54亿元。其中，上半年成交6宗，成交金额290.99亿元；下半年截至目前成交2宗，成交金额合计40.55亿元。

核心地块的热度能否传导至更广市场，深圳楼市能否借“金九”延续修复，仍需更多项目成交来验证。