天津
现在天津房贷新政，已经落地执行。
买房人的决策也该变变了。
因为除了“贷款年限延长到40年”外，这里面还有一条至关重要的硬性变化——能拿房，再还贷。
只要在8月28日之后拿销许的期房，全部执行竣备后放款。
这就意味，还月供时间延后。
视具体项目不同，差不多可以晚1-2年。
不用承担“房钱两空”的风险，也不用一边交房租、一边还房贷。
新规则下，买房逻辑也按新的来。
要知道，这几年，迫于经济形势和行情不稳定，大家都在“主动”去杠杆。
虽然商贷首付一而再降低。
2022年，取消认房认贷，降二套首付；
2024年，又两度下调首付比例……
现在天津首套、二套最低首付均为1.5成。
相比2017-2021年时的首套最低三成、二套最低六成，一个“对半砍”，另一个更是大降四分之三。
但收效甚微。
天津实际首付比例在50%左右。
大多数人都不愿意多贷款，并没有可着最低首付来买房。
纵观全国也是如此。
上半年全国房贷增量仅为0.22万亿，已经贴近地板。单月更是多次负增长。
负增长，什么概念？
说白了，贷款的没有还贷的多。
还是那个问题，不敢多贷。
一是房子金融属性失效，不敢把全家资金全压在房子上，二怕月供压力太大，一旦没工作可能就面临断供风险。
但现在，这一逻辑要颠覆了。
买房人可以加杠杆了！
| 按揭贷款，按最低来，首付15%。
先交1.5成首付，等竣备放款后，再大额提前还款。
比如，有100万、买200万房子，原来打算付五成首付，现在可以用30万交首付，剩下70万可等放款后还大额。
现在提前还款很方便。
银行APP提前预约，基本用不了一个月就能还。
在没有开始还月供的空档期，这笔钱还可以用来理财、投资等，抑或存银行。
70万，定存两年就是1.47万利息。
不占用资金成本，还能有赚头。
| 全款买房，也不要再一次性全付清。
可以先按15%去贷款，竣备放款后再通过大额还款，把剩下85%全部还清。
之前之所以很多人选择全款，像有的豪宅甚至全款比例能到90%。
少的也有30%。
一是因为不想背房贷，二是全款有1个点额外优惠。
但828新政之后，全款买房反而要吃亏。
因为首付与月供分开了。
先付首付，竣备后还月供。
若你继续全款买房，就相当于至少损失了1-2年的利息。
| “以租抵贷”越来越可行。
之前年轻人不愿意买房，是不想背负那么大压力，牺牲生活品质，给银行打工。
尤其买期房，还是“房贷+租金”双支出。
但828新政后，只要凑够首付，月供可以延后还。叠加房贷年限从30年拉长40年，月供直降15%，平摊下来的压力也就没那么大了。
现在租金回报率在3%左右。
只要租金能覆盖月供，就可以买房。
毕竟租房也是同样的支出，还不如以租养贷划算。
整体看，828新政颠覆预售制度，也颠覆旧买房逻辑。
实打实利好买房人。
需要注意的是，1）竣备后放款，延后的只是月供，不是首付。
2）由于销许按栋拿，会出现同一小区有的“交完首付还月供”，有的“竣备后还月供”，两种情况并存。
这样对于前者业主，多少有些不公平，怎么办？
开发商大概率要用优惠去平衡。
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