开业一年多遭“强制”腾退！青岛长江UP・青年中心“爆雷”！

一纸腾退公告贴在青岛长江 UP・青年中心的入口处，白底黑字的 “十日内搬离”，让本就冷清的商场更显慌乱。近日，有网友在社交平台爆料，这座曾号称 “西海岸首个青年友好型主题商业综合体” 的项目，被房屋产权方要求全体商户限期撤离。2025年5月1日才正式开业的商场，短短一年多便走到崩盘边缘，背后牵扯出国资提前退场、“二房东”与产权方纠纷、商户集体受损等多重矛盾。

现场：十日腾退令突袭，商户进退猝不及防

9月4日，长江UP・青年中心的房屋所有权人正式发布腾退公告，以承租方违约为由，要求商场内所有商户在公告发布之日起十日内完成搬离，逾期将采取清场措施。突如其来的通知让场内商户猝不及防，不少商家近两年才进场装修，开业经营不足一年，装修成本、货品押金、预付租金都还没收回，十天的搬离期限更是让损失雪上加霜。

从网友拍摄的现场经营状态来看，商场的颓势早有预兆。整座商场的布局与开业时几乎没有变化，近一半铺位始终处于空置状态。开业初期引入的品牌中，仅有少数门店还在维持正常营业，其余多数商铺客流稀少。五一开业之后，商场的营销推广活动便停摆，开业即巅峰成了现实。

风险更高的是三楼的健身、舞蹈工作室等预付费业态。这类商家普遍采用会员充值、预缴学费的模式经营，一旦商场闭店，消费者的储值余额、课时费大概率面临兑付难题。商户一边要应对腾退搬家，一边要处理会员退费，陷入两头承压的困境。

前世：利群撤场后接盘，青年概念包装老商场

长江UP・青年中心的前身，是黄岛长江路商圈的老牌商业体——利群瑞泰购物广场，地处长江路核心地段，周边社区密集，曾是西海岸的商业地标之一。2023年底，利群集团正式撤租离场，这座建筑面积约3万平方米的商场迎来了新的运营方。

2023年7月12日，青岛聚博商业管理有限公司与青岛瑞港置业有限公司举行签约仪式，正式拿下该商场项目，青岛市北建设投资集团相关负责人出席了签约活动。随后项目定名 “长江 UP・青年中心”，对外宣传为西海岸新区首个青年友好型主题商业综合体，规划引入潮流零售、网红餐饮、休闲娱乐等业态，打造年轻人的社交聚集地。

按照最初计划，项目本该在2024年底正式开业。但2024年12月31日，有网友拍到商场外悬挂 “还我农民工血汗钱” 的讨薪条幅，暴露出项目工程存在纠纷，开业进程被迫推迟。直到2025年5月1日，长江UP・青年中心才正式开门迎客。

伏笔：开业前三月国资甩卖，净资产早已为负

很少有商户注意到，就在商场开业前三个月，背后的国有资本股东已经悄然完成了风险剥离。

2025年2月17日，青岛聚融产业投资有限公司正式挂牌转让青岛聚博商业管理有限公司49%的股权，挂牌底价为100.457622万元，交易方式为网络竞价。青岛聚融产业投资为青岛市北区国资背景企业，本次转让完成后，市北国资将完全退出该项目公司。

这一系列反常操作背后，是否意味着国资方早已预判到项目的经营风险？转让过程中是否对商户和社会进行了充分的风险告知？这些疑问至今没有答案。

此外转让信息还显示，标的企业原股东青岛博锐特商务信息咨询有限公司（持股 51%）不放弃优先受让权。这也意味着，市北国资的股权大概率最终由民营股东接盘，国资顺利完成了风险离场。

病灶：二房东模式埋雷，运营失能撑不起青年概念

长江UP・青年中心快速崩盘，本质上是 “二房东模式” 与 “运营能力不足” 叠加的必然结果。

首先是“二房东”模式的结构性风险。产权方将商场整体出租给聚博商业（二房东），聚博商业再拆分铺位招商、分租给中小商户。这种模式下，商户可能只与聚博商业签订租赁合同，与产权方没有直接合同关系。一旦聚博商业与产权方出现租金支付、合同履行等纠纷，产权方有权收回整体物业，最终受损的是处于合同末端的中小商户。商户若要维权，只能向聚博商业追偿，而从目前公司的财务状况来看，其偿付能力已存疑。

其次是项目运营能力的严重缺位。所谓 “青年友好型商业综合体”，最终只停留在了宣传口号上。开业至今，商场所谓的潮流定位没有内容支撑，无法形成差异化吸引力；招商进度严重滞后，开业近半数铺位空置，近一年时间几乎没有新增品牌入驻；营销端更是后继乏力，五一开业活动结束后便再无推广动作，客流无法形成正向循环，最终陷入 “没人气 - 商户撤 - 更没人气” 的恶性循环。

从2024年底的工程讨薪，到2025年初国资撤退，再到如今商场整体腾退，项目的资金链问题是否早有征兆？只是这些风险是否都被包装在 “青年商圈” 的概念之下，直到爆雷才彻底暴露在商户和公众面前。

追问：多方利益受损，谁来买单？

一场腾退风波，让商户、消费者、产权方、运营方都卷入纠纷之中，而最核心的问题是：谁来为实打实的损失买单？

对于商户而言，装修投入、预付租金、货品积压都是直接损失，短短十天的搬离期限更是让损失雪上加霜。商户能否向产权方主张权益？还是只能向二房东追责？这些都需要法律层面的厘清。对于消费者而言，三楼预付费业态的储值风险正在发酵。目前已有不少会员开始担心课时费、充值金无法退还，这类预付费消费的监管盲区，再次在商业闭店风波中凸显。

一座核心商圈的老牌商场，一场青年主题的“改造实验”，一次国资的提前离场，最终以商户搬离的闹剧收场。长江UP・青年中心的爆雷，不仅是一个商业项目的失败，也给青岛商业地产的二房东模式、老商场改造、国资参股商业项目的监管都敲响了警钟。

温馨提示：遭遇商铺腾退纠纷的商户，请妥善保管租赁合同、缴费凭证、装修票据等相关证据，通过协商、诉讼等合法途径维护自身权益；广大消费者在办理健身、培训等预付费储值卡时，尽量选择小额短期套餐，谨慎办理大额长期充值，规避经营风险。