历史不会重复，但会惊人相似：中国楼市很大可能重走 2015 年老路

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有眼尖的网友说，最近这楼市，像极了 2015 年。

北京一个楼盘样板间开放，一天来了 800 多组人。

深圳一个周末，房产 APP 浏览量涨了 5 倍多。

成都一家房企发通知：十几个楼盘统一收回 2% 优惠。

一幕幕，确实眼熟。

但问题来了。

2015 年那轮，最后是深圳一年涨了五成，上海北京跟着涨，然后全国普涨。

这一次，会重走老路吗？

我的看法是 —— 暴涨的剧本不会重演，但回暖的路径，很大概率正在重现。

先把时间拨回十一年前。

2014 年 9 月，"930 新政" 认贷不认房，打响第一枪。

2015 年 3 月 30 日，五部委同日出手：二套房首付从六七成降到四成，营业税免征期从 5 年砍到 2 年，力度超出预期。

紧接着全年 5 次降息、4 次降准，房贷利率从 6.15% 一路降到 4.9%。年底，中央定调 "去库存"。

市场什么反应？

深圳 5 月二手房同比暴涨 172%，上海 8 月新房涨 92%，北京涨 121%。

开发商坐地起价，深圳有楼盘备案 17 万开盘喊到 37.6 万；业主签了约都违约，宁可赔定金也不卖。

记住这个剧本：政策重拳、核心城市先热、成交量暴增、开发商涨价、业主惜售、价格起飞。

因为接下来，几乎一样的情节正在上演。

先说政策。

2015 年那轮，五部委同一天出牌；2026 年 8 月 28 日，央行和金融监管总局甩出 36 条意见，住建部、自然资源部同日推现房销售改革。

同样多部委同日出手，同样一揽子方案，同样被称为 "王炸"。

政策从来不是一次到位。2015 年 330 之后还有 930、还有去库存；2026 年 8・28 之后细则还在落地，弹药没打完。

再说市场。

2015 年深圳领涨，上海北京跟进，三四线干瞪眼。

2026 年呢？北京二手房连续 6 个月站上 1.3 万套，上海 8 月二手房成交 2.3 万套创 6 年同期新高，深圳 9 月上半月新房认购较 8 月同期涨 26%。

三四线，还是干瞪眼。

最关键的是四个字：量在价先。

2015 年 3 到 5 月成交量先放量，价格到五六月份才跟涨。

2026 年 8 到 9 月，带看和成交已经反弹，但百城二手房均价 8 月还在微跌 0.45%。

说白了，我们现在站的位置，就是 2015 年三四月份 —— 量起来了，价还在磨底。

再说卖方心态。

2015 年开发商从 "求着你买" 变成 "捂盘惜售"，业主从 "急着出手" 变成 "违约撤盘"。

2026 年同样的戏码在上演。

成都嘉禾兴十几个盘收回 2% 优惠，华润在陕西全线收回 2%，保利在上海上调 1%，天津几个盘直接上调 2%。

业主这边，上海挂牌同比少 17%，北京少 17.4%，8 个重点城市比去年高点少 19%。

卖家不慌了，价格的底，就这么一点点夯实了。

再说钱往哪儿去。

2015 年年中 A 股股灾，资金撤出股市扎进楼市，人民网当时报道 "股市资金加速向楼市转移"。

2026 年没有股灾，但来了另一拨人 —— 科技大厂。

字节两个月在北京海淀砸 61 亿拿地，拼多多 33 亿全款买上海陆家嘴星展大厦，京东 17.57 亿扩总部。

算总账，科技头部企业今年拿地买楼已超 260 亿。

这些公司是全中国对钱最敏感的一拨人，集体出手比专家喊话管用。

还有供给，这一点很多人忽略了。

2014 到 2015 年开发投资下滑、新开工负增长。

2026 年收缩得更狠，前 5 个月开发投资同比降 16.2%，新开工降 22.6%。

现房销售新政后，中信证券测算项目内部收益率从 15.8% 掉到 3.6%，首周 50 城供地环比少了 29.9%。

南京有代理说得直白：细则出来后可能一年多没新房入市。

供给收缩、需求回升，供需关系正在逆转 —— 这是价格回升最底层的逻辑。

最后看看机构怎么说。

高盛预测沪深 2026 年底触底，到 2028 年底房价涨约 15%。

人民日报年中展望预计，2026 年末一线房价同比可能转正。

摩根大通更直接：最坏时刻已过，结构性修复拐点到了。

赵秀池教授说得接地气：现在楼市基本是底部区域，政策也是最好的时候。

六个维度，六个 "像"。

但说到这儿，得泼一盆理性的冷水。

像，不代表结局一样。

第一，人口变了。2015 年城镇化率 56%，每年 2000 万人进城；如今 68%，人口负增长，结婚登记从 1200 万对掉到 700 多万对。

第二，格局变了。2015 年新房是主力，开发商说了算；如今二手房占比超一半，天量挂牌压着价格，很难集体拉涨。

第三，政策性质变了。2015 年鼓励居民加杠杆去库存；2026 年是降杠杆、保交付、建新模式。

所以，全国普涨不会有，一年涨一倍不会有，随便买都赚的时代，回不来了。

但请注意 ——

不会重走 "暴涨剧本"，不代表不会重走 "回暖路径"。

2015 年那轮完整剧本是五幕戏：政策底、情绪底、市场底、价格底、回升。

2026 年演到哪了？

政策底，8 月 28 日已经明确。

情绪底，深圳浏览量涨 582%、上海带看量涨 50%，已经出现。

市场底，核心城市成交量连续回升，正在确认。

价格底，跌幅收窄、挂牌下降、供给收缩，正在形成。

我们正处在第三幕到第四幕之间，和 2015 年 3 到 5 月几乎一模一样。

北上深未来 6 到 12 个月成交持续回暖、价格逐步回升，高盛说的 "三年涨 15%" 是合理预期。

杭州、成都、南京、合肥等强二线跟着回暖，但滞后半年到一年。

大部分三四线还得慢慢去库存。

一句话：重走的是 "核心城市回暖、价格企稳回升" 的路，不是 "全国普涨、鸡犬升天" 的路。

历史不会重复，但会惊人相似。

2015 年的暴涨不会重演，因为人口、格局、政策都变了。

但 2015 年的回暖正在重现，因为政策底、市场底、资金底，一个都不缺。

对刚需和改善家庭来说，现在未必最便宜，但大概率是这几年最踏实的时候 —— 政策兜着底，现房看得见，好房子出来就有人抢。

市场像钟摆，摆到极致总会回来。这一次，它正摆向回暖的一侧。

免责声明：本文基于公开政策文件、行业机构公开数据及媒体报道做市场解读，不构成购房、房产投资建议。