“沪八条”后的上海外环 绿城·悦海棠二批次认购观察

观点网 上海外环外的新房市场，已经很久没有出现过这样的热闹了。

近日，青浦徐泾板块的绿城·悦海棠二批次认购结束，据知情人士消息，281套房源累计获得约1364组认购，认购率突破485%，同时创下2025年至今上海新盘单批次认购组数与认购率两项新高。

这是继8月12日首批228套房源开盘日光之后，绿城在徐泾交出的第二份成绩单，距其首次开盘尚不足一个月。

据悉，该项目位于上海青浦区徐泾镇的18-05地块，地块东侧为蟠龙路，南侧为徐民东路。该项目与地铁2号线蟠祥路·国家会计学院站相距约200米，往北约700米可至17号线蟠龙路站。

绿城·悦海棠二批次推出1、5、8、10、11号楼，主力户型涵盖建面约106平方米三房、119平方米三房、136平方米四房、150平方米四房及181平方米四房，备案均价62814元/平方米，将于9月25日开盘。

相较于一批次62198元/平方米的均价，此次价格上调幅度相对较小。

价格微调下的“千人摇”

值得关注的是，项目首开前，市场基于地块约3.2万元/平方米的楼面价成本，普遍预期售价可能压至6万元/平方米附近，或仅小幅微涨；实际首开备案价为62198元/平方米，略高于这一预期。

首开日光后，市场转而预期二批次可能借势上调至6.4万至6.5万元/平方米区间，但二批次实际备案均价仅62814元/平方米，较首批微幅上调约1%。叠加选房后三天内首付签约可享的折扣，二批次项目实际成交单价或落在约6万-6.1万元/平方米。

价格优势的另一面是周边二手房的价格参照：徐泾板块标杆次新房蟠龙天地一期已解禁上市，挂牌价普遍超过7万元/平方米，实际成交价也在6.5万元/平方米以上。

绿城·悦海棠作为全新精装新房，折后单价与周边二手房实际成交价之间存在一定倒挂空间。

二手住宅普遍面临户型设计偏早、得房率一般，以及契税、个税、中介费等交易成本叠加的问题，这使得同等地段下新房的综合成本更具竞争力。

二批次整体均价温和抬升，绿城在不同面积段之间做了差异化定价，重点从单价转向总价梯度。

其中，小户型相比首开，入手总价有所提高；新推大户型方面，181平方米备案单价低于150平方米，以此对冲面积增加带来的总价压力。150平方米户型备案均价约68518元/平方米，套均总价接近996万元；181平方米户型均价约67117元/平方米，套均总价约1178万元，折后最低总价约1090万元。

这一定价思路，也体现了绿城在一线城市策略上的整体调整。

在6月底的绿城中国股东周年大会上，执行董事李骏透露，绿城中国近期在一线城市的策略开始“高低结合”：一方面不放弃内中环以内的高端改善或标杆项目，另一方面加大对单价6万到9万元、偏向刚改产品的关注度。

李骏表示：“我们认为这样的项目在目前应该说流量上是绝对安全的。”

绿城中国执行董事耿忠强进一步总结，绿城当前偏好的项目类型为中小地块，看重体量适中、安全流速快等特点，“在利润、流速和安全这三者产生矛盾的时候，我们把安全和流速放在优先位置。”

绿城·悦海棠也处在这一策略的射程之内，6.28万元/平方米的备案均价恰好落在管理层所划定的6万至9万元区间，281套房源对应小体量地块。

时任绿城中国董事会主席刘成云将此概括为“理性参与，寻找平衡”。

政策窗口与竞争格局

绿城·悦海棠二批次的认购表现，离不开2026年上海楼市的政策背景。

8月20日，上海出台“沪八条”楼市优化政策，聚焦外环外新房市场，在信贷门槛、置换补贴、住房公积金等方面推出多项举措。

其中，公积金“既提又贷”以及最高8万元的置换补贴，直接降低了改善型购房者的入市资金压力；二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。

绿城·悦海棠二批次的认购在政策落地后推进，项目认购仅两天便收获超600组认筹，认购率达到214%，并触发积分制。

从更宏观的数据来看，“沪八条”落地后，上海外环外多个改善型项目出现集中热销。

同在青浦徐泾板块的宝业·虹桥国展里二批次64套房源开盘不足50分钟即告售罄，备案均价6.2万元/平方米。

就项目本身而言，绿城·悦海棠所处的徐泾核心区，下半年还将面临多个同定位项目的集中供应。地块周边的宝业徐泾项目、大华望樾等均面向改善客群，产品定位与绿城·悦海棠存在重叠。

此外，2026年徐泾板块预计有约1.08万套次新房解禁，来自存量市场的压力同样不可忽视。绿城此次以接近板块二手成交价的定价入市，在去化速度和品牌口碑上赢得了时机。

而在项目一期已积累大量未能成功选房的客户基础上，二批次的认购热情在很大程度上承接了前一批次的外溢需求。

按照计划，绿城·悦海棠二批次将于9月25日开盘，推出281套房源，累计认购1364组。按1.8的入围比，约506组客户获得入围资格，参与当日选房。

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