65岁危楼，重生成西安新地标

改造后的渭滨10号院，展现出了不一样的生命力。石青玲/摄

危楼焕新，贵在精准。不拆大建，摸清社区需求引入咖啡文创，让老建筑留住记忆又重燃烟火气。

中房报记者 石青玲丨西安报道

“这是我奶奶家楼下，以后可以拉着奶奶来喝咖啡了。”今年4月，西安市民王女士在社交平台上刷到渭滨10号院改造的围挡照片，留下了这条评论。

如今，她的期待已成现实。走在西安市未央区渭滨路上，一栋红砖白瓦的海派小洋楼格外打眼：一楼咖啡香阵阵飘出，文创市集里年轻人驻足挑选，二楼天台上琴声悠扬。

9月6日上午10点，刚买完菜的钟阿姨正在一楼的“绿驴咖啡店”歇脚。对这次改造，她赞不绝口：“周边都是菜市场、小饭馆，但我们这群刚退休的人也想找个有格调的地方，约着闺蜜、邻居喝个下午茶。以前得跑好远，现在在家门口就行。”

这栋曾因火灾沦为危房的65岁老楼，以“良方wellbeing”之名重生，在一片灰黑老旧居民区中展现出了不一样的生命力。

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从“伤疤”到“良方”

渭滨号院改造前的俯瞰照片/项目供图

对渭滨路的老住户来说，渭滨10号院这栋楼曾是一道绕不开的“伤疤”。

它的前身是原国营五二四厂家属区的一部分，灰砖外墙、贯穿长廊，背靠西核公司渭滨小区，见证了一代核工业人从东北奔赴西北的创业历程，也陪伴周边居民走过了数十年。楼上的公寓、楼下的泡馍馆和凉皮店，承载着几代人的邻里烟火。

2023年，这栋65岁的老楼突发火灾，三楼屋顶付之一炬。“当时烧得挺惨，三楼基本烧没了。”项目负责人张恬回忆道。火灾后，楼体被鉴定为危房，长期闲置，墙体破旧、杂物堆积。

转机出现在2025年。渭滨10号院启动改造，项目团队先后赴上海、成都考察旧改项目，最终选定海派风格方案，这种“与众不同”让项目抓住了来往居民的眼球。

改造中，团队完整保留了老楼的工业结构脉络，通过立面优化、动线重构、公共空间释放，让原本封闭单一的旧楼完成蜕变。

但改造并非最难的，真正的考题是定位与招商。

项目改造之前的照片/项目供图

招商伊始，最先来“打听”的是周边小饭馆、小超市的经营者，这让团队一度纠结：“如果招了这些业态，二楼、三楼就只能做棋牌室；可一楼的商户要是吸引不来客流，楼上势必大面积空置。”

究竟该做什么业态？招商团队把选择权交给了居民。通过系统收集周边居民对商业配套的真实需求，项目最终确定以“文创+生活方式”为核心定位，将这座三层商业楼打造为集文化体验、休闲消费、社交互动于一体的区域性文创商业示范项目。

“周边全是老旧小区，日常消费不外乎菜场、凉皮这些传统小吃，缺少年轻人的消费场景。后来我们发现，这里并非没有年轻人，中老年群体也并非没有轻松惬意的消费需求——缺的是场景。”张恬回忆道当时的定位分析。

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精准招商，多方共赢

改造后的渭滨10号院（良方WellBeing）楼层导视。从L1咖啡文创到L3艺术小酒馆，多元业态精准契合了周边居民“缺场景”的消费需求，让老楼重新“造血”。石青玲/摄

2026年4月底，历时1年多的改造后，渭滨10号院以“良方wellbeing”之名正式亮相，围绕“日常停留、社交发生、内容表达”三条主线，引入咖啡轻餐、文创市集、美育培训、婚礼策划等业态。

“开业首日，绿驴咖啡营业额就超过了未央国际店，日常日销近万元；云贵米线店天天排队。另外，项目的租金也明显高于周边。”张恬介绍。

客流增长也让周边老商户尝到了“甜头”。“明显感觉来吃热米皮的年轻人多了，客流比以前好。”附近一家热米皮店的老板表示。

对周边居民而言，变化更是翻天覆地。“我在这附近住了20多年，以前这栋楼破破烂烂，现在完全变了样，遛娃、休闲，能待一整天。”市民白女士笑着说。

“咱们的渭滨10号楼'重生'了，以后又多了个好玩的地方！”西核小区A区的王大爷和李大爷乐呵呵地说。

多方共赢背后，是对社区商业的精准把脉。据张恬介绍，考虑到社区商业的体量与客流，团队把目标锁定在小众品牌。“社区商业给不了星巴克、瑞幸这样的大品牌客流，也容易给项目打上‘贵’的标签，将部分消费群体拒之门外。”她坦言。

因此，招商没有走传统商场电话邀约的老路，而是靠团队一家家“扫街”。“那段时间，我和同事逛遍了叁伍壹壹TFEP文创园、老菜场、老钢厂，还有街边的小店。家住高新区的同事，吃完一碗米粉觉得好吃，就建议引进这个品牌，我们考察之后，就直接找老板谈。”

主力店的引进更是一场“持久战”。以绿驴咖啡为例，这个在北郊深耕近10年的本土品牌当时刚从未央国际撤店，虽有意再开新店，但对进驻一个社区旧改项目仍信心不足。

双方前后沟通了半年才敲定合作。为消除对方顾虑，未央城建还采取了联营扣点的合作模式，绿驴咖啡由此成为项目中唯一一家联营商户。“这种模式等于把双方绑在了一起。”张恬说。

开业仅仅是一个起点，在张恬看来，一座楼的重生，不只是建筑层面的改变，更是社区情感的再次连接，“未来，希望通过运营，与周边发生更多有意思的故事。”她表示。

从危房到社区新地标，渭滨10号院证明：闲置资产未必是“负资产”。它没有大拆大建，而是以精准定位和精细化运营，让一栋几乎失去使用价值的老楼重新“造血”。

这也说明，盘活资产的关键不在投入多少，而在能否摸清社区的真实需求，把沉睡空间变成有烟火气、有黏性的消费场景，让老建筑在留住记忆的同时，持续释放新的价值。

值班编委：樊永锋责任编辑：马琳 温红妹