各地房价泡沫全部挤完了！部分城市已严重超跌

当前，全国的房价泡沫还存在吗？

经过我们持续的监测和测算，全国的房价泡沫，从 2025 年 5 月份就开始挤完了，过去的一年多房价处于被低估的状态。

对于我这样一个观点，我想很多网友可能会反对。

在聊我们的房价泡沫指标之前，先说一个全球的普遍规律：

过去很多年，全球有几十个国家曾经发生过房价泡沫破裂，从泡沫破灭到市场全部出清，也就是房价止跌，平均会经历五到六年的下跌，累计下跌幅度一般是 30% 左右，极少数情况之下会超过 30%，比如当年日本和中国香港，曾经下跌 70%，这属于全球为数不多的极端案例。

而我们这次的房价下跌，从 2021 年的夏天开始，到现在正好满五年了。

而且全国总体的房价下跌幅度高达 40%‑45%。

所以按照全球的普遍规律，截至当前，中国的房价已经跌到位，在这一点上，有识之士基本可以达成共识。

至于网上的舆论，过去很多年大多是看空房价。

目前全国的平均房价是九千多。我想，即便全国房价跌到五千，还会有人在网上说全国的房价太贵，买不起，存在泡沫。

买房难，全球市场经济国家皆然。

接下来我们看一些干货内容和数据。

这张图是全国的房价泡沫指数，泡沫的最顶峰是在 2021 年的夏天，这个指数高达 198。

泡沫首次出清发生在 2025 年的 5 月份，也就是泡沫指数由正值变成了负值。

最近的 8 月份，这个泡沫指数是‑97。

而 2015 年上一轮房价大跌之后，房价泡沫指数最低是‑71。

也就是当前泡沫出清的程度，比 2015 年那一次还要彻底。

换句话说，目前房价的低估程度，也创下了过去二十多年的最低值。

我们这套房价泡沫指数包含三个细分指标：房价收入比、租金收益率、房价周期波动因子。

仔细看这三个细分指标，目前房价收入比和房价周期波动因子，这两个指标已经完全没有泡沫；而租金收益率这个指标目前还稍微带一点泡沫。

三个指标综合之后，就得出当前这组数据。

我们再来看全国重点五十个城市目前的房价泡沫情况。

这张图是全国一线和主要二线城市的房价泡沫指数，所有城市均为负值，也就是泡沫都已经挤完。

负值最高的是郑州‑146、贵阳‑145、南昌‑144；另外海口、天津、武汉、南京的负值也超过‑100。

负值最小的是成都，房价泡沫指数为‑5。

成都也是房价泡沫挤完时间最晚的城市。此外杭州‑17、宁波‑21。

成都和杭州这两个城市，过去十多年房价涨幅比较大，泡沫出清的进度也比较缓慢。

半年前、一年前，这两个城市还存在房价泡沫。

所以在 2025 年 4 月份之后，这两个城市出现一轮房价普跌。

我们单独看一下成都的房价泡沫历史走势：

成都在 2014‑2015 年，房价泡沫都是负值，那一轮成都房价跌幅较大。

2017 年开始，成都房价才开始滋生泡沫，到 2021 年夏天泡沫达到最大值。

2021 年，随着全国楼市降温，成都的房价泡沫指数也在逐步下行。

但直到今年 7 月份，成都的房价泡沫指数才由正值转为负值，也就是房价泡沫挤完。

这个时间节点比全国泡沫出清滞后了14个月。

过去一年，成都楼市相当低迷，这种低迷程度，和它新一线、二线龙头的身份有点不相匹配，主要就是房价泡沫出清较晚。

在房价高估、泡沫未出清的阶段，市场就谈不上出清，想要稳住行情就很难，只能通过补跌，市场才能真正出清。

我们再来看全国弱二线和三线城市的房价泡沫指数。

今年 8 月份，房价泡沫指数最低的是岳阳‑176，作为中部三线城市的代表，房价处于非常低估的状态。

另外，廊坊‑125、珠海‑124、温州‑126、大连‑122、长春‑119、兰州‑123。

这里大致可以分为两类城市： 一类是东部地区，楼市火热时期炒房盛行，泡沫积累得比较大。

例如廊坊，环京地区的代表，还有珠海这座滨海城市，当年房价炒作也很厉害。

另一类主要是北方弱二线、东北城市，兰州就是典型代表。

也有部分城市房价泡沫指数负值偏小：泉州‑22、无锡‑35，二者都属于经济发达地区。

楼市火热时期同样存在炒作，因此当年积累的房价泡沫相对更高，挤完泡沫的时间较为滞后。

总体来看，全国的房价泡沫基本上都已经挤完，很多城市房价处于低估状态。

但目前全国房价仍在下跌，低估状态还会持续。

这也很好理解：楼市过热的时候，房价容易涨过头；楼市遇冷的时候，房价也会跌过头，本身就是这样波动的过程。

房价作为资产价格，是围绕价值中枢，也就是泡沫中枢值上下波动。

现在房价已低于中枢值，因此处于被低估状态。

展望未来一到两年，全国大部分一线、二线城市可以考虑抄底。

就算是弱二线、三四线城市，站在自住的角度，未来几年买房也没有太大问题。