当商场不再只是商场：龙湖商业的“新算法”

撰文｜李信马

来源 | 氢消费出品

ID | HQingXiaoFei

观音桥大屏对面的观景台上，每天打卡的人成千上万，为了快速闪过的几帧画面，他们愿意等上几分钟，这是龙湖重庆北城天街周边的日常一景——一座23年前开业的商场，在经历600余天的全面改造后，非但没有显出疲态，反而焕发出比新商场更热的人气。

龙湖重庆北城天街

而这也正是龙湖穿越行业周期的底气。

2026年上半年，国内房地产业仍处于“L型触底”的深度调整期，龙湖集团中期业绩却呈现另一番图景，运营及服务业务合计实现收入人民币137亿元，创历史新高。其中，运营收入为73亿元，同比增长4.2%，服务业务收入为64亿元，同比增长2.2%。

商业投资航道表现尤为亮眼——租金收入同比增长8.7%至59.8亿元，期末出租率提升至97.4%，日均客流370万人次，同比增长13%。截至2026年6月30日，龙湖商业累计运营商场达96座，覆盖全国25座一二线核心城市。

在商业地产进入存量竞争、线上线下流量争夺加剧的背景下，龙湖商业靠什么实现逆势增长？它的“新算法”是什么，又如何让商场不再只是商场？

存量焕新：让“老商场”长出新骨骼

曾几何时，不停地建新商场，对开发商来说是实力的象征，但这种盲目扩张的时代已经过去了，龙湖存量焕新的算法，不是翻新装修，而是从定位、空间、品牌到运营的系统重构。重构之后，老商场不再是“旧壳子换新皮”，而是变成差异化的体验场。

重庆北城天街在2003年开业，23年间走出了重庆第一家哈根达斯、第一家苹果直营店，所在的观音桥商圈成长为重庆唯二的世界级商圈，门前的马路也被命名为“北城天街”。2024年2月，重庆北城天街启动改造，在不闭店、不停业的前提下，历时600余天完成史上最大规模改造。外立面升级了大面积玻璃幕墙，嵌上裸眼3D巨幕；室内重新规划三个主题广场，把封闭区域改成两层挑高的“高街花园”；还引入100多家旗舰店及80多家“重庆首店”。

改造后的效果立竿见影。2026年上半年，北城天街营业额同比增长超50%，客单提升45%，租金收入同比增长超20%。公共空间的体验感、场景承载力明显改善，高街花园、三大广场成为城市消费打卡节点，顾客停留时长显著提升。曾是传统百货形态的北城天街，变为了品牌首发和城市打卡的目的地。

同样的逻辑在多个城市同步验证。苏州狮山天街在“不封场、不停业、不降体验”的前提下，拆除原5-6层的单一冰场区域，打造立体开放的“山谷”街区，与B1层“山下”街区形成空间叙事闭环。焕新后，山谷街区开业半年客流同比增长2100%，营业额同比增长190%，并带动狮山天街上半年整体租金收入同比增长超10%。上海闵行天街历时约1年完成焕新调改，通过拆分低效大铺、增加品牌密度、优化消费动线，改造区域首个周末销售较可比同期提升126%，上半年营业额同比增长超20%。成都西宸天街以“天街里”与B1“宸里”街区为焕新重点，天街里新增商业面积420平米、品牌增加12家，租金单价提升107%；宸里街区品牌数量增加32个，月均租金增长60%，原有低坪效空间坪效提升8倍。

值得一提的是，龙湖坚持“一店一策”的打造思路，令这些改造都有各自的独到之处——狮山天街做“山谷”主题，西宸天街做“天街里”（BOX+双首层POD空间），每个项目都基于在地客群和商圈禀赋进行差异化定位。在商场同质化严重的情况下，差异化体验成为竞争分水岭，存量焕新的算法让商场从“买东西的地方”变成“值得专门跑一趟的地方”。

新开即标杆：“做一成一”的开业标准

如果说存量焕新是让“老商场”逆生长，那么新项目开业考验的是“做一成一”的硬功夫。这一层算法的核心是通过精准定位、首店经济和以消费者视角打造多元生活提案，让新项目开业即标杆。新商场不是“铺位集合体”，而是城市的社交生活场。

重庆江岸天街于2025年9月30日开业，体量约15.7万平米，汇聚超300个品牌，区域首店及全新店型占比超60%、重庆首店超20家，开业即实现出租率99%、开业率98%。区别于传统“盒子式”的商业体，重庆江岸天街在空间设计上充满巧思，中庭引入“浮岛”概念，用6个“小盒子”错落垂直堆叠，每一个都经过定制，结合品牌特色营造沉浸式体验。

四到五楼的“光和高街”汇聚全球美食，形成开放式街区；“南岸集市”则是龙湖在西南首创的特色菜市场和集市空间，将精致菜市与风味餐饮、文创空间融合，在现代商业氛围中延续重庆人熟悉的市井烟火气。项目基于TOD模式开发，未来会形成3条轨道加预计15条公交线路汇集的城市交通枢纽，被誉为全重庆接驳最顺畅的商业项目。

重庆江岸天街开业当天

在江岸天街，时尚爱好者能找到MUJI、URBAN REVIVO等品牌；运动人群有THE NORTH FACE、HOKA、NIKE等选择；UME影城、西西弗书店满足休闲需求；adidas kids、NIKE Kids等为亲子家庭提供一站式体验；餐饮则汇聚了海底捞、丰茂烤串等众多选择，生活的全场景都被覆盖到。

济南西城天街于2025年10月31日开业，是山东体量最大的天街项目，也是济南首个POD（公园导向开发）商业综合体，引入超350家品牌、首店占比超40%，同步开业率达99%。项目以“泉涌浮岛、空中绿洲”为意境打造跨层“光所市集”，通过24小时开放景观廊道衔接腊山河景观带，让在公园里逛街成为现实。

据了解，2026年下半年，龙湖商业还将新增开业6个全新项目，5重1轻，分别位于杭州、成都、长沙、昆明等核心城市，而依循“一次做对”的高标准，可以预见，新项目也将会以高出租率、高开业率兑现开业——与其追求开得多，不如追求开一个成一个。

内容护城河：从消费场所到情绪枢纽

空间焕新和精准拓店解决了“硬件”问题，但在线上线下流量竞争加剧的背景下，线下商业的差异化壁垒也来自内容与体验。龙湖这一层算法的核心是通过“中央厨房”式的内容统筹与生产，以及原创IP矩阵、节点借势营销和创新内容生成，构筑差异化的体验护城河。在这一体系下，天街庙会、醒春季、年中大促等龙湖自有原创IP让天街逐渐从消费场所转变为城市的“情绪枢纽”。

2026年5月，“天街年中大促”这一龙湖商业原创营销厂牌已来到第9年，延续“品牌直降”的理念，联动全国90+座购物中心，同时上线“千万珑珠补贴，商品折上再折”等系列活动。在3天的活动档期内，剔除车辆销售的日均营业额同比去年大幅提升57.5%。

值得一提的是，区别于常见的“满减凑单”，龙湖IP矩阵的核心是直达消费者的真实让利，预热阶段还首次推出超级品类节直播，联动娇兰、雅诗兰黛等品牌带来直降优惠，以会员积分珑珠为纽带推出额外补贴，让大促更加立体。

2026年“天街年中大促”现场

在节点营销方面，从天街庙会到妇女节、母亲节、儿童节、高考等重要节点与社会热点，龙湖商业借势打造了系列主题活动，采用户外大屏、商户联动等形式，让商业空间成为城市情绪表达的载体。以北城天街为例，4月“醒春季”打造了超600平米的沉浸式主题展，以高低错落的绿植和花朵及黑色碎石铺就的蜿蜒小径，在都市中营造出一片立体花海，引发打卡热潮。

在创新内容生成方面，龙湖还通过筹办特色市集、开设潮牌快闪店、举办室内音乐节、联名热门IP办展览等形式，放大商业空间的社交属性，实现与商户的流量共享、价值共创。2026年9月，龙湖商业还将在杭州滨江天街试点推出首个自营市集，以创新方式持续完善“天街内容生产系统”。

结语

总结一下，龙湖商业的三层算法——存量焕新让老商场不断提升资产价值和经营效率，“一次做对”让新开商场从开业起就立住行业位势，内容护城河则持续活跃商场的客流与消费——让旗下商场成为差异化体验场、城市情绪场和城市生活节点，也让商场不再只是商场。其底层逻辑，就是龙湖搭建起的“新地基”，在收入端靠运营和服务业务带来可持续的收入与利润，资金端靠长周期、低成本的 “经营性物业贷+长租贷”借慢钱。国际评级机构惠誉已将龙湖的评级方法论从“中国开发商”调整为“亚太房地产REIT”，理由是龙湖的利润和现金流从卖房切换到了收租和服务，可以说是对龙湖业务模式转变的外部确认。

2026年上半年，龙湖集团含资本性支出的经营性现金流净流入9亿元，已是连续4年为正。运营及服务业务收入在集团营业收入中占比达到34.4%，已成为现金流和利润的主要贡献源。管理层推演，2028年运营及服务业务收入将超过开发业务收入。

对行业而言，龙湖商业的实践提供了一个存量时代的增长范式样本——增长不再只来自增量开发，还可以通过存量焕新、精准拓店与内容创新等筑高商业运营“护城河”。当商场不再只是商场，新的增长故事才刚刚开始。