又是一大笔钱，商铺公寓的天塌了

又是一大笔钱，商铺公寓的天塌了。最近全网都在讨论现房销售，有个事的热度被掩盖了下来，但这个事本身的影响非常大。如果你或者身边有家人正在准备买商铺、公寓和写字楼，建议耐心看完这些内容并转发给他们。

上海在7月底印发了一个名为《工商业项目土地使用权续期工作指导意见》的政策文件。这个文件的核心内容是：上海的工商业用地，比如40年产权的商铺、50年产权的公寓和写字楼，在土地使用年限到期之后，想要续期的话，就要支付一笔巨额的续期费用。有多巨额呢？

不低于土地基准价的70%。那么土地基准价又是多少？具体地段不一样，基准价就不一样，你需要补缴的续期费用就不一样。上海根据地段位置把土地基准价定了11级。

一套50平方米的公寓，如果是在陆家嘴、外滩、徐家汇、静安这种核心位置，续期20年的费用至少要20到30万左右，差不多相当于房价的两折。100多万的公寓，到期后续期20年就是二三十万；50多万的公寓续期20年就是十多万，大家可以自行估算。注意，这还是按照续期费用的最低标准——基准地价的70%计算的，有可能会更高，甚至百分之百。

你说没钱续期怎么办？这次政策已经很明确了：到期不续费的土地使用权就会被收回。收回的意思是，这套房子你已经无权进行二次交易，不能过户，不能变现。至于这套公寓你还能不能继续住，这套商铺你还能不能继续租，会不会被腾退，这都不好说，毕竟你已经丧失了这套房子的土地产权。

接下来还有更恶心的：是不是到期之后只要交钱就能续期，土地和房子就一定属于你？不一定。这份文件里也明确提出，对于产业绩效太差的、基于公共利益需要收回的商业项目，可能不予续期，土地就会被收回。比如政府要修路、建地铁、学校、医院等公共设施要占用这块地，可能就不给你续期了。你说不续期也行，他要修路就要拆我的商铺、拆我的公寓，终归是要给我赔偿的。

问题就出在赔偿上。举个例子，如果你的商铺土地使用权到期了，他不给你续期，你没了土地产权，又遇上修路拆迁，赔偿怎么算？大概率是要刨除土地产权，只赔你个基础的房屋赔偿。我们都知道，一套房子的价值70%都在土地产权上，房子不值钱，土地才值钱，只赔偿房子没多少钱。

综上所述，未来的商铺、公寓和写字楼要面临三重不确定性。

第一重不确定性在于租金，这个很好理解，买下来之后能租多少钱不一定。

第二重不确定性在于续期的成本。有的公寓、商铺你只看租金，可能年化收益能到3%、4%，然而土地使用年限可能只剩20多年，到期一个续费就要干掉二三十万，刨完续期的成本，真实的年化收益可能只剩1%。

第三重不确定性在于还能不能续。万一政府未来规划对这块地有了新的想法，可能你到期之后就不给你续期，交钱也不给续，你也就没有了土地使用权。

最后做个总结。

第一，这是全国铺开的信号。目前上海只是作为试点城市，已经开始试行商业用地续期的政策，如果试点顺利，大概率会在明后年全国铺开推广。但能够明确的是，商业用地有期限，商铺、公寓、写字楼到期要付费要续期，这个大方向已经是明确的事实，想要不花钱甚至少花钱就能自动续期，基本没可能。

第二，住宅不用担心。很多人看到商业用地续期政策之后就很担心，会不会住宅70年产权到期之后也要付一大笔费用才能续期，甚至可能不续期？这个不用担心。根据民法典第359条，住宅建设用地使用期限届满的自动续期。

注意，住宅是自动续期，跟前面提到的商铺公寓主动申请续期、审批制、可能不批有本质区别。包括住宅续期的费用也非常低。从目前已经出现的住宅续期案例来看，基本上交个几千块钱就能自动续期，甚至浙江等省份还明确提出住宅续期不收取费用。

说白了，本质上住宅是家庭的根基，居住权必须有基本保障，而商铺、公寓这些还是投资属性和收益属性，不一定必须保障，到期人家也可能不给你续期。第三，以后买商铺和公寓必须看产权年限。这几年楼市很差，住宅基本卖不动，更别说这种商业产权的写字楼、商铺和公寓了。

所以很多商业项目几经一手、二手流转，原本40年产权的用地，来回变更好几轮之后，可能只剩20多年。以前销售都跟你说没事，不用管产权年限，到期自动续期。以前是没有明确政策，你可以去听销售瞎说，现在政策方向已经明确了：

第一，到期续期必须主动申请并补缴巨额费用；

第二，到期必须主动申请，你如果不申请，土地产权就会被收回；

第三，你即便主动申请，可能审批也不通过。所以大家以后再去买公寓和商铺，就一定要看产权年限，那种土地产权只剩20多年的，基本要放弃。

第四，以后买公寓和商铺不能只看租金，计算租金收益时一定要刨掉续期的成本，不能只看静态收益。我大概算了一笔账，如果加上续期成本，租金收益率要到5%以上才能打平银行的存款利率。以上就是本期的全部内容。