广东
众所周知，以前我们贷款最长年限顶多是30年，但最近有个消息打破了这一历史。
8月28日人行和金融监管总局把个贷住房按揭上限从30年拉到40年，北京上海深圳部分支行开始接单。
说实话，房贷期限由最长30年调整至40年，是1999年房贷期限从20年延长至30年以来，时隔27年进行的首次调整。
但有一点必须提前了解，不是说每个人都能办理40年期限的房贷，银行又不是做慈善的，人家也得看风险。毕竟文件里也没写“70岁以上自动放款”这样的硬条款，更没全国统一规定“年龄加贷款年限”必须卡在多少。
所以最后给不给你贷、贷多少年，还是得银行看你的年龄、收入、征信，综合说了算。
那么30年变40年，到底好不好？
这个要因人而异，但咱们可以简单算一笔账：
假设贷款200万，贷款利率是3%，采取等额本息的方式，如果按照原来30年还贷，每月的月供就是8432元，倘若直接拉长到40年的话，月供就是7156元，相当于你每个月的还贷压力下降了，可以少掏1000多块。
但问题是，30年延长到40年带来的总利息，却从原来103万多滚到了143万多。就是说延长十年的还贷周期，实际上让你的还贷利息增加了40多万。
所以，如果你收入还在涨，或者打算过几年就提前还掉，那拉长年限就相当于给你增加了流动性。
但如果你现在收入已经到顶了，或者对未来收入心里没底，那30年变40年，其实就是拿未来的命来换眼前松口气。
网上有人说“70岁也能贷40年”？
这个嘛，你当故事看看就好了。你想想，银行审批贷款也是要考虑到风险的，一般来说，很多银行会把“年龄+贷款年限”卡在75，宽松点最多到80。
按照80岁上限来倒推，如果70岁申请贷款，最多也就拿10年，还要单独审养老金、经营流水、共借人资质。
所以真正能够拿到接近40年上限贷款的，估计也就是那些30几岁的双职工家庭。
还有个很多人没注意的冷门点：放款时间，其实比贷款年限更影响普通人的钱袋子。
这个很多人没注意到，新规里写得很清楚：期房按揭必须在项目竣工备案后才放款，现房在销售备案后放。以前开发商搞预售回款那套裤子，以后难了。
对买房人来说，也是好事。以后大家去外环买那些未封顶的楼盘，从此不用担心交出去的钱，会提前半年被开发商拿去填别的项目窟窿。
像之前有的人掏空家底买到烂尾，房子住不上，还得不停的还贷，这个新规可比月供少一千值钱多了。
还有抵押物那道筛子更狠。
不少银行把“房龄+贷款期限”卡在70年左右。楼龄高的老破小、远郊流动性差的盘，估计批下来可能只剩15到20年，这样一来，月供折扣就基本归零了。
银行此举很正常，在他们眼里，房子不仅仅是房子，更是将来万一你还不上钱时能变现的保障。
所以同一条新规，不是所有的房子都能吃到一样的长年限，核心地段优质资源吃到的更长，那些老社区。可能连门都敲不开。
你再站在银行的角度，批多少年限？先给你年龄筛一遍，然后给你房龄再筛一遍，最后呢。每个人拿到的贷款年限不一样，房贷分化只会越拉越大。
这事对已经背了房贷的人来说也有好处。
特别是月房贷还没有还完、但供压力山大、房子又不能马上变现的，剩余贷款直接展期，合计不超过40年。这样压力就能缓一缓。
但有个现实问题是，展期不是把你应还的钱清掉，一旦展期，利息必然会比原来更多，将来的还款压力一样等着你，只是把这压力往后退了一段时间。
所以，要不要签下展期合同，你就得好好估量一下自己的收入了，估量一下延长后带来的利息增加，你以后扛不扛得住。
还有，关于延长年限，估计大银行对优质工薪客户肯给长年限，毕竟人家负债稳、客群厚。但如果是其他中小银行，那就不好说了。所以即便是同一个人，不同银行申请，可能给的年限也会存在差异。
说了这么多，40年房贷只能算是一个贷款工具，它能不能带给大家买房信心，还真不一定，毕竟你工具再好，我买不买房也得看工作收入稳不稳，也要考虑考虑以后这房子卖不卖的掉。
谁会傻到因为月供降个一两千，就盲目相信楼市要暴涨呢？
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