大摩突然预警：明后年楼市跌 17%-35%，这次玩笑开大了

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炸了。

大摩：2026 年下滑 11%，2027 年下滑 17%，2028 年下滑 35%，三年复合增速 - 24%。

很多人一看，心凉了：要崩？

但讲真，先别急。真相是 —— 不是不买房，是没房卖。

现房销售是好事。过去买期房跟开盲盒差不多，钱交了贷款背上，两年后才知道是惊喜还是惊吓。828 新政后所见即所得成了标配，房子建好验收通过再掏钱，按揭计息后移到交房，相当于开发商免费帮你扛两年利息。

怎么看都是正确的事。但经济学有铁律：制度切换都有摩擦成本，正确的事不一定没有痛苦过渡期。

比方说。过去房企像卖提货券的超市，货架还空着，画个效果图就能卖券收钱，拿着钱再去进货。现房销售后改规矩了：必须有现货才能卖。房企得先掏钱进货摆架，中间有段跳不过去的备货期。

备货期有多长？拿地到主体封顶至少 12 到 18 个月，到竣备得 2 到 3 年。这是物理规律。

828 新政规定新出让土地项目优先现房销售，哪怕按封顶预售算，也得等主体封顶。一算就清楚：2026 年 8 月后拿的地，最快 2027 年底才能封顶预售，2028 到 2029 年才能现房交付。2027 年拿的地，几乎全部要到 2028 年以后才能可售。

说白了，2027 年几乎新货断供。

这就是大摩那组数字背后的真实逻辑。三年三种状态：2026 年缓冲年，存量项目仍可按旧规预售，只下滑 11%；2027 年供给真空年，新货断供、老货收缩，下滑 17%；2028 年新老接替年，老货去化干净、新物体量极低，下滑 35%。

整条逻辑链看下来，没有一个字提到需求崩了。不是不想买，是没货卖。

大摩还判断项目 IRR 从 22% 降到 4% 到 5%，现金流回笼延后 18 到 24 个月。中信证券也算过这笔账：传统预售 IRR 是 15.8%，封顶预售 4.8%，现房销售只有 3.6%。大摩的判断跟封顶预售情景基本对得上。

对房企来说这确实是大考，尤其是土储薄、近两年拿地少的企业，明后年可能面临无货可卖的尴尬。但反过来想，低杠杆、融资强、产品力好的国企央企和头部房企，反而能扩大市场份额。

说到这儿，必须给大摩的预测泼盆冷水。17% 到 35% 这个跌幅，建立在全国严格执行现房制度的极端假设上，是最坏情景，不是基准预测。现实政策是新老划断、优先而非强制、封顶预售仍可，大量存量项目依然能按旧规则预售。大摩自己的基准情景也显示，在更优土地付款条件、适度杠杆、低个位数房价涨幅下，明后年降幅收窄到 24%。

土地端已经有松动迹象，广州 8 月 28 日拍出首宗现房销售承诺制地块，允许土地出让金分期缴纳，签约 30 天内付 50%，余款两年内缴清。厦门 9 月 3 日也挂牌了现房销售地块。而且大摩样本只覆盖上市房企，全国大量低杠杆中小房企不在视野内。真实跌幅大概率会温和得多。

更关键的是，这次下滑的性质跟以往完全不同。这是供给收缩型下跌，不是需求崩盘型下跌。需求崩盘是老百姓没钱买、不想买，房价有系统性风险；供给收缩是开发商没货卖、不敢拿地，需求还在，供应跟不上。

供给收缩型下跌没有系统性房价风险。恰恰相反，当核心城市新房供给阶段性缩量、供需从供过于求转向紧平衡，优质房源价格反而有支撑。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说得很直白：现房销售使 1 到 2 年内新房供给断档，恰恰给市场修复供需关系提供了喘息空间，这是刻意为之的供给侧改革。

数据也在印证。截至 2026 年 6 月末，全国商品房待售面积连续 4 个月下降。深圳新房去化周期只有 6.6 个月，杭州、合肥不足 1 年，核心城市已进入紧平衡。8 月北京二手房成交 13853 套同比增长 3.9%，上海成交 23137 套同比增长 16% 以上，均连续 6 个月正增长。一线城市新房价格 8 月环比上涨 0.39%。

成交量在回升，价格在企稳，供需在修复。这就是当前市场的真实图景。住建部主管媒体也明确表态：现房销售后新项目入市放缓，但不会引起房价大幅上涨，存量库存和二手房市场构成了充足缓冲垫。

这场转型，海南已经预演过一次。2020 年 3 月海南成为全国首个全域推行现房销售的省份，六年下来阵痛期确实有过，但新生期成果更亮眼：新房投诉量下降 67%，头部房企市场份额超 75%，行业集中度显著提升。全国推广有分级过渡缓冲，但方向和结局一样：淘汰落后产能，留下真正有实力的企业。

最后说几句掏心窝子的话。大摩预警的价值不在于那三个数字，而在于提醒市场：828 新政不是普通政策松绑，是一场商业模式的系统性重构。阵痛是暂时的，转型是必然的。2028 年后，房地产将真正进入现房为主、慢节奏、高品质的新常态。

对购房者来说，现房时代更安全。核心城市优质房源选择面可能变窄，但这恰恰是供需修复的信号。买房逻辑从赌升值转向选品质，反而更健康。

楼市没有开玩笑，它只是在换一种活法。阵痛之后，是一个更健康、更安全、更注重品质的房地产新时代。

免责声明：本文基于公开政策与行业数据做市场解读，不构成购房或房产投资建议。