淡季杀出7个日光盘！它们究竟做对了什么？

来源：市场资讯

（来源：丁祖昱评楼市）

热销楼盘

-DINGZUYUPINGLOUSHI-

8月作为传统淡季，新房供应和成交同步走弱。单月新房同环比降39%和25%，与之相对应的是新房成交同环比双降约17%左右。

从微观市场来看，项目去化却表现得可圈可点。

16个重点城市8月共有160个项目首开或加推，合计推出15556套房源，推盘积极性整体好于7月份。开盘当日整体去化率41%，环比回升7个百分点。

而8月最大的亮点是，上海、杭州和长沙合计出现了7个“日光盘”，为接下来的“金九银十”注入了信心。

分城市去化表现来看，有7城平均去化率超过16城整体平均水平。这7座城市分别为：

长沙、郑州、北京、天津、青岛、上海、武汉。

其中长沙8月首开或加推3个项目，有2个开盘当天去化率在95%以上，带动整体去化率走高。上海推盘项目最多，达到了22个，也是16城中热销项目最多的城市。

进一步看16个城市160个项目去化分布情况，开盘当日去化率在70%以上的项目数量有21个，占比约为13%，大约每推出8个项目，会有1个热销盘。多数项目去化率低于30%，占比达到55%。

去化率70%以上的项目主要有以下四个特征：

• 刚需刚改盘为主，核心城市高端盘两极分化

• “首开”销售窗口红利进一步放大，21个热销项目中首开占比六成

• “新规”产品是热销主力，热销项目中有一半以上为新规产品

• 热销项目主力面积段普遍在120平方米以上，热销盘向“大面积”集中

在上述21个去化超过70%的项目中，诞生了7个“日光盘”。

上海最多，有4个：象屿金茂·满嘉、金茂满誉、绿城·悦海棠和宝业·虹桥国展里。其次是杭州，大家雯月隽庐、滨江鸣奥府2个项目开盘售罄。长沙招商序二期也实现了开盘“日光”。

我们进一步聚焦重点城市上海、北京、广州、深圳、杭州、长沙，以高热项目以及城市去化靠前的项目为切入点，来观察在8月传统“淡季”，这些项目如何跑出“加速度”。

上海：四大“日光盘”同台竞技

8月上海共迎来22次开盘，累计推出1999套房源，整体去化率49%左右，高于16城平均水平，项目热度集中在象屿金茂·满嘉、绿城·悦海棠、金茂·满誉、宝业·虹桥国展里这4个单价6万+的优质热门楼盘上。

象屿金茂·满嘉是嘉定首个抬板低密社区，容积率只有1.7，作为新规产品整体抬高地坪打造安缦风园林及下沉会所，户型实得率近120%，同时也是远香湖CAZ核心区域少有的地铁盘，8月15日首批115套认筹率400%、首日触发积分。

图片来源：普睿数智上海机构

位于宝山庙行的金茂·满誉是金茂在上海的首个“满系”项目，8月27日三批次加推134套房源，开盘当日去化率100%，是浦西中外环首个触发积分的项目，也是2026年北上海首个跨批次触发积分的红盘。其热销的原因在于：

• 产品力明显超越板块原有水平，中外环间少有的1.8容积率低密科技新住区

• 3.5代宅的户型高附赠、全系9套高定精装优势明显

• 与市中心距离近，坐拥“1号线+18号线”双轨交汇，交通通达性突出。

图片来源：普睿数智上海机构

绿城·悦海棠和宝业·虹桥国展里临近，又都是600万级小高层改善盘，两者形成了正面竞争。

绿城·悦海棠的热销主要是区位过硬，出门即地铁，绿城的品牌与产品力加持，新规应用到位，户型附赠面积可观，在同级竞品中“质价比”较高。

宝业·虹桥国展里选择了一条截然不同的道路——将目标锁定于此前未被充分释放的高端改善需求，以更大户型、更高配置标准以及5.4米抬板形成的超配公区跳出同质化竞争。

绿城·悦海棠

宝业·虹桥国展里

图片来源：普睿数智上海机构

北京：低总价四代宅验证市场热度

8月北京只推出了5个项目2208套房源，房源总量是16个城市中最多的，但热销项目只有2个，其中位于通州宋庄副中心的北投和璟，8月22日开盘推出546套，开盘当日认购率89%，实现开盘热销。

热销的原因主要有以下几点：

• 三大市管国企（北投置业+北京建工+新航城）联合开发，企业背书优势

• 30栋住宅中27栋为8-11层洋房，作为四代宅产品，得房率最高约102%

• 价格优势，成交均价相当于备案价89折

广州：低密产品吸引地缘改善

8月淡季广州房企推货节奏缓慢，推货量维持低位，主要集中在增城、南沙、花都等外围区，旧盘少量加推补货为主，6个项目仅推出665套房源，整体去化率30%。其中位于荔湾老西关的金茂锦棠首开推出30套房源，去化25套，实现83%高去化。

金茂锦棠热销的原因主要有三点：

• 双地铁上盖，离5/11号线中山八站100米左右，通勤方便

• 周边配套成熟，毗邻领展广场、永庆坊商圈，华侨小学、西关广雅等优质资源

• 容积率仅2.2，抬高21米，高层望荔湾湖、望江，居住舒适度高

图片来源：普睿数智广佛区域

深圳：以较大折扣换“跑量”

相较于其他城市，深圳开盘表现稍弱，仅推出3个项目，平均去化率38%左右。

仅8月29日开盘的润景园推出190套房源，去化一半左右。该项目主打89-121㎡的3-4房，提供三套户型定制化精装风格；同时推出较大力度折扣优惠，折后总价272万起即可上车，相当于打了八六折。

杭州：“首开”销售窗口红利放大

在典型16个城市中，杭州推盘项目数量最多，但整体去化率不及平均水平，只有39%。杭州的分化比较典型，既有首开售罄的项目，也有1/4的项目开盘去化不足20%，但高端改善盘去化明显改善。

最典型的是位于萧山市北内部的滨江鸣奥府。该项目8月8日首开推出146套房源，主力户型为126㎡、139㎡，首开均价4.06万元/㎡，开盘当日去化100%，是萧山区8月网签套数面积TOP1项目。二次加推开盘去化率九成左右。

滨江鸣奥府开盘热销的原因主要有以下几点：

• 滨江集团的品牌信任背书

• 产品力优势直击改善客户痛点：项目采用南低北高高低配规划，高层全域抬板约5.1 米，还配置约2500㎡架空层、约1500㎡会所，并打造市北首个室内篮球场，形成差异化竞争力

• 板块区位与轨道交通加持，临近7号线和15号线双地铁，通勤配套成熟

图片来源：项目供图

另一个日光盘是大家雯月隽庐，项目8月10日首开，推出84套房源，开盘当日去化100%。其热销的逻辑有以下几点：

• 国企品牌加持，项目是大家房产庐系迭代作品，同时是滨江区“好房子”试点项目

• 临近4号线地铁盘，车库可直连地铁

• 产品力优势：5.9米全抬板、全分流动线，打造六感住宅系统；配恒温泳池、匹克球馆等会所配套

长沙：产品力+品牌力高端盘领跑

长沙是16个典型城市中，8月平均去化率最高的城市，推出了3个项目平均去化率达到79%，同时还贡献了一个“日光盘”——招商序二期。该项目是招商蛇口在雨花区打造的高端改善项目，8月29日首开推出148套房源，三十分钟内实现100%去化。

招商序二期占位雨花核心板块，主打改善型产品，精准匹配区域高净值改善客群，在8月市场中脱颖而出，原因主要有以下几点：

• 央企招商的品牌背书

• 产品体系持续进阶，社区抬板设计，整体抬高7-9米，同时在在户型、空间体验上持续迭代，一二期合计约1.3万方双垂直会所，实现功能互补

• 定价友好，精准匹配主城改善购买力：123㎡均价约14500元/㎡、139㎡约14800元/㎡，在长沙主城改善段门槛可控

8月的热销楼盘热销的原因还要分开来看：高端盘热销在于企业品牌加持、产品力非常能打、产品定位和定价与目标客群适配，质价比非常高。而刚需刚改产品则侧重产品超配、较大折扣、通勤优势等，性价比更高。

在8月传统淡季，房企推盘逻辑也发生了明显的变化，推出的项目更加集中于销售确定性的优质产品，认购也进一步向少数项目集中。

对于房企而言，去化率的胜负或许在拿地和定价阶段就已经基本确立，未来“好房子”将成为项目能否突围的关键变量。