广东
这几天评论区聊得最凶的一个话题，就是房价到底还要不要再跌个两三成，看到这里，真的是感觉到大家对于整体的房价还在不断的往下拉扯。
房价从2021年的高点跌到现在，40个重点城市的成交均价较峰值已经累计跌了41%，跌了四年多，很多人愣是没看到底在哪，因为在潜意识当中，价格下跌，还要继续下跌，要回调分之20甚至是30%。
高盛的悲观情景摆在那，2026到2027年全国房价可能累计再跌30%，见底时间推迟到2027年年中；大摩说2026年再跌8%、2027年再跌6%，瑞银说一线城市还要再跌10%。
这几个说法，也许很多人表示非常的认可，毕竟他们所看到的市场，也许不是大家所了解的市场。
对市场这种情况，其实更多的都是从账面上呈现出来的一些硬实力在发生改变
1、这些数据摆在台面上去看
人口，2025年末全国总人口140489万人，比上年少了339万，已经是连续第四年负增长。
全年出生人口792万，头一回跌破800万，2016年全面二孩那年还有1786万，九年时间少了一大半，2026年机构测算大概只有720万到750万，还要接着往下滑。
买房主力是25到44岁的人群，现在约4.62亿，95后00后的基数比少，关键的就是有很多父辈已经有房子了，所以00后大概率也有很大一部分人是不考虑下手买房的。
城镇化，2025年城镇化率67.8%，听着好像还有空间，但2012到2020年年均涨1.34个百分点，近5年年均只剩0.8个点，2028年前后就要撞上70%的理论拐点，更扎心的是，337座城市里，2025年有185座常住人口是减少的，超过了一半。
住房，央行调查城镇家庭住房拥有率已经到96%，一套房的占58.4%，两套的占31%，三套及以上的占10.5%，户均1.5套，41.5%的家庭手里攥着两套以上。
国际上这个数普遍才60%左右，我们到了96%，收入最低的那档家庭，住房拥有率也有89.1%，缺口确实不大了。
负债，居民杠杆率从2024年一季度的62.3%降到了2026年一季度的59%，前5个月住户贷款减少了6314亿，不是大家不想借钱，是不敢借了。
数据拿出来之后，大家无言以对，毕竟这些全都是官方所统计出来的数据，没有什么好边角的。
2、这四本账推出普跌，就推错
问题出在哪，人口减少不假，可人口不是均匀蒸发掉的，是从小城市往少数城市聚的；
城镇化放缓也不假，放缓的是全国平均数，大城市该虹吸还是照虹吸。
一句话来说就是小城市的人确实是在减少，大城市的人已经在不动声色的再一次站稳脚跟。
对于整个数据来看，上海的整体住宅法拍清仓率达到了73.9%那只是在一线城市的，而三四线城市基本上是不足19%换句话来说，大城市买法拍房的人很多，小城市基本上是无人问津。
基本上很多一线城市，新一线城市整体的库存压力已经大幅度的减轻了，或者是基本上没什么亏本的情况去推进了。
3、我个人对于整个市场的判断就是
还要回调20%-30%这句话，得分两半听，大城市整体的房价能够站稳脚跟，正如刚刚所说的，人口在流入，对于住房的需求肯定就是增加的，根据2025年常住人口的数据增加来看，基本上珠三角和长三角是占据了半壁江山的存在，绝大部分都是流向这两个大区域。
放在人口流出、房子多到卖不掉的三四线和县城，这话不是危言耸听，阴跌10%-15%很正常，个别地方再跌20%-30%真有可能，越来越多地方将会出现鹤岗化的形式去推进，也是非常的正常，几乎没有什么人质疑的。
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