香港北都“土地新政”新在哪里？

作为香港“南金融、北创科”新布局核心体现，北部都会区旨在实现产业、居住与公共服务等多方面协调发展。为解决谁来开发、钱从何来等难题，香港新策略将如何见效

文｜《财经》记者 焦建 发自中国香港

编辑｜苏琦

随着一系列事关土地利用规划及发展模式细节日渐清晰，中国香港北部都会区（当地简称北都）建设正开始进入“收成期”。

9月8日，香港特区政府发展局局长甯汉豪参加一产业发展论坛时抛出的此一结论受到关注。整体来看，目前北都规划九个新发展区中已有四个进入建设阶段，涉及超过800公顷的土地工程。截至2025年至2026年度，特区政府已收回超过520公顷私人土地、完成约120公顷土地平整。

自开埠至今，北部都会区是第一个由香港特区政府主动规划、面向北而非面向南的大尺度都会区，其体量大约300平方公里，规划涉及人口250万及约65万个就业岗位。随着前述成果日渐显现，香港如何调整旧有土地发展模式，通过利用北都新土地布局推动产业、高等教育乃至民生住房等领域发展，新思路亦逐渐清晰。

作为制度保障，《北部都会区发展条例草案》已于7月3日在当地刊宪。该草案具体提出了针对北都发展需要设立专属法律框架，涵盖简化规划程序、加快收地补偿、促进工程创新及便利跨境要素流动等多项措施。例如，部分土地用途变更程序可由原本需时至少九个月缩短至约两个月，原本被视为老大难的发展效率有望因此大幅提升。

8月底位于北都核心区的洪水桥一块土地批出，则被业内认为更具标志性意义。作为“片区开发”的首个试点项目，该块土地由来自中国内地和中国香港共六个股东组成的联营公司中标。在产业先行理念推动下，合资发展模式被认为有望成为北都大规模推动片区开发模式的常态化选项。

从带动市场信心层面看，六家企业集结力量联成一线、以实际行动对北都投下信心一票，被普遍视为“给北都的多元发展模式开启了良好局面。”不仅如此，当地部分金融机构态度亦日渐积极，除发布长篇研究报告，亦安排一系列活动邀请投资者深入了解北都。

从规划部署到项目落地，从行政推动到法律保障，从政府发债注资到公司合营开发，点滴细节正汇聚成更完善的北都建设及土地新政，进而带动更稳定且高效的制度体系落地生根。北都建设及发展将如何进一步因此受益，各方正拭目以待。

为何不再以地价高低论得失？

8月24日下午，位于北都会（洪水桥/厦村新发展区）首个“片区开发”试点项目公开招标结果，一家名为“洪水桥新发展有限公司”（HSK New Development Limited）的联营公司最终以10.3亿港元中标。

该公司由来自中国内地和中国香港的六个股东组成，具体包括中国海外发展有限公司、招商局置地有限公司、华润置地有限公司、中国旅游集团有限公司、京东集团股份有限公司，以及信和置业有限公司的子公司。

“洪水桥片区是北都首个‘片区开发’招投项目，总面积近11公顷，发展规模大，投资年限长。中标公司中既有多年参与香港房地产发展的大型企业，亦有深耕其他行业的业界翘楚，经验和实力毋庸置疑，显示出该类项目可促成不同企业间的合作。”甯汉豪在招标结果公布时表示，“六家企业集结力量联成一线，以实际行动对北都投下信心一票，为北都多元发展模式开启了良好局面”。

作为不再以地价高低衡量土地出让的体现，香港特区政府对前述地块引入了此前较少采用的“双信封制”方式招标，即价格建议评分比重占三成，而非价格建议评分比重则占七成。最终结果显示，洪水桥新发展有限公司的价格建议和非价格建议的得分均较高，总分共得100分。

“例如此次非价格建议的评分准则主要聚焦在企业及科技园用地的发展，包括是否发展策略性产业、是否引进龙头企业、发展速度、投资规模、创造的就业机会等，目的是吸引高质素（内地称素质）的企业落户洪水桥并带动产业链发展。”香港经济评论人博取对《财经》分析称，“从这一点上来看，洪水桥地区正加速成为香港通过用地政策调整带动产业发展的试验田。”

中标结果公布后，前述六家公司将如何携手进行片区开发，又将给洪水桥乃至整个北部都会区带来哪些新的产业开发玩法，备受相关产业界关注。按照特区政府发展局公布的细节，前述洪水桥新发展有限公司将负责平整及发展三幅住宅用地，可共建约3000多个单位（假设每个单位面积约50平方米），亦会在完成土地平整后在一幅可建总楼面面积达50950平方米的“企业及科技园”用地上兴建智慧现代物流中心。

上述三幅住宅用地和一幅“企业及科技园”用地共约3.6公顷，会以50年时长的租期批给中标公司。从土地出让角度看，香港特区政府针对此项目设有分期支付地价安排，中标先缴25%地价，余下的75%款项可在三年内缴清。

作为拉动产业发展的具体抓手，在香港与深圳正夯实跨境交通基建背景下，洪水桥地区传统物流优势也被认为将因此进一步得到加强。例如，洪水桥毗邻深圳湾口岸，目前正打通内地至香港的跨境通路。前述物流中心建成后，将有望起到促进香港本地之间物流、内地到香港进出境物流，以及香港的国际物流等多元推动作用。

洪水桥新发展有限公司方面则透露，其将在项目当中引入多项新型应用的技术与服务，包括未来数年内将逐步投入京东自主研发的“狼族”机器人系列技术设备和能力，打造香港现代化物流园区，显著提升物流效率与居民服务体验。

一项相关估计则显示，此次整个片区开发项目的推动将涉及约168亿港元投资，预计带来逾6000个就业机会。

作为带动区域内平衡发展的具体体现，该公司还要负责平整洪水桥片区内剩下的多幅土地。其中，两幅“企业及科技园”用地及一幅用作政府设施的“政府、机构或社区”用地（约0.6公顷），须于2028年底前完成土地平整并交还政府；此外，洪水桥新发展有限公司还要建造休憩用地、步行街和行人路，不迟于2030年至2033年分批完成并交还香港特区政府。

在香港部分地产业界人士看来，从整体进行测算，该项目中涉及的基建、土地平整及产业导入成本，均属于洪水桥新发展有限公司要承担的额外开发责任。项目整体发展期预计长达约七年，其间涉及庞大的建筑、融资、土地平整及产业导入成本，亦要考虑楼市及经济周期变化、建筑成本波动、资金成本上升及产业营运等一系列方面。因此不能直接与一般住宅或工业地皮的出让价格进行比较。

综合成本其实不低的背景下，大型发展商与产业营运者依然出手，也被认为标志着有日益多的企业开始对洪水桥及北都长线发展“具备兴趣”。

如何筹资支撑用地“新蓝图”？

随着国家在“十五五”规划中明确支持香港加快北部都会区建设，目前该地区已进入实质建设和企业导入的关键阶段，“南金融、北创科”产业新格局也成为香港未来战略引擎。随着从香港的边陲变成大湾区的枢纽节点，北都开始与深圳前海、河套，广州南沙，以及珠海横琴共同构成大湾区的多中心格局。

甯汉豪透露的未来五年数据显示，北都将为香港带来约900公顷熟地，其中包括300公顷产业用地。在建成楼面面积方面，预计未来五年可提供约七万个房屋单位，以及约100万平方米楼面。

这一数据中的住宅居住面积，让各界关注到北都所具体承载的多层次角色，即不仅是为产业发展提供土地承载空间，也让更多当地市民实现安居乐业。在北都将为香港搭建的“南金融、北创科”双引擎格局中，其还将综合承载创新科技产业发展、高等教育及医疗创新等多项发展功能。

为实现这一目标，北都发展模式也已被概括为新区建设与旧区更新、交通配套、智慧城市建设相互配合，实现产业、居住、休闲与公共服务的协调发展，从而推动香港整体建设成为更具活力的宜居城市。

作为支撑前述土地新政落地的必要抓手，香港正从政策、资金等多个方面进行落实。例如在立法层面，前述《北部都会区发展条例草案》刊宪后，香港特区政府也正全力推进该草案的立法工作，香港立法会法案委员会也正逐项审议。作为一项综合性框架措施，该法例将不仅涵盖土地的精简规划程序等内容，也将涉及促进跨境要素流动等带动深港合作的新举措，被认为将进一步推动北都建设“驶入快车道”。

为推动相关工作展开，香港已经开始搭建制度化的运作体系，在香港本地层面，由行政长官领导、下设三个由政务司司长、财政司司长及财政司副司长分别统筹专责工作组的“北都发展委员会”已举行多次会议，其正为北都专属法例、大学城发展蓝图等重大政策提供指导；在合作层面，港深两地的“对接北部都会区发展策略专班”已实现常态化运作，至今已举行八次会议，围绕规划衔接、产业协作、跨境基建等领域开展经常性沟通。

在教育领域，这一合作将有望通过大学城建设得到体现。作为香港致力发展成为国际教育枢纽的基础，目前北都大学城的规划建设备受关注。按照香港特区政府教育局局长蔡若莲近日明确透露的信息表示，位于洪水桥的香港大学城片区将涉及三幅共22公顷土地，将会在9月同步推出。

按照特区政府近日公布的北都大学城具体规划，涉及洪水桥、牛潭尾和新界北三大教育片区的总面积将扩大至1000公顷，其中大学城核心校园区也将由100公顷扩容至300公顷。在具体落实时，香港特区政府已明确不会就院校的数量设限，同时欢迎来自中国内地和海外的院校与中国香港本地的大学合作，共同落户北都大学城。

整体而言，随着北都进入“边建设、边进驻”阶段，位于古洞北、粉岭北、洪水桥、新田科技城及河套等核心片区皆已全面开工，除前述片区开发模式提供一定帮助，建设资金从何来受到的关注亦日益增加。

香港特区政府财政司司长陈茂波近日则对此撰文解析，除“点赞”前述北都首个片区洪水桥项目成功招标、跑通公私营合作模式，亦为香港北都建设资金来源模式进行了大致勾勒。也指出了将持续留意市场情况，适时为其他片区进行招标。

“片区开发模式能有效拉动私人市场资源，善用市场弹性、触觉、专业知识与经验加快工程进度，并让项目从设计建造到日后运营更切合用家所需；同时减轻政府现金投入，属于双赢做法。”陈茂波认为，“除土地政策创新，香港更需要撬动金融市场的庞大资源，为大规模、长年期的建设提供稳定的资金支持。”

作为推动相关政策的落地抓手，由香港金融管理局与银行公会共同成立的“北部都会区金融咨询工作小组”近期频频召开香港会议，目的正是探讨金融业如何通过多元融资推动北都项目落实。《财经》获悉，考虑到不少北都建设项目将采用多元化公私营合作模式，该小组于近日开始设立“公私营合作融资专责分组”，目的是促进相关业界在相关领域交流以提升北都项目可融资性，例如借鉴相关经验，研究不同发展模式和风险缓解措施等。

具体而言，一项行业性不完全测算显示，北都总投资额将达三万亿至五万亿港元。与之形成对比的是，采用前述卖地模式每次只获得十亿级港元收入。

发债是香港特区政府的一项核心选项。为保障北都建设资金，香港特区政府已提高其基础设施债券上限至9000亿港元。陈茂波指出，今年5月成功发行相当于276亿港元的绿债及基建债（总认购金额接近2400亿港元，超额认购约8.6倍），吸引了来自亚洲、欧洲、中东等超过30个市场的环球投资者，“国际投资者对香港公共财政、汇率稳定和发展前景投下信心一票，亦为特区政府利用市场资源加速北都发展提供了空间。”

按照《财经》梳理的北都建设资金来源模式，目前来看大致分为三条，除了发债，还包括随着前述建设加速，当地地产商开始愿意以市场价格入市拿地带来一部分收入，以及相关片区建设完成后通过厂房招标及出租等获得使用权、租金等收入。

责编 | 张生婷

题图来源｜摄/焦建