为什么中国到处是30层的高楼？我们真的缺地吗？

来源：起点财经

作者：师已

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去年清明，我回了趟北方老家。车还没进县城，先看见一片33层的高楼，白花花地戳在灰扑扑的天际线上。进了新城区，我数了数，这样的楼，二十多栋。

街上人不多。这个县城，年轻人都走得差不多了。

饭桌上，表姐往窗外一指："人都流出去一半了，房子还越盖越高，你说卖给谁？"

去售楼处转了转，置业顾问倒是实在："地价摆在那儿呢，不盖30层，成本都收不回来。"

我站在样板间的阳台上往下看，满脑子就一个问题——

我们总说中国"人多地少"。可一个连人都留不住的县城，都在拼命盖高楼。我们，真的缺地吗？

01

先看一组反常识的数据

中国国土面积960万平方公里，世界第三。你猜，城市建成区占了多少？

不到1%。 准确说是0.6%到0.7%——北大的周黎安教授做过测算，这个比例比日本、德国、法国都低，也比美国低。

更扎心的对比在后面：中国城市里，用来住人的地，只占建成区的四分之一左右。东京这个数字是69%，欧洲平均45%。

翻译一下：不是没地，是把地"分配"成了别的东西——产业园、工业区、开发区、大马路，唯独住人的地，抠抠搜搜。

所以出现了一个魔幻现实：约5亿城市常住人口，挤在全国建成区6.3%的住宅用地上。人跟地，严重倒挂。

02

真相一：地不缺，"钱"缺

那为什么还要往死里盖高？

答案不在图纸上，在账本里。

地方政府的收入大头是什么？卖地。2024年，全国土地出让金4.87万亿，占地方本级财政收入的四成左右；2021年高点时，这个数字接近八成。

一块地能卖出多少钱？面积×容积率×楼面价。 容积率，就是这块地允许盖多高、多密。容积率从2提到4，同样一块地，产出翻倍。

所以对地方政府来说，容积率不是建筑问题，是财政问题。地价越贵，越需要高楼把成本摊薄；楼盖得越高，地就能卖得越贵。这是一个互相喂大的循环。

不是缺地，是缺钱。缺钱怎么办？把地"变高"。

03

真相二：向上，是被"规定"出来的

你可能说：那为什么不往周边摊开？土地多的是啊。

因为一条红线：18亿亩耕地红线。

粮食安全是国策，城市周边的好地，大多是基本农田，动不得。指标管得更死：城市扩张要用建设用地指标，大体上每新增1万居民，批1平方公里的地。特大城市周边全是耕地和绿隔，往外扩一步都难。

往外走不通，就只能向上。摊大饼是违禁动作，摞高楼是合规动作。

04

真相三：住人的地，是被"憋"出来的

还有一层更隐蔽的逻辑，说破了有点扎心。

地方政府的供地，是分三六九等的：给产业园、工厂的地，便宜，甚至白给——因为企业落地，能带来持续的税收和就业；给住宅的地，贵，而且"憋着卖"——因为住宅是"一锤子买卖"，卖完这块就没有了，所以要一块一块地放，吊着卖，卖高价。

产业用地大方给，住宅用地抠着给。结果就是：住宅用地稀缺，地价贵，开发商拿地贵，只能盖高层摊薄成本，最后买单的，是每个住进33层的人。

你住得高，不是因为你喜欢，是因为有人在地价的算盘上，把你"摞"了上去。

05

高楼的代价：30年后，谁接得住？

但高楼不是没有代价的，而且这个代价，正一天天逼近。

电梯会老化，管道会锈穿，外墙会剥落。这些都需要钱——维修基金。一栋30层的楼，几百户人，维修基金摊下来，够不够换一次电梯？很多小区，十年前就花得差不多了。

更棘手的是拆迁。低层房拆不动，是因为补偿谈不拢；高层房拆不起，是因为成本是天文数字——一栋楼几百户，开发商要拆它，得再盖多少栋才回本？业内早就有人说：30年后的高层住宅，可能拆不起，也修不动。

还有消防。国内最高的云梯车，大概能到100米左右，30层以上，基本靠楼内自救。别的不说，就冲这一条，你晚上躺在28楼的床上，可以想一想。

06

认知启示：稀缺，有时是制度制造的

写到这里，回到最初的问题：我们真的缺地吗？

不缺。960万平方公里，建成区不到1%。

但我们确实"缺"一种东西——缺"能卖钱的地"，缺"愿意分给住人的地"。

这才是满城高楼真正的成因：不是人多地少，是财政结构、耕地红线、供地激励，三层制度叠在一起，把一座座城市"摞"了起来。

这件事给我们的认知启示，比房子本身重要得多：

第一，看到"结果"，要找"激励"。 满城高楼是一个结果，它的原因不在审美，不在人口，在地方财政的账本里。任何让你觉得"理所当然"的现象，背后都站着一个利益结构。找到它，你就看懂了。

第二，稀缺有两种：物理的稀缺，和制度制造的稀缺。 前者无法改变，后者可以讨论，可以改变。当你觉得"没办法，这就是命"的时候，先问一句：这是物理限制，还是有人设计的规则？

第三，常识也要拆开来看，不要想当然的认为常识就是对的。 "中国缺地"这个常识，我们都信了很多年。拆开一看：建成区不到1%，住人的地只有四分之一。常识经不起追问，追问到底，你就比大多数人多看见一层。

表姐家楼下，那片33层的高楼还在往上长。

我不知道它们30年后会怎样。我只知道：一个县城的人口在流出，高楼在长高，这两件事同时发生——当你看见矛盾，真相往往就藏在矛盾背后。