北京买房：理清思路，购房建议2002

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

丰台这几年点招确实有点普遍化趋势，且这两年已经开始提早到四年级就开始了。我家老大2024年的情况是六年级发挥不太稳或者说实力不够，所以小升初大概4分之差吧，没有点上十二中和第五实验，进了丰二实验班，目前预计如果继续稳定的话本校0.5+3应该差不多。当时还接到了十一中堂、丽泽和人大附丰台学校的电话，综合考虑后没有去。

我们家房子属于丰台学区（好像叫c05），小学丰台五小，小升初点招不上的话，大部分是去了丰二北校区（就是以前的八中），极小部分进丰二普班（据说可能要**），还有一部分派到了十二中（好结果）和首经贸附（丰台一中，算坏结果）。但是这个是2024年以及之前的情况，2024年重新划了学区，目前可能还在过渡阶段，按照新的划片，我们就完全不在二中体系内，派位可能主要去丽泽和首经贸附了。

我的最低期望是丽泽实验班，不是说孩子已经是这个水平。老二是男孩，刚三年级，还属于未成型阶段。我的想法是如果他差得没法提，那我也就不折腾任何事了，在丰台派到哪儿是哪儿吧。但是如果说就差一点点能上丽泽实验班的水平，就有点不想冒被派到首经贸附的风险，琢磨要不要换到广外提高一下下限（即使派到宣武外国语，应该还是比首经贸附强吧……）。

但是我也感觉如果从投资或者保值角度来说，这个做法是否风险和代价高了些？一是买广外学区房，只是用来给老二小升初，老大完全没用上，老二也只用了半截，相当于用到了四分之一吧。二是我预计也就能拿出300多万来买个小房子，您也说了溢价的比例以及舒适度的预期，可能我顶多还能有一个福利是离单位近，那个时候老大已经大学住校了，老人也不跟过去，基本就我们三口人（或者有时两口人）住。还有几年我再考虑考虑，大概是打算2029年下半年看看老二点招的情况和房价情况吧。

荣丰2008我还是在2009年的时候去过一次，具体居住环境和体验不太记得了。豆包还给我推荐了乐城、远见名苑等等，房龄也都20年左右了，到2030年更是年头不短了，再综合那时的学区房价格走势、房龄本身状况等等，可能还得慎重考虑下吧。目前最现实可行的就是盯好孩子学习

简言之我的担心是点招不上被派到首经贸附的风险，如果说丽泽属于西城中等水平那么丽泽普班我觉得也行，只是小升初派位由不得自己选，所以在考虑是否换学区来截断掉到一中的风险。或者说要是学习差到都够不上丽泽点招的话，也没有太折腾的必要？

另外，如果不折腾换学区的话，我想在2030年以后把现在丰台的房卖掉（那时候房龄有25年了），去大兴买个新房或者次新三居（老公在大兴上班），多余的钱用于支持孩子求学和毕业工作以后置业，是否合适？我觉得未来房子应该不会再有大涨？我们也没有那么多钱提前给两个孩子买好房子（而且他们将来是否在北京定居或者京内工作远近也未知，买早了到时候房龄又长了）。不知道这个想法对不对？

A：

1、既然孩子已经三年级，那就做个智商测试呗，这年龄段应该很准了。儿童医院和各个三甲都能做，千儿八百块钱。

2、宣外跟首经贸附没什么可比性。宣外算凤尾，西城区的整体资源强，这不是其他区的普通校能比的。举个例子吧，前些年西城区有个文科状元叫俞笑，是从房山区的燕山转到的广外，派位进入宣外，然后中考时凭名额分配（就是现在的校额到校）去了四中，最后成了状元去的北大。

也就是说，虽然宣外的排名不高，但校额到校就是优势。我不知道现在的具体名额，应该是不少呢。

3、不算“四分之一”，就是用了一半价值。因为您家是俩孩子，别人家大多是一个。所以您家如果俩宝都用上学位了算超值，一个用上算正常，用了一半价值有点儿亏。

但如果只是转学，那就没必要考虑什么投资保值了。我建议是，反正荣丰+老破小等各种占坑儿房有的是，那就多看房+多算账，选择其中溢价最低+流动性相对好的。买了就转学，用完了学位就可以考虑卖掉，在成本低的情况下就犯不上纠结保值了。

以200多万来说，就算置换成本达到20万，那也比单独花钱买学位便宜，还不用搭人情儿（**的名额据说30万呢）。

4、什么时候买看自己了，我建议是可以先看房，能捡漏儿就买，没合适的就有一搭无一搭的先看着。哪个小区都行，只看具体房源的性价比（溢价率）+流动性（户型楼层）。其他的不用考虑太多，意义不大。

5、我对丰台的小升初不熟，不敢说什么。6、置换改善的事儿到时候再看吧。大兴的常规建议地段儿是西红门高米店，也就是离市区近的地段儿，无论是价格走势还是居住的性价比跟市区差不多。另外是天宫院，但这就太远了。

7、我也不认为北京的房子会大涨，但能跟随通胀是大概率的。这想法没什么错儿，反正我家也是这么考虑的。

仅供参考。

二

Q:

孩子智商应该没有很高也没有很低，所以测试的话应该是没有惊喜和惊吓，同时我感觉学习的成绩也会有一些其他因素影响，比如学习的习惯、能力、积极性等等，综合作用的结果，当然智商是必要前提基础。

所以纠结只是在点招不成的话，最终派位首经贸附的风险VS广外学区提高学校的下限。我也看到网上说过，宣外有一个优势是校额到校名额多。这些外在条件对孩子应该还是有一点助力，但最终目的还是孩子自身实力积累考大学的本事（据说五年后会实行义务教育再延长三年，所以上高中的难度可能也会降低）。

您的建议含金量非常高，应该已经解答了我的疑问，非常感谢！我们昨天也在讨论，如果点招不上，也没有门路走钞能力的话，剩下的也就是考虑回避丰台派位渣校的风险，换学区提升一下下限。

大兴买房的话我们确实也是考虑西红门高米店枣园，目前家属正好在西红门上班，我单位也在4号线沿线。

您这边有买卖二手房的中介业务吗？能覆盖到这些区域吗。将来我们有具体行动计划可否找您的团队？

A：

1、校额到校多是优势，但这也是有成绩下限的。西城区这两年的标准是430，据说有的学校浪费了名额，也就是没那么多孩子的成绩达标。所以关键还是孩子的成绩，校额到校只是多了一条通道而已。

2、义务教育延长到高中，有这种传闻。可以参考韩国的政策，也可以参考咱们的台湾省，免中考已经十多年了，改成评估制了。都是表面上越来越公平，现实中都背地里较劲，换了内卷的赛道而已，换汤不换药。

但如果真的是高中也就近摇号入学了，那对于东西海的孩子来说至少不吃亏。也是参考韩国吧，政策导致首尔江南三区的溢价一直坚挺。不过这是韩国的案例，咱们只能参考，未必照搬。台北则是在人口下降的大背景下，信义等三区的“明星小学”或“满额学校”的对口房源溢价相对坚挺，但整体溢价占比是下降的。

所以我要建议还是首选占坑儿房，毕竟您家只用的上跨区小升初。然后用完了学位看行情，不降就留着，行情不好的话就卖掉，总价低的相对好处理。

3、我们团队有相关业务，将来您有具体行动计划时可以随时找我们，咱们线下再聊。

仅供参考。

三

Q:

华普花园这种带学区的住宅，为什么单价这么低？甚至比建国门外的同档次公寓都便宜。难道说东城没溢价？

A：

1、华普花园，北京曾经的十大豪宅之一，外销公寓的顶流。在20多年前北京均价3000多人民币的时候，这里1500美金起步。

这看名字就说明了出身，花园，北京小区名字中带“花园、国际、大厦、广场”的基本都是港式公寓，在1998年之前非常受追捧，2003年之前比较受追捧，2008年之前属于最后的荣光，之后就逐渐的归于平淡了。单价虽然常年落后于大盘，但总价高啊，维护了权贵们下岗之后的体面。

2、北京这种公寓有的是，以朝阳区为主，华普也没什么特殊的，优劣势都很明显。学区溢价相对很低，估计两居室也就10%，三居室能有个5%差不多了，意思意思而已。因为很少有家长买这种房当学区房，更没人炒作这种老公寓，不好卖也不好抬价。

另外东城不光是华普这种小区溢价低，其他总价高的豪宅也都差不多，总价越高溢价越低，2000万左右就基本没溢价了，可以算性价比高的。

3、简单就这情况吧，觉得合适就买，典型的自住为主+兼顾学区，就是投资性不强而已。以后价格走势的最好成绩就是不再落后，走着看吧，有可能。

这块地是给旁边的海运仓等旧改小区平衡资金的，二环边的一溜儿大厦都是。华普的开发商叫中地，母公司叫中融，前身叫“哈尔滨信托”，老板“中植系”解某，毛阿敏的老公，前两年猝死之后破产清算了。

仅供参考。

四

Q:

我现在手头有一套满五唯一上地东里70平的顶层+阁楼房子，学区目前已经不占用了，人在国外，近期因工作原因还需要在国外呆5-10年甚至更长。您建议现在卖掉拿现金，还是长期持有等回国了再根据工作地点置换？目前还不清楚几年后工作地点。

A：

1、我知道这种户型，步梯房顶楼，阁楼面积也是在建面之内的对吧？

2、常规建议是如果用不上学位+不自住，那就趁着溢价还高的时候卖掉。否则留着的话您觉得优势在哪里？

这套房我估计总价在700多万，也就是10万一平，但租金也就是7000左右，租售比1000左右。而北京这种户型，在不带学区溢价情况下的租售比不超600，那这套房的溢价率在40%。也就是说700多万里有200多小300万是学区的价值。如果留着，那这300万就属于闲置，收不到租金+还要承担这部分的保值风险。

上地学区确实非常好，海淀派位第一。但毕竟是北京整体入学趋势逆转了，低谷期至少延续到2032年，甚至2034年之后。在此期间，如果没有支持学区房的政策出台，那这溢价占比我认为是没道理上涨了，是否下跌看行情吧。

3、还有一点，这套房毕竟是顶层带阁楼的，从户型角度也不占优，最好成绩是跟随小区的大盘走势。而且如果入学趋势持续下跌，那居住功能就会更被重视。而顶复的适应人群窄，流动性偏弱，只有真喜欢的才会感兴趣，出价也未必高。

4、是否拿着现金看自己，我只是略懂房子。

仅供参考。

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