浙江
去年市场上密集传闻的现房销售政策，在今年“828新政”中猝不及防出台，且没有留下一个过渡期。
商品房销售模式颠覆性变革，不仅从老的预售制转为新的预售制和现房销售，更关键的是资金监管制度也发生重大变化。
新老政策对比，虽然首付款和个人房贷都是打入资金监管账户，不过老的预售规则下，开发商可以根据工程建设进度节点（如主体结构封顶、竣备、取得预售证等）向监管部门申请资金，而新政则是现房在销售备案后发放，新的预售在项目竣备后发放。
“828新政”重塑了商品房销售制度的顶层设计，是历史性的改变。
但迄今为止，联合发布“828新政”的五部门，就执行细则没有给出任何官方解释。
各地方还在密集调研和讨论之中，目前为止，也未看到任何地方政府已出台明确的细则。
01
有多少出台细则的空间？
“828新政”无论是对新的销售模式，还是推进现房销售切换的时间节点，都已经非常明确和清晰，理论上已经没有什么进一步需要解释的细则空间。
如果有，可能是以下几条：
1、如何执行“优先”？
“828新政”明确，新拿地的项目和已拿地但未取得工规证的项目，优先选择现房销售。
如何解释优先？优先是不是必选项？可不可以不优先？需要优先的项目比例有多大？
2、新老划断的节点如何界定？
存量项目，特别是已拿地但未取得工规证的项目，如何适用新政？有没有更平稳过渡的方法？
3、现房销售定金制，定金的标准是多少？
新政提出推行现房销售定金制，具体的操作流程、收取的标准等内容还需明确。
4、按揭贷款期限延长至40年，有什么标准和要求？
02
各地细则推进之中
部分银行已按新政执行
据媒体报道，目前各地方还在密集调研之中，处于政策落地与细则制定的过渡期。
市场各方消息，各地部分银行已开始按新政执行，但尺度不一。
北京：现房贷款在销售备案后发放，预售房贷款在竣备后发放；贷款期限上限为40年，部分银行执行“借款人年龄+贷款年限≤75周岁”的标准。
上海：8月28日后取得预售证的新项目，房贷一律延后至竣备后放款；多家银行表示针对40年贷款期限等具体细则仍在等待之中。
广东：9月8日，广东省住房和城乡建设厅召集房企座谈，了解新政对房企各类项目的影响，及企业希望获得的政策支持、对各地实施细则的意见建议等。
广州部分银行已执行新政要求，均可办理40年期房贷，但对申请人收入流水要求更高，且“年龄+贷款期限”各行上限不同（如工行不超过84年、中行和农行85年、建行75年）。
新政出台后一周，深圳已有9批项目获批预售证，相当于过去两个月的量。
杭州：具体细则暂未落地，部分银行已执行房贷延期，最长不超过40年。
此外，新政后浙江省已有土地挂牌明确需现房销售。9月1日，丽水市青田县挂牌两宗涉宅用地，两宗地块的拍卖出让公告均明确要求实施现房销售。
03
各方判断存在分歧
各方对未来市场的走势和判断，存在较大分歧。
摩根士丹利测算，在严格执行现房销售的情景下，开发商项目IRR（内部收益率）可能从约22%降至4%-5%，降幅接近18个百分点；其覆盖房企2028年的合同销售额受到的影响可能达到35%。
高盛认为，中国房地产商品住房销售制度迎来新变革，短期影响有限，但中长期内将带动行业更健康发展；今年以来房价跌幅已经出现放缓和收窄，并预计到2027年底，大多数城市房价将实现企稳。
多家券商机构认为，效果有待观察，后续政策仍有空间，短期新房供应或阶段性收缩，但中长期核心城市有望率先企稳。
也有人给房企支招，比如争取全款买房的客户，销售时给出较大力度的优惠折扣，以换取快速回款。
但是有个疑问，全款难道就不需要进入监管账户了吗？
一个极端的例子是，一个项目所有房源的购房者都选择全款，如果购房款不进入监管账户，那岂不是失去了监管？
不过有人认为，即使全款进入监管账户并在项目竣备后获取，也能避免银行按揭放款时间的不确定，能迅速补充现金流。
所有上述预期和判断，几乎都是沿着原来的市场轨迹进行的，而忽视了最重要的一条：
“828新政”最大的变化，不仅是改变了市场运行模式，更重要的是改变了市场预期。
对于一个改变了预期的市场，如果仍然按照原来的市场模型作出任何应对招数，未必有价值和实际意义。
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