高层住宅正在沦为“大件垃圾”！未来真正保值的房子，只有一种

有人说只要出台一项措施，就能让很多不想买房的人立马改变主意，那就是全面推动一户建。因为大家都苦高层住宅很久了。这种说法有没有道理？我们来分析一下。

所有买房的人最大的痛点，除了房价贵，就是怕房子不保值，越住越不值钱，最后成了纯消耗品。高层住宅最明显的问题，就是房龄到了三四十岁，不大修一顿基本没法住人，要拆也没法全体住户协商一致。到时候谁来接盘这种老楼？

很多人现在对这个问题没有感觉，因为国内的高层住宅基本都是2001年以后才盖的，还没到那个年纪。日本人早在这个上面吃过苦头，他们给老掉牙的高层住宅起了个外号叫“大件垃圾”。

日本是最早碰到高层住宅老化难题的国家之一。在地产泡沫时期，他们也喜欢把人叠起来。上世纪70到90年代，日本经济高速发展时盖了一大批高层公寓，现在刚好集中踩到了40到50年的大修节点，问题全爆发了。日本国土交通省专门调研过楼龄40年以上的老旧公寓，差不多七成的业主委员会都承认，公共维修基金根本扛不住大规模整修。

一栋20层以上的公寓，换电梯、翻外墙、改消防系统，动辄就要上亿日元，平摊到每户身上几十万甚至上百万日元。问题是这些老小区里退休老人很多，很多人靠养老金过日子，根本掏不出这笔钱。

重建共识也根本达不成。公寓重建需要大多数业主统一，但现实中有的业主失联了，有的移民海外了，有的就是不肯出钱，根本推不动。200户以上的大型高层小区，最后真能落地重建的也就一成多，户数越多，扯皮越厉害，成功率越低。很多高层直接成了负资产，房子价值年年缩水，但物业费、修缮费、固定资产税每年一分不少交。有的房子业主不光卖不掉，还得倒贴钱才能处理掉，老百姓管这种老公寓叫“大件垃圾”。

高层住宅住一年就贬值一年，想传给孩子都没有多少价值，最差的情况直接变成负资产。再过二三十年，国内第一批高层住宅也陆续到了老年期，到时候市场上大量高层同时涌出来，谁来接盘？年轻人本来就更愿意买新房，老高层不大修根本没有办法住。

有人可能会说，我们这不一样，老房子还有拆迁。其实大部分拆迁是大规模城市化阶段的特殊产物，现在已经过了那个时代了。以前我们说老破小值钱、等着拆迁暴富，指的是6层以下的矮房子。为什么能拆？

因为拆完这片地你能盖15层、20层，使用面积直接翻一倍不止，开发商有的赚，住户也能拿到足够补偿。地产行业里有一句话：拆5层盖15层，这样才算得过来。总不能拆20层去盖60层吧，把房子盖到天上去。所以我们现在住的20层、30层高楼，几十年后老了还想按老路子等拆迁，基本没戏。

就算能拆，站在开发商角度，拆高楼的成本比在空地上盖新楼还要高得多。拆的时候要做周边防护、降尘处理、清运海量建筑垃圾，还要提防影响周边建筑安全，各种成本加起来比平地盖高楼高出一大截。如果不能靠加楼层赚差价，谁愿意干这个赔本买卖？所以高层住宅老了之后，基本告别了拆迁暴富这回事，顶多大幅折价卖给开发商，关键还得全体业主都同意。

拆不了，那几百户业主凑钱自己拆了重建行不行？更难。现在老小区装个电梯，就五六层楼十几户人家，低楼层的觉得用不着不愿意出钱，有的嫌贵，有的常年在外联系不上，磨个三五年都装不成的例子比比皆是。一栋20层高楼少说七八十户人家，换电梯、修外墙、加固楼梯，动辄几百万甚至几千万费用，平摊到每家少说几万，多的十几万。

这个时候人心就散了，有人愿意掏，可老龄化程度这么高，很多人退休金少实在掏不起；有人房子早就租出去了，自己不住根本不管这个事；还有的房子是继承来的，产权都没理清楚。人多主意多，只要有小部分人不同意，这事就彻底卡壳。你想自己家出钱修自己家没用，外墙、电梯、主水管、主电缆都是整栋楼共用的，根本修不了。

有人会说，买房的时候不是都交了维修基金吗？说实话，那笔钱真的撑不了一辈子。买房交的维修基金一般也就是总房款的2%左右，看着是一笔不小的资金，可架不住几十年里要修的东西太多。

电梯正常使用寿命也就十五六年，一部电梯几十万，一栋楼好几部，换一次就是一大笔钱。外墙和保温层风吹日晒，二三十年就开始脱落渗水，整栋楼翻修一次也是几百万。还有水管、电线线路，时间长了老化堵塞，全得整栋楼更换。

等房子到了三四十年，主体结构都得加固，花费根本没边。有测算过，一套高层住宅几十年的累积维护成本能占到当初房价的三成左右。这些年很多小区刚住十几年就开始动用大额维修基金，等房子真的到了中老年，那点钱早就花得差不多了，剩下的缺口就要业主自己掏腰包补。你不补，房子一天天下去，住着不安全，想卖也卖不上价，最后就砸在自己手里。

推倒重建就更难了。一个小区不可能单拆一栋楼重建，因为拆的过程肯定会影响同小区的其他楼，到时候要协调整个小区所有住户，简直难如登天。

其实高层住宅的理念最早来自法国，这个玩意在法国本土就被骂惨了，反倒在日本、香港发扬光大。最早进入大陆搞房地产开发的就是港资，所以我们的房地产开发模式其实就是在抄香港的作业，比如期房、公摊面积这些，还有特别喜欢盖高楼。高楼不光看上去好像节约用地，还给人一种特别现代化的错觉。

说出来你可能不信，现在中国高层住宅最多的城市不是北上广，而是重庆、武汉、成都和西安。香港本身根本不确定，人家还有70%的超高绿化覆盖率。大批量盖高层，尤其是20层以上，是地价房价持续暴涨时代的产物。尤其是一二线城市，房价里的土地成本占到了60%到70%，把每亩住宅用地的容积率尽量拉满，才能把每亩土地的收益最大化。

那该怎么办？推广一户建。一户建刚好能彻底解决高层住宅的各种毛病，尤其是房子老化、邻居意见不统一、大修难、房屋继承这些老大难问题。有人会说，一户建不就是别墅吗？哪有这么多人消费得起？

这你就错了。一户建就是独立住宅，两到三层的小楼，跟农村宅基地上的房子差不多。什么叫别墅？得带一定规模的私家庭院，景观院子比房子还大才叫别墅。一户建最核心的价值，恰恰是精准戳中了高层住宅所有的长期痛点，把集体共担的硬风险变成了个人完全可控的资产。

首先，一户建彻底解决了高层维修协商的死局。一户建完全没有这个问题，房子的外墙、管线、设备全是自家的，想什么时候修、花多少钱修、找哪家施工队，全是自己说了算。哪怕建筑老到需要整体翻新甚至推倒重建，只要符合规划要求，自己就能拍板，不用跟任何人扯皮，从根本上避免了人人都知道该修但谁也推不动的困境。

一户建传给下一代时，土地产权也是清晰完整的，既不会陷入高层那种房子能继承但根本没法住的窘境，也不会出现卖的时候价格只有周围新房一半不到的麻烦和风险。在日本，买卖一户建，土地价格和房屋价格是分开算的，核心地段值钱的从来都是土地，房子本身值不了多少钱。

房子的核心价值就是土地，建筑只是地上的附着物。从金融角度来说，就算你买的是自住房，房子本身也有涨有跌，也算投资，房子老了，只要地段还行，就是一笔挺值钱的资产。

说到这儿肯定有人会抬杠，说我们的产权只有70年，谈什么房屋继承？其实根据民法典第359条明确规定，住宅用地使用权到期后自动续期，而且续期费是很低的。还有人说北上广深寸土寸金，怎么可能搞一户建？日本东京够挤了吧，还有三分之一的东京人住在一户建里。

真正的黄金地段没办法，只能盖高层公寓，但高层公寓其实更适合单一业主买下来再租给租客，这样维修和重建也全是这个业主的责任。再说上海，常住人口2500万，按东京全域的人口密度算，上海起码能住4100万人，哪儿来的地不够？现在上海办公楼空置率倒是很高，重复建设很严重。

再看国外，美国大概70%的人口住在一户建类住宅，德国是42%到45%，法国是55%到58%，都说密度高的日本，合计有59%到62%的人口住在一户建里，就连韩国都有38%到40%。退一万步讲，就算一线城市没法大量建一户建，其他城市总可以吧，尤其是三四线城市。大片空地不去利用，现在都是高楼林立，其实完全没有必要把人一层层叠起来，让他们眼睁睁看着自己的房子贬值。

拉长到30到50年的时间尺度看，高层住宅的维修成本普遍比一户建高。原因很简单，高层核心设备比如电梯、水泵、消防系统，寿命只有15到20年，全生命周期要换两到三轮，公共区域的维护全部都要钱，楼龄越老修得越频繁。而一户建根本不需要电梯和很多高楼里才有的东西，楼老了直接推倒重建，维护节奏完全可以自己掌控。

一二线城市可以在核心区域建高层住宅，但非核心的近郊、新城这些地方完全可以适量推一户建，搞一点低密度的小栋楼，既可以承接本地人换房改善的需求，盘活一些闲置的建设用地，也能给市场多一种能长期保值的选择。

至于三四五线城市，就应该直接以一户建为主，本来地就多，人口密度也不高，真没有必要硬推高楼。主打一户建才是最合理的，既符合小城市的生活节奏，也能让房子真正成为资产，而不是住个几十年就成了累赘。东京一套100平米出头的一户建，价格在300到500万左右，所以我们的一户建也千万别卖成别墅价，普通人都买不起，还谈什么改善型需求？