厦门房产律师：以房抵债的房子，是否能排除执行？

一、2025 年 7 月 24 日施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10 号）第一次把"以不动产抵债能不能排除执行"写进了条文，但分了两种情况，走的条款完全不同：

一种是普通的以房抵债，也就是对方欠你的是借款、货款、运费这类钱，还不上，拿房子抵给你。适用法释〔2025〕10 号第十五条。

另一种是工程款抵来的房子。适用法释〔2025〕10 号第十七条。

二、按法释〔2025〕10 号第十五条，案外人主张被执行人已经把房子抵偿给自己、请求排除一般金钱债权强制执行的，要同时满足四个条件：

1. 债权债务必须真实，而且债务履行期已经届满。也就是说，对方欠钱这件事本身要立得住，并且已经到期该还了；抵债协议要在法院查封之前签，内容合法有效。

2. 抵债金额与抵债时房子的实际价值基本相当。拿市值 300 万的房子抵 100 万的债，或者反过来拿市值 100 万的房子抵 300 万的债，都可能被认为"不相当"。

3. 查封之前已经合法占有这套房。房子要实际交到你手里、你再使用。只是在协议里写"房屋归债权人使用"不算。

4. 不是因为你自己的原因才没办过户。

关于第 4 条，同解释第十六条列了六种可以认定为"非因案外人自身原因"的情形：已经和对方共同向不动产登记机构提交过转移登记申请；已经催告对方办理过户，或者因为办证的事和对方打过官司、申请过仲裁；买的是新建商品房、还不符合首次登记条件；已经办理了买卖合同网签备案；对方通知你去办而你并没有拖延；以及其他不属于你自身原因的情形。四个条件同时满足，才可以排除的是一般金钱债权的执行

三、法释〔2025〕10 号第十七条对"以房抵工程款"作了专门规定，条件是两项：一是你在查封之前，依据《中华人民共和国民法典》第八百零七条的规定行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订了合法有效的以不动产折价协议；二是抵债金额与抵债时房子的实际价值基本相当。

和第十五条比，第十七条有两处明显不同：

一是不要求你已经占有房子，也不要求你证明"非因自身原因没过户"。 只要折价协议本身成立、金额相当，条件就够了。

二是可以对抗的权力更多。 按第十五条，一般抵债只能排除普通金钱债权；按第十七条，可以排除抵押权和一般金钱债权。对方欠银行的钱、房子抵押给了银行，这一条仍然能打。另外，同条第二款还明确：案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合条件的，人民法院依法予以支持。也就是说，保住房子的同时，还可以在同一个案子里把过户一并解决。

还要把这两个条文和《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十八条连起来看。该条对"折价协议"本身的有效性定了四个条件：工程质量合格；建设工程可以折价；发包人逾期支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；折价金额与折价时建设工程的实际价值基本相当。这四项是折价协议本身成立与否的判断标准，和第十七条的执行异议审查相互衔接。

四、从我们办理过的这类案件看，抵债房没保住，多数不是"道理上讲不通"，而是卡在下面几处。

一是抵债协议签得太早。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干部分的解释》第二十八条规定，债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，法院要在审理债权债务关系的基础上认定效力。实务中，债券还没到期就签"还不上就把房子给你"的协议，很容易被认定为流押性质的约定，也容易被怀疑是提前转移财产。以我们办理过的一类案件为例，有当事人在借款还没到期时就和对方签了抵债协议，房子交付也早，但债务到期后没过多久就被查封，最后卡在"债权债务关系与抵债合意的真实性"上，费了很大力气。

二是抵债金额说不清。 第十五条、第十七条都要求"金额与实际价值基本相当"，但很多抵债协议只写"以某套房抵偿全部欠款"，既不写房子当时值多少，也不写债务怎么冲抵、冲抵后还剩多少。真打起来，没有价格评估的依据，法院很难认定"相当"。

三是只有抵债协议，没有买卖合同、没有网签。 抵债和买房在很多法院看是两回事。如果能在签抵债协议的同时，签一份正式的房屋买卖合同并办理网签备案，一方面证据链更完整，另一方面也更容易落进第十六条"已办理买卖合同网签备案"这一情形，把"非因自身原因未过户"这一关补上。

四是把抵债房当商品房消费者来主张。 法释〔2025〕10 号第十一条保护的是"商品房消费者"，限于向房地产开发企业购买、用于满足家庭居住生活需要的新建商品房。以物抵债套用第十一条，法院通常不支持。这也是我们日常看到较多的一种方向性错误——选错条文，材料准备好了也没用。

五是占有证据单薄。 如果房子已经交付，水、电、燃气、物业的缴费凭证尽量落到自己名下、连续缴纳。只有一把钥匙、一张交房证明，证明力通常不够。

五、几个常见问题

Q1：房子是对方主动抵给我的，价格也不低，为什么还说可能保不住？

法律看的不只是"你们之间怎么约定的"，还要看这笔交易对对方的其他债权人是否公平。所以债权是否真实、债务是否到期、抵债价格是否相当、房子是否实际交付，这几件事法院都会查。

Q2：抵债协议是公证过的，有用吗？

公证能证明协议签署的真实性，是好的证据，但它不解决"是否基本相当""有没有实际占有""是否属于非因自身原因未过户"这些问题。这几个要件还是要另找证据。

Q3：我是给发包方干工程，工程款抵了一套房，对方还欠银行钱把房子抵押了，有机会吗？

有机会。工程款抵房适用法释〔2025〕10 号第十七条，在查封前依《民法典》第八百零七条行使建设工程价款优先受偿权、签订合法有效折价协议，且金额基本相当的，可以排除抵押权和一般金钱债权的执行，还可以一并请求办理过户。这一条对施工企业比较有利，但前提是折价协议本身经得起审查。

Q4：排除了执行，过户怎么落到我名下？

在执行异议之诉中一并提出办理转移登记手续的诉请。法释〔2025〕10 号第十七条第二款明确，符合第一款条件的，人民法院依法予以支持；一般抵债的情形，也可以依据该解释第五条以给付请求一并主张。